A Impossibilidade opção RET incorporação imobiliária encerrada foi confirmada pela Receita Federal através da Solução de Consulta COSIT nº 517/2017. Este importante precedente encerra discussões sobre a possibilidade de adesão ao Regime Especial de Tributação após a conclusão de empreendimentos imobiliários, estabelecendo requisitos indispensáveis para a opção.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 517 – COSIT
Data de publicação: 30 de outubro de 2017
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Solução de Consulta
Uma incorporadora imobiliária questionou a Receita Federal sobre a possibilidade de optar pelo Regime Especial de Tributação (RET) para incorporações já concluídas e averbadas, sem que tivesse efetuado previamente a afetação dos terrenos e a inscrição do patrimônio de afetação no CNPJ sob o evento 109.
A consulente argumentava que, uma vez concluída e averbada a obra, a afetação do patrimônio se tornaria desnecessária, pois já não existiria risco de não conclusão do empreendimento. Com base nesse entendimento, pretendia sujeitar suas incorporações já finalizadas ao RET e recolher os tributos com as alíquotas reduzidas desse regime.
Requisitos do RET e Patrimônio de Afetação
O Regime Especial de Tributação para incorporações imobiliárias, instituído pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, estabelece uma sistemática simplificada de tributação com alíquota unificada de 4% sobre as receitas mensais recebidas.
Para que uma incorporação possa optar pelo RET, a legislação estabelece requisitos cumulativos, destacando-se:
- Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964;
- Inscrição de cada “incorporação afetada” no CNPJ, vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;
- Entrega do termo de opção ao regime especial na unidade competente da Receita Federal.
O patrimônio de afetação é o mecanismo pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária são mantidos separados do patrimônio da incorporadora, constituindo um patrimônio destinado exclusivamente à consecução daquela incorporação específica e à entrega das unidades aos adquirentes.
Fundamentação da Decisão
A Receita Federal refutou completamente a argumentação da consulente, baseando-se em dois pilares fundamentais:
1. Afetação do patrimônio como requisito inafastável
O art. 2º da Lei nº 10.931/2004 determina objetivamente que a afetação do terreno e das acessões é requisito para a efetivação da opção pelo RET:
“Art. 2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: […] II – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.”
A Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013 reforça essa exigência em seu art. 3º, indicando que a afetação é condição sine qua non para a efetivação do regime especial.
2. Impossibilidade de opção após o encerramento da incorporação
A Receita Federal destacou que o próprio art. 1º da Lei nº 10.931/2004 determina que o regime especial é “aplicável às incorporações imobiliárias”. Logo, se a incorporação já foi encerrada, não há mais objeto para aplicação do regime:
“Se o regime especial de tributação é aplicável às incorporações imobiliárias, inexistindo incorporação inexiste objeto a ser aplicado o regime, portanto não há que se falar em opção ao RET. Ademais, permitir a opção pelo regime na inexistência de incorporação equivaleria a estender os efeitos da lei a qualquer empreendimento imobiliário, o que nunca foi o seu objetivo.”
Conclusão e Impactos Práticos
A Solução de Consulta nº 517/2017 conclui categoricamente que:
- Não há previsão legal para opção pelo RET após o encerramento da incorporação;
- São requisitos indispensáveis para a efetivação da opção pelo RET, dentre outros, a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
- É necessário que cada “incorporação afetada” seja inscrita no CNPJ, vinculada ao evento “109”.
Esta decisão tem impactos significativos para o planejamento tributário das incorporadoras, pois:
- Confirma a necessidade de planejamento prévio para a utilização do RET;
- Impossibilita estratégias de adesão retroativa ao regime para incorporações já concluídas;
- Reforça a indissociabilidade entre o RET e o instituto do patrimônio de afetação;
- Estabelece que a opção pelo RET deve ocorrer durante a vida útil da incorporação, nunca após seu encerramento.
Vale destacar que a Solução de Consulta nº 517/2017 reformou a Solução de Consulta nº 7.043 – SRRF07/DISIT, de 11 de dezembro de 2014, consolidando este entendimento no âmbito da Receita Federal.
Considerações Finais
O entendimento firmado pela Receita Federal na Solução de Consulta nº 517/2017 reforça a natureza do RET como um regime especial intrinsecamente ligado ao instituto do patrimônio de afetação, não podendo dele ser dissociado.
Para as incorporadoras, fica evidente a necessidade de avaliar a opção pelo RET no início do empreendimento, antes mesmo do lançamento, pois a decisão tardia pode resultar na impossibilidade de fruição desse benefício fiscal. A segregação patrimonial não é apenas uma formalidade, mas um requisito substantivo para a aplicação do regime.
As empresas do setor imobiliário devem, portanto, incluir a decisão sobre a afetação patrimonial e consequente opção pelo RET como parte do planejamento tributário inicial de cada incorporação, uma vez que tais escolhas são irrevogáveis e devem ser implementadas tempestivamente.
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