A isenção de IRPJ e CSLL na venda de imóveis por entidades sem fins lucrativos é um tema relevante para instituições culturais, filantrópicas, recreativas e científicas que precisam alienar bens imóveis. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu este assunto por meio da Solução de Consulta nº 5.006 – SRRF05/Disit, de 13 de maio de 2021, vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 70/2017.
Contexto da Norma
A consulta foi formulada por uma entidade cultural sem fins lucrativos que atuava no ensino de idiomas e estava encerrando suas atividades. Durante este processo, a instituição vendeu dois imóveis para quitar obrigações financeiras, com a intenção de doar o valor restante para entidades beneficentes.
A dúvida central da consulente era se esta operação de venda dos imóveis prejudicaria a isenção tributária que a entidade possuía em relação ao Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Fundamento Legal da Isenção
A isenção tributária para entidades sem fins lucrativos está prevista no art. 15 da Lei nº 9.532, de 10 de dezembro de 1997, que estabelece:
“Art. 15. Consideram-se isentas as instituições de caráter filantrópico, recreativo, cultural e científico e as associações civis que prestem os serviços para os quais houverem sido instituídas e os coloquem à disposição do grupo de pessoas a que se destinam, sem fins lucrativos.”
Esta isenção aplica-se exclusivamente ao IRPJ e à CSLL, conforme dispõe o § 1º do mesmo artigo. Contudo, o § 2º estabelece uma importante exceção: “Não estão abrangidos pela isenção do imposto os rendimentos e ganhos de capital auferidos em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável”.
Requisitos para Manutenção da Isenção
Para que as entidades sem fins lucrativos mantenham o benefício fiscal, devem atender aos requisitos previstos no art. 12, § 2º, alíneas “a” a “e” e § 3º da mesma Lei:
- Não remunerar seus dirigentes pelos serviços prestados;
- Aplicar integralmente seus recursos na manutenção e desenvolvimento dos objetivos sociais;
- Manter escrituração completa de suas receitas e despesas;
- Conservar documentos que comprovem origem de receitas e efetivação de despesas por cinco anos;
- Apresentar anualmente a Declaração de Rendimentos.
Além disso, o § 3º do art. 12 define entidade sem fins lucrativos como aquela que não apresente superávit em suas contas ou, caso o apresente em determinado exercício, destine o resultado integralmente à manutenção e ao desenvolvimento dos seus objetivos sociais.
Ganho de Capital na Venda de Imóveis
A questão principal analisada na Solução de Consulta foi se o ganho de capital obtido na venda dos imóveis descaracterizaria a isenção tributária da entidade.
Com base no Parecer Normativo CST nº 162/1974, a RFB esclarece que a venda de imóvel pode ou não configurar ato com fim econômico, dependendo da forma como é realizada e da intenção da entidade ao efetuá-la.
A decisão aponta duas situações distintas:
- Descaracteriza a isenção: compra e venda habitual de imóveis ou prática de loteamento/desmembramento de terrenos para venda com intenção de lucro, configurando exploração de atividade econômica típica de sociedade imobiliária.
- Não descaracteriza a isenção: venda de imóvel em situação eventual, sem configurar ato de natureza econômico-financeira, quando todo o resultado obtido for revertido para os objetivos sociais da entidade.
A RFB fundamentou sua análise citando os Pareceres CST nº 2032-1/1981 e nº 446-1/1990, que reforçam este entendimento. O primeiro estabelece que a simples alienação de parte de um imóvel não constitui causa para perda de isenção. Já o segundo esclarece que a prática de loteamento provoca a perda do benefício fiscal, por não se enquadrar nos objetivos sociais de entidades culturais, religiosas, assistenciais ou educacionais.
Conclusão da Receita Federal
A consulta foi respondida com a seguinte conclusão: o ganho de capital auferido pela venda de dois imóveis, quando se trate de situação eventual e não configure ato de natureza econômico-financeira, sendo todo o resultado revertido para os objetivos sociais da entidade, não prejudica a isenção do IRPJ e da CSLL, caso os demais requisitos legais sejam cumpridos.
Assim, a Solução de Consulta nº 5.006/2021 vinculou-se ao entendimento já firmado na Solução de Consulta COSIT nº 70/2017, aplicando-o ao caso específico da entidade cultural consultante.
Impactos Práticos para Entidades sem Fins Lucrativos
Esta orientação da Receita Federal traz segurança jurídica para entidades sem fins lucrativos que precisam realizar a venda de imóveis em situações específicas, como:
- Encerramento de atividades e quitação de obrigações financeiras;
- Realocação da sede para um imóvel mais adequado;
- Readequação patrimonial para melhor atendimento dos objetivos sociais;
- Obtenção de recursos para investimento em atividades fins.
É importante destacar, porém, que a orientação estabelece duas condições fundamentais:
- A venda deve ser eventual e não caracterizar atividade econômica habitual;
- O valor obtido deve ser integralmente aplicado nos objetivos sociais da instituição.
Além disso, a entidade deve continuar cumprindo todos os demais requisitos previstos na legislação para a manutenção da isenção tributária.
Considerações sobre PIS/PASEP e COFINS
A Solução de Consulta também faz referência ao tratamento tributário em relação ao PIS/PASEP e à COFINS. Embora este não tenha sido o foco da consulta, a RFB esclareceu que a entidade poderá excluