IRPF: ganho de capital em alienação de imóvel rural

• Acórdão nº: 2001-008.246
• Processo nº: 15868.720144/2013-86
• Turma: 1ª Turma Extraordinária
• Relator: Wilderson Botto
• Data da Sessão: 17 de março de 2026
• Resultado: Negado provimento por unanimidade
• Tipo de Recurso: Recurso Voluntário
• Instância: Turma Extraordinária
• Valor do Crédito Tributário: R$ 5.323.330,29 (ganho de capital) + R$ 4.500,00 mensais (aluguel)
• Período de Apuração: 2008-2009

Jose Roberto Queiroz Junqueira, pessoa física integrante do setor de agricultura e atividade rural, recorreu ao CARF contra a autuação relativa ao ganho de capital em alienação de imóveis rurais, omissão de rendimentos de aluguel e resultado da atividade rural. A Turma Extraordinária rejeitou todos os argumentos do contribuinte por unanimidade, mantendo integralmente a autuação e a multa de ofício de 75% conforme artigo 44, inciso I, da Lei 9.430/96.

O Caso em Análise

O contribuinte, responsável pela exploração de atividade rural com criação de bovinos e aluguel de imóveis na região de Braznorte-MT, foi autuado pela fiscalização federal após constatação de três principais irregularidades:

1. Alienação de imóveis rurais com benfeitorias (matrículas 2014, 2015, 2016 e 2017) no valor de R$ 5.323.330,29 em maio de 2008, sem documentação comprobatória adequada;
2. Omissão de rendimentos de aluguel no importe de R$ 4.500,00 mensais a partir de agosto de 2009, pagos pela Viarondon Concessionária de Rodovias SA, não declarados na DIRPF 2010;
3. Divergências contábeis entre as despesas declaradas nas DIRPF e as escrituradas nos Livros Caixa da atividade rural, incluindo despesas declaradas em duplicidade (R$ 18.741,69).

O contribuinte apresentou impugnação argumentando que a venda dos imóveis foi realizada em maio de 2008, que o DIAT foi apresentado tempestivamente em 2008 refletindo o preço apurado em 01/01/2008 (conforme artigo 10 da IN SRF 84/2001), e que deveria ser excluída a parcela correspondente aos bens móveis e equipamentos (R$ 851.684,29).

As Teses em Disputa

Matéria 1: Ganho de Capital na Alienação de Imóveis Rurais

Tese do Contribuinte: O ganho de capital deve ser apurado com base no VTN (Valor Total da Nota) declarado no DIAT, não se aplicando o artigo 14 da IN SRF 84/2001, pois o DIAT foi apresentado tempestivamente em 2008 refletindo o preço apurado em 01/01/2008. Argumentou, ainda, que a venda de bovinos (R$ 471.646,00) e bens móveis (R$ 851.684,29) devem ser subtraídos do valor total da operação.

Tese da Fazenda Nacional: O ganho de capital deve ser apurado com base nos valores reais de aquisição e alienação do imóvel, conforme artigo 10 da IN SRF 84/2001, considerando-se a data mais próxima da emissão das notas fiscais de venda de bovinos (27/05/2008). A realização das despesas com benfeitorias e sua apropriação como custo da atividade rural deve ser demonstrada por documentação hábil e idônea.

Matéria 2: Omissão de Rendimentos de Aluguel

Tese do Contribuinte: Os rendimentos de aluguel (R$ 4.500,00 mensais a partir de agosto de 2009) foram reconhecidos pelo contribuinte e pagos pela concessionária, devendo ser tributados conforme a legislação aplicável, mas com aplicação de multa de mora de 20% e não de 75%.

Tese da Fazenda Nacional: Os rendimentos de aluguel não foram declarados pelo contribuinte em sua DIRPF 2010 (ano 2009), constituindo omissão de receita tributável. Devem ser lançados com base nas informações do contribuinte e na Dimob apresentada, com aplicação de multa de ofício de 75% conforme artigo 44, inciso I, da Lei 9.430/96.

Matéria 3: Forma de Apuração do Resultado da Atividade Rural

Tese do Contribuinte: A forma de apuração do resultado tributável da atividade rural é opção do contribuinte exercida quando da entrega da DIRPF, não cabendo sua alteração após iniciado o procedimento de ofício. No caso da opção pela apuração convencional (diferença entre receita bruta total e despesas de custeio e investimentos), o lançamento de ofício não deve ficar limitado a 20% da receita bruta do ano-calendário.

Tese da Fazenda Nacional: O resultado da atividade rural deve ser apurado mediante escrituração do livro-caixa contendo as receitas, despesas de custeio, investimentos e demais valores que integram a atividade, devidamente comprovados por documentação hábil e idônea.

Matéria 4: Multa de Ofício de 75%

Tese do Contribuinte: A multa aplicada deve ser reduzida para valores razoáveis de modo que não tenha caráter confiscatório, em atendimento à Constituição Federal. A autoridade fazendária deve analisar as características do artigo 112 do CTN ao delimitar a multa, invés de meramente cumprir a lei e aplicar o percentual de 75%.

Tese da Fazenda Nacional: A multa de ofício tem como base legal o artigo 44, inciso I, da Lei 9.430/96, segundo o qual, nos casos de lançamento de ofício, será aplicada a multa de 75% sobre a totalidade ou diferença de imposto ou contribuição.

A Decisão do CARF

Ganho de Capital em Imóvel Rural (Matéria Decisiva)

A Turma Extraordinária decidiu favoravelmente à Fazenda quanto ao ganho de capital derivado da alienação de imóveis rurais. O CARF adotou a seguinte tese:

“Sujeita-se à incidência do imposto de renda o ganho de capital correspondente à diferença positiva entre os custos de aquisição e os valores de transmissão dos bens imóveis declarados. A realização das despesas com benfeitorias e sua apropriação como custo da atividade rural deverá ser demonstrada por documentação hábil e idônea. Mantém-se a autuação quando o contribuinte não traz suporte probatório documental consistente a refutar o feito fiscal, demonstrando a existência de erro na apuração ou não ocorrência de ganho de capital nas transações imobiliárias realizadas.”

O fundamento legal da decisão está na IN SRF nº 84/2001, artigos 10 e 14, que estabelecem que o ganho de capital deve ser apurado com base nos valores reais de aquisição e alienação do imóvel quando não apresentado o DIAT nos exercícios respectivos. A Turma destacou que o ônus da prova quanto às benfeitorias e aos bens móveis e equipamentos recai sobre o contribuinte, que não apresentou documentação hábil e idônea para comprovar os valores alegados.

Nesse sentido, o CARF rejeitou o argumento de que a venda de bovinos (R$ 471.646,00) e bens móveis (R$ 851.684,29) deveriam ser subtraídas do ganho de capital, mantendo a glosa integral dos valores imobiliários contestados.

Omissão de Rendimentos de Aluguel (Decisão Desfavorável)

A Turma manteve a autuação quanto aos rendimentos de aluguel não declarados. O CARF adotou a seguinte fundamentação:

“O resultado da exploração da atividade rural pelas pessoas físicas será apurado mediante escrituração do livro-caixa, contendo as receitas, as despesas de custeio, investimentos e demais valores que integram a atividade, devidamente comprovados, mediante documentação hábil e idônea. Mantém-se a autuação quanto restar comprovada a obtenção de rendimentos tributáveis oriundos da exploração de atividade e não submetidos à tributação, em conformidade com a legislação de regência.”

O contribuinte não logrou demonstrar que os rendimentos de aluguel haviam sido devidamente declarados em sua DIRPF 2010. Embora reconhecesse a existência da receita, a omissão na declaração de imposto de renda configurou irregularidade sujeita à tributação e à aplicação de multa.

Forma de Apuração da Atividade Rural (Decisão Favorável ao Contribuinte)

De forma surpreendente e favorável ao contribuinte, a Turma reconheceu que a opção pela forma de apuração da atividade rural é direito do contribuinte, não podendo ser alterada pelo fisco após iniciado o procedimento de ofício. O CARF adotou a seguinte fundamentação:

“A forma de apuração do resultado tributável da atividade rural é opção do contribuinte, exercida quando da entrega da DIRPF, não cabendo sua alteração após iniciado o procedimento de ofício e lavrado o auto de infração, de acordo com o que lhe for mais favorável. No caso da opção pela apuração convencional – diferença entre a receita bruta total e as despesas de custeio e investimentos – o lançamento de ofício não ficará limitado a 20% da receita bruta do ano calendário. O critério do arbitramento somente deverá ser adotado quando o contribuinte, regularmente intimado no curso da ação fiscal, não apresenta a escrituração, inviabilizando a apuração das receitas e despesas da atividade rural e não tenha optado pela apuração convencional no ajuste anual.”

Entretanto, mesmo com essa decisão favorável, o CARF manteve a glosa das despesas duplicadas (R$ 18.741,69), por representarem violação do princípio de realidade econômica, independentemente da forma de apuração adotada.

Multa de Ofício de 75% (Mantida)

A Turma rejeitou os argumentos do contribuinte sobre redução da multa com fundamento em suposto caráter confiscatório. O CARF decidiu:

“A multa de ofício tem como base legal o art. 44, inciso I, da Lei 9.430/96, segundo o qual, nos casos de lançamento de ofício, será aplicada a multa de 75% sobre a totalidade ou diferença de imposto ou contribuição.”

A decisão foi baseada na Lei nº 9.430/1996, artigo 44, inciso I, que estabelece obrigatoriamente a multa de 75% em caso de lançamento de ofício. O CARF não reconheceu poder discricionário para reduzir a multa com base em argumentos de constitucionalidade.

Questões Preliminares Rejeitadas

O CARF rejeitou também as duas questões preliminares levantadas pelo contribuinte:

1. Inconstitucionalidade da Lei 9.430/96: Conforme a Súmula CARF nº 2, o CARF não é competente para se pronunciar sobre a inconstitucionalidade ou ilegalidade de lei tributária. Enquanto vigentes, os dispositivos legais devem ser cumpridos, principalmente em se tratando da administração pública, cuja atividade está atrelada ao princípio da estrita legalidade.

