A tributação na venda de imóvel do ativo imobilizado reclassificado para o ativo circulante é uma questão relevante para empresas optantes pelo lucro presumido que atuam no setor imobiliário. A Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Solução de Consulta nº 251 – Cosit, de 12 de dezembro de 2018, esclareceu pontos importantes sobre essa operação, definindo o tratamento tributário correto para IRPJ e CSLL.
Contexto da Consulta
A consulta foi formulada por uma empresa optante pelo lucro presumido cujo objeto social abrange a compra e venda de imóveis, intermediação, locação, loteamento e incorporação imobiliária. A sociedade possuía imóveis registrados no ativo imobilizado desde sua constituição, sendo que a integralização do capital pelos sócios ocorreu mediante transferência da propriedade desses bens.
Estes imóveis eram objeto de locação, gerando receitas tributadas no lucro presumido com a aplicação do percentual de 32% para determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL. A empresa questionou se poderia transferir esses imóveis do ativo imobilizado para o ativo circulante (estoque) antes da venda, de modo que a receita da operação fosse considerada como proveniente da atividade imobiliária.
Principais Pontos Analisados pela RFB
A Receita Federal analisou dois pontos principais na consulta:
- Se a venda de bem imóvel originalmente registrado no ativo imobilizado, após reclassificação para o ativo circulante, poderia ser tributada como receita da atividade imobiliária
- Se os imóveis classificados no ativo circulante (estoque) poderiam continuar gerando receitas de locação até sua venda
Base Legal e Fundamentação
A análise da Receita Federal baseou-se principalmente no Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), aprovado pelo Decreto nº 9.580/2018, na Lei nº 9.249/1995 e na Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017.
O art. 591 do RIR/2018 estabelece que a base de cálculo do IRPJ no lucro presumido é determinada pela aplicação de 8% sobre a receita bruta. Já o art. 222 do mesmo regulamento determina que os ganhos de capital e outras receitas não abrangidas pela receita bruta da atividade devem ser acrescidos à base de cálculo.
A IN RFB nº 1.700/2017, em seu art. 215, §14, e art. 200, esclarece especificamente que o ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes (como investimento, imobilizado ou intangível), ainda que reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda, corresponde à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil.
Quanto à atividade imobiliária propriamente dita, o art. 34 da Lei nº 11.196/2005, que incluiu o §4º ao art. 15 da Lei nº 9.249/1995, estabelece que a receita da atividade imobiliária é aquela oriunda da venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda.
Decisão da Receita Federal
A Solução de Consulta nº 251/2018 estabeleceu que:
- Sobre a tributação na venda de imóvel do ativo imobilizado reclassificado: A alienação de bem do ativo imobilizado por empresa optante pelo lucro presumido deve ser tributada pelo IRPJ e pela CSLL segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que tenha havido a reclassificação do bem para o circulante.
- Sobre as receitas de locação: Constitui receita de locação, tributada pelo IRPJ e pela CSLL, aquela auferida em razão de contrato de locação em vigor, ainda que sobre imóveis disponibilizados para venda.
Em outras palavras, a simples reclassificação contábil do imóvel do ativo imobilizado para o ativo circulante (estoque) não altera a natureza tributária da operação de venda, que continuará sujeita às regras do ganho de capital.
Impactos Práticos para Empresas no Lucro Presumido
Esta Solução de Consulta tem impactos significativos para as empresas optantes pelo lucro presumido que possuem imóveis no ativo imobilizado e pretendem vendê-los:
- Tributação como ganho de capital: A venda dos imóveis originalmente registrados no imobilizado será sempre tributada como ganho de capital (diferença entre valor de venda e valor contábil), independentemente de reclassificação contábil.
- Impossibilidade de aplicar o percentual de presunção de 8%: Não é possível aplicar o percentual de presunção de 8% (para IRPJ) ou 12% (para CSLL) sobre o valor da venda desses imóveis, como ocorreria se fossem imóveis adquiridos para revenda.
- Possibilidade de manter locações: É possível manter contratos de locação dos imóveis até sua venda, tributando essas receitas normalmente pelo percentual de presunção de 32%, tanto para IRPJ quanto para CSLL.
Diferenciação entre Receitas na Atividade Imobiliária
A Receita Federal estabelece uma clara distinção entre os tipos de receitas geradas por imóveis e seu respectivo tratamento tributário no lucro presumido:
- Receita de venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda: Percentual de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL
- Receita de locação de imóveis: Percentual de presunção de 32% tanto para IRPJ quanto para CSLL
- Ganho de capital na venda de imóveis do ativo imobilizado: Valor integral da diferença entre preço de venda e valor contábil (sem aplicação de percentual de presunção)
Exemplo Prático
Para ilustrar a aplicação prática da Solução de Consulta, consideremos o seguinte exemplo:
Uma empresa no lucro presumido possui um imóvel registrado no ativo imobilizado com valor contábil de R$ 500.000. Antes de vendê-lo, a empresa reclassifica o bem para o ativo circulante (estoque) e o vende por R$ 800.000.
Conforme a Solução de Consulta nº 251/2018:
- Tratamento tributário: A operação será tributada como ganho de capital
- Valor tributável: R$ 300.000 (diferença entre valor de venda e valor contábil)
- IRPJ devido: R$ 75.000 (25% sobre o ganho, considerando adicional de 10%)
- CSLL devida: R$ 27.000 (9% sobre o ganho)
Se o mesmo imóvel tivesse sido originalmente adquirido para revenda (como estoque), a tributação seria:
- Base de cálculo do IRPJ: R$ 64.000 (8% de R$ 800.000)
- IRPJ devido: R$ 9.600 (15% sobre a base de cálculo)
- Base de cálculo da CSLL: R$ 96.000 (12% de R$ 800.000)
- CSLL devida: R$ 8.640 (9% sobre a base de cálculo)
A diferença tributária é significativa, demonstrando a importância de um correto planejamento tributário e classificação contábil dos ativos.
Conclusão
A tributação na venda de imóvel do ativo imobilizado reclassificado para o circulante segue as regras do ganho de capital, independentemente da reclassificação contábil. Esta interpretação da Receita Federal está alinhada com o princípio de que a essência prevalece sobre a forma, considerando a origem e natureza original do bem.
Para empresas que atuam no setor imobiliário, é fundamental diferenciar claramente os imóveis que compõem o imobilizado (utilizados na atividade) daqueles adquiridos especificamente para revenda, pois o tratamento tributário será significativamente diferente no momento da alienação.
As empresas devem, portanto, avaliar cuidadosamente suas estratégias de classificação contábil e alienação de imóveis, considerando os impactos tributários conforme as orientações da Solução de Consulta COSIT nº 251/2018 e a legislação tributária vigente.
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