Receita Federal: novas regras para RET 4% em contratos do Programa Minha Casa Minha Vida foram esclarecidas na recente Solução de Consulta nº 34-COSIT, de 29 de agosto de 2022. O documento traz orientações importantes sobre a aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) com alíquota diferenciada de 4% para construtoras que atuam no programa habitacional.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: Solução de Consulta nº 34-COSIT
Data de publicação: 29 de agosto de 2022
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)
Introdução
A Receita Federal do Brasil, através da Solução de Consulta nº 34-COSIT, esclareceu questões relevantes sobre o tratamento tributário aplicável às receitas auferidas por empresas construtoras no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). As orientações têm como base as alterações introduzidas pela Lei nº 13.970, de 26 de dezembro de 2019, que modificou a Lei nº 12.024, de 2009, estabelecendo novas regras para o Regime Especial de Tributação (RET) aplicável a partir de 1º de janeiro de 2020.
Contexto da Norma
A Lei nº 13.970, de 2019, introduziu o artigo 2º-A na Lei nº 12.024, de 2009, criando uma nova modalidade de tributação para as construtoras que atuam no PMCMV. Esse dispositivo estabeleceu um regime tributário diferenciado, com alíquota unificada de 4% sobre a receita mensal auferida nos contratos de construção de unidades habitacionais de valor de até R$ 124.000,00.
A norma teve como objetivo principal estimular a construção de moradias populares, reduzindo a carga tributária incidente sobre os empreendimentos do programa habitacional. A mudança gerou dúvidas entre as construtoras, especialmente quanto à aplicação do novo regime aos contratos firmados antes da vigência da lei e sobre o momento da opção pelo regime diferenciado.
Principais Disposições
De acordo com a Solução de Consulta, a partir de 1º de janeiro de 2020, as construtoras que executam obras no PMCMV podem optar pelo pagamento unificado de tributos equivalente a 4% da receita mensal auferida pelo contrato de construção, desde que as unidades habitacionais tenham valor comercial de até R$ 124.000,00.
O pagamento mensal unificado de 4% corresponde aos seguintes tributos federais:
- Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ)
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
- Contribuição para o PIS/Pasep
- Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins)
A Solução de Consulta esclarece ainda que o corte temporal definido no caput do art. 2º-A refere-se aos fatos geradores, ou seja, ao auferimento de receitas, e não à data da contratação da obra ou de seu início. Isso significa que o regime pode ser aplicado mesmo para contratos firmados ou obras iniciadas antes da vigência da Lei nº 13.970/2019, mas somente para as receitas auferidas a partir de 1º de janeiro de 2020.
Momento da Opção pelo RET
Um dos pontos mais importantes esclarecidos pela Solução de Consulta diz respeito ao momento da opção pelo RET-Construtoras PMCMV com alíquota de 4%. Segundo a Receita Federal, a opção se dá logo que atendidas todas as condições de adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) e pelo primeiro pagamento mensal unificado, conforme estabelece o art. 14 da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013.
Importante ressaltar que somente as receitas auferidas após a opção pelo regime e a partir de 1º de janeiro de 2020 estarão sujeitas ao tratamento tributário diferenciado. Receitas anteriores à opção ou anteriores a 2020 não podem ser incluídas no novo regime, mesmo que o pagamento do tributo ocorra em 2020.
Valor da Unidade Habitacional
A Receita Federal: novas regras para RET 4% em contratos do Programa Minha Casa Minha Vida também esclarecem um ponto fundamental sobre o valor de R$ 124.000,00 mencionado na lei. De acordo com a Solução de Consulta, o valor a ser considerado é o valor comercial da unidade habitacional, entendido como o valor de comercialização da unidade ao adquirente final, e não o custo de construção.
Essa interpretação segue o entendimento já manifestado anteriormente pela Receita Federal na Solução de Consulta Cosit nº 370, de 15 de agosto de 2017, que analisou disposição semelhante no art. 2º da Lei nº 12.024, de 2009.
Fato Gerador e Legislação Aplicável
A Solução de Consulta também esclarece que a apuração do tributo ocorre no momento do fato gerador, pela legislação vigente na época, e não na data do recolhimento do tributo apurado. No caso em análise, o fato gerador é o auferimento da receita da construção.
Assim, receitas auferidas em 2019, mesmo que o pagamento do tributo ocorra em 2020, não estão sujeitas ao tratamento previsto no art. 2º-A da Lei nº 12.024, de 2019. A legislação aplicável é sempre aquela vigente na data em que a receita é auferida.
Esta orientação é fundamental para as construtoras que possuem empreendimentos em andamento e precisam determinar corretamente qual o regime tributário aplicável às suas receitas.
Impactos Práticos
Para as construtoras que atuam no PMCMV, a Solução de Consulta traz importantes orientações práticas:
- Contratos firmados e obras iniciadas em 2019 podem se beneficiar do RET 4%, mas apenas para receitas auferidas a partir de janeiro de 2020
- A opção pelo regime é formalizada com a adesão ao DTE e o primeiro pagamento unificado
- O valor limite de R$ 124.000,00 refere-se ao valor de venda da unidade, não ao custo de construção
- Receitas de 2019 recolhidas em 2020 não podem ser tributadas pela alíquota de 4%
Estas orientações fornecem maior segurança jurídica para as construtoras que desejam aderir ao regime diferenciado, evitando questionamentos fiscais futuros.
Análise Comparativa
É importante destacar que o art. 2º da Lei nº 12.024, de 2009, já previa um regime especial de tributação para as construtoras do PMCMV, com alíquota de 1%, mas com requisitos e condições diferentes. O novo art. 2º-A, incluído pela Lei nº 13.970, de 2019, manteve a sistemática de tributação unificada, porém com alíquota de 4% e com novas condições de acesso.
A principal diferença entre os regimes está no marco temporal estabelecido. Enquanto o regime anterior (art. 2º) se aplica a contratos e obras iniciados até 31 de dezembro de 2018, o novo regime (art. 2º-A) se aplica às receitas auferidas a partir de 1º de janeiro de 2020, independentemente da data de contratação ou início da obra.
Considerações Finais
A Solução de Consulta nº 34-COSIT traz importantes esclarecimentos sobre a aplicação do Regime Especial de Tributação com alíquota de 4% para construtoras que atuam no Programa Minha Casa Minha Vida. As orientações são cruciais para que as empresas do setor possam fazer uma correta aplicação da legislação, aproveitando os benefícios fiscais sem incorrer em riscos tributários.
Para as construtoras que já possuíam contratos no âmbito do PMCMV antes de 2020, a possibilidade de optar pelo regime com alíquota de 4% para as receitas auferidas a partir de janeiro de 2020 representa uma oportunidade de planejamento tributário legítimo, que pode contribuir para a viabilização de novos empreendimentos habitacionais populares.
Recomenda-se que as empresas do setor avaliem cuidadosamente os requisitos para adesão ao regime e verifiquem se seus empreendimentos atendem às condições estabelecidas, especialmente quanto ao valor comercial máximo das unidades habitacionais.
Simplificando a tributação de seus empreendimentos habitacionais
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