2. Efeito Vinculante de Decisões Administrativas: As decisões administrativas, mesmo as proferidas pelo CARF e as judiciais, não se constituem em normas gerais, razão pela qual seus julgados não se aproveitam em relação a qualquer outra ocorrência senão aquele objeto da decisão, à exceção das decisões do STF deliberando sobre a inconstitucionalidade da legislação.

Detalhamento dos Itens Controvertidos

A decisão afetou os seguintes itens controvertidos:

Impacto Prático para Contribuintes

Este acórdão reafirma princípios fundamentais para contribuintes pessoas físicas envolvidos em atividade rural e operações imobiliárias:

Ônus da Prova em Ganho de Capital

O CARF consolida o entendimento de que cabe ao contribuinte comprovar as benfeitorias realizadas em imóvel rural mediante documentação hábil e idônea. Não basta afirmar que houve investimento ou que bens móveis foram incorporados; é necessário apresentar notas fiscais, recibos, contratos e demais documentos que comprovem a data, valor e natureza da despesa.

Contribuintes que pretendam alienar imóvel rural com benfeitorias devem:

• Manter documentação atualizada de todas as benfeitorias realizadas;
• Segregar claramente o valor do imóvel, benfeitorias e bens móveis/equipamentos;
• Apresentar DIAT adequadamente preenchido conforme IN SRF 84/2001;
• Declarar o ganho de capital de forma completa e fundamentada na DIRPF do ano da alienação.

Omissão de Rendimentos e Declaração de Imposto de Renda

O acórdão reforça que a não declaração de rendimento obtido constitui infração independentemente de o contribuinte reconhecê-lo verbalmente. A DIRPF é o documento oficial de declaração de rendimentos, e sua omissão gera autuação com multa de 75%, ainda que o contribuinte posteriormente reconheça a receita.

Para evitar problemas similares, contribuintes devem:

• Incluir em sua DIRPF todos os rendimentos obtidos, independentemente de fonte ou regularidade;
• Manter registros de contratos de aluguel, extratos bancários e comunicações com locatários;
• Declarar rendimentos de aluguel na seção apropriada da DIRPF, especificando o locatário (pessoa física) ou CNPJ (pessoa jurídica);
• Considerar que a falta de declaração não será excusada por argumentos de boa-fé posterior.

Opção de Apuração da Atividade Rural

Uma decisão favorável neste acórdão diz respeito à opção pela forma de apuração convencional da atividade rural. O CARF reconheceu que, uma vez escolhida a forma de apuração na DIRPF, não pode ser alterada pelo fisco após iniciado o procedimento de ofício.

Contudo, permanece a obrigação de eliminar despesas duplicadas, caracterizadas como violação do princípio de realidade econômica, independentemente da forma de apuração escolhida.

Multa de Ofício Obrigatória

O acórdão consolida o entendimento de que a multa de 75% prevista no artigo 44, inciso I, da Lei 9.430/96 é obrigatória em caso de lançamento de ofício, sem margem para redução discricionária pela administração fiscal. O CARF rejeitou argumentos sobre caráter confiscatório ou violação de princípios constitucionais, afirmando que a lei deve ser cumprida literalmente.

Essa rigidez na aplicação da multa reforça a importância de:

• Manter compliance interno rigoroso na declaração de rendimentos;
• Evitar omissões que forcem a Fazenda a lançar de ofício;
• Apresentar declarações corretas na primeira oportunidade, minimizando multas.

Divergência Setorial: Agricultura

Para contribuintes do setor agrícola, este acórdão reafirma que operações de alienação de imóvel rural, mesmo com bovinos e outros ativos incluídos, devem ser documentadas com precisão. A contabilidade rural deve segregar claramente:

• Receitas de alienação de imóvel (ganho de capital);
• Receitas de venda de animais (resultado da atividade);
• Receitas de aluguel (rendimento de aluguel).

Falhas nessa segregação resultarão em glosa integral dos itens questionados, com aplicação da penalidade máxima.

Conclusão

O acórdão 2001-008.246 consolida jurisprudência rigorosa sobre apuração de ganho de capital em alienação de imóvel rural, reafirmando que o ônus da prova quanto às benfeitorias recai integralmente sobre o contribuinte. A Turma Extraordinária do CARF rejeitou argumentos sobre caráter confiscatório da multa de 75%, mantendo a aplicação obrigatória do artigo 44, inciso I, da Lei 9.430/96 em caso de lançamento de ofício.

Uma única vitória parcial do contribuinte foi reconhecida: a impossibilidade de o fisco alterar, após iniciado o procedimento, a forma de apuração da atividade rural escolhida na DIRPF. Contudo, essa vitória foi limitada ao aspecto procedimental, sem reverter a glosa das despesas duplicadas comprovadamente irregulares.

Para contribuintes em situação similar envolvidos em atividade rural, propriedade de imóveis rurais ou autuações por omissão de rendimentos, este acórdão evidencia a crítica importância de documentação meticulosa e declaração correta na primeira oportunidade, evitando o risco de autuação com a penalidade máxima.