A tributação de aluguel de imóveis próprios gera muitas dúvidas entre empresários que atuam individualmente. Conforme a Solução de Consulta nº 150 – Cosit, de 21 de dezembro de 2020, a Receita Federal esclareceu importantes aspectos sobre como esses rendimentos devem ser tributados, diferenciando o tratamento dado ao empresário individual e à Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI).
Contextualização da Solução de Consulta
A consulta foi formulada por pessoa jurÃdica que atua no ramo de aluguel de imóveis próprios, questionando a possibilidade de tributar na pessoa jurÃdica os rendimentos de aluguéis de um imóvel pertencente à pessoa fÃsica, mediante simples averbação em cartório.
Para responder adequadamente a essa dúvida, a Receita Federal precisou esclarecer a distinção entre duas figuras jurÃdicas frequentemente confundidas: o empresário individual e a EIRELI.
Empresário Individual: ausência de separação patrimonial
O empresário individual é definido pelo art. 966 do Código Civil como a pessoa fÃsica que exerce profissionalmente atividade econômica organizada para produção ou circulação de bens ou serviços. Embora possua CNPJ, não constitui uma pessoa jurÃdica com personalidade própria.
A tributação de aluguel de imóveis próprios no caso do empresário individual é regida pelo art. 174, inciso I, do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), que estabelece claramente:
“Não serão computados, para fins de apuração do lucro da empresa individual […] os rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual.”
Assim, mesmo que o empresário individual tenha CNPJ e seja equiparado à pessoa jurÃdica para efeitos tributários, os rendimentos de aluguel de imóveis próprios devem ser tributados na pessoa fÃsica, por meio de:
- Recolhimento mensal (carnê-leão), quando pagos por pessoa fÃsica;
- Retenção na fonte, quando pagos por pessoa jurÃdica;
- Declaração na DIRPF do ano-calendário correspondente.
Esta regra se justifica porque não há separação patrimonial entre a pessoa fÃsica e a empresa individual, sendo impossÃvel registrar um imóvel em nome da empresa individual propriamente dita.
EIRELI: entidade com personalidade jurÃdica própria
Diferentemente do empresário individual, a EIRELI (Empresa Individual de Responsabilidade Limitada) é efetivamente uma pessoa jurÃdica, conforme o art. 44, inciso VI, e art. 980-A do Código Civil. A EIRELI possui separação patrimonial, como explicita o § 7º do art. 980-A:
“Somente o patrimônio social da empresa responderá pelas dÃvidas da empresa individual de responsabilidade limitada, hipótese em que não se confundirá, em qualquer situação, com o patrimônio do titular que a constitui, ressalvados os casos de fraude.”
Para a tributação de aluguel de imóveis próprios na EIRELI, é indispensável que o imóvel esteja devidamente integralizado no patrimônio da pessoa jurÃdica. Quando isso ocorre, os rendimentos de aluguel são efetivamente tributados na pessoa jurÃdica (EIRELI) e não na pessoa fÃsica do titular.
Impossibilidade de redirecionamento dos rendimentos por averbação
A Solução de Consulta nº 150/2020 também esclarece que não é possÃvel fazer apenas uma averbação em cartório para direcionar rendimentos de aluguel do imóvel da pessoa fÃsica para a pessoa jurÃdica. Isso viola o art. 123 do Código Tributário Nacional, que estabelece:
“Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.”
Portanto, acordos particulares não podem modificar a definição legal do sujeito passivo da obrigação tributária.
Impactos práticos da Solução de Consulta
A decisão tem impactos diretos na gestão tributária de empresários que operam com locação de imóveis:
- Para empresários individuais: devem necessariamente declarar os rendimentos de aluguel em sua pessoa fÃsica, não havendo possibilidade legal de incluir esses valores na apuração do imposto da empresa.
- Para titulares de EIRELI: precisam integralizar formalmente o imóvel no patrimônio da pessoa jurÃdica para que os rendimentos sejam tributados na empresa.
Essa diferenciação é crucial porque os regimes tributários aplicáveis à s pessoas fÃsicas e jurÃdicas são distintos, com alÃquotas, deduções e obrigações acessórias especÃficas para cada caso.
Recomendações práticas
Com base na tributação de aluguel de imóveis próprios definida pela Receita Federal, recomenda-se:
- Verificar a natureza jurÃdica da sua atividade: empresário individual ou EIRELI;
- No caso de empresário individual, organizar os controles financeiros para que os valores de aluguel sejam devidamente tributados na pessoa fÃsica;
- Para quem possui EIRELI e deseja que os rendimentos de aluguel sejam tributados na pessoa jurÃdica, providenciar a integralização formal dos imóveis ao patrimônio da empresa;
- Consultar um contador especializado para analisar qual forma de organização (pessoa fÃsica, empresário individual ou EIRELI) é mais vantajosa do ponto de vista tributário para sua situação especÃfica.
É importante destacar que a mera averbação em cartório não é suficiente para modificar a incidência tributária, sendo necessário observar a verdadeira natureza jurÃdica da entidade e a correta titularidade dos bens.
Fundamento legal
A Solução de Consulta nº 150/2020 baseou-se nos seguintes dispositivos legais:
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 44, VI, art. 966 e art. 980-A;
- Regulamento do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018), arts. 118, 120, IV, 162, 174, I e 688;
- Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), art. 123;
- Solução de Consulta Interna Cosit nº 19/2013;
- Solução de Consulta Cosit nº 272/2015.
A Ãntegra da Solução de Consulta nº 150/2020 pode ser consultada no site da Receita Federal.
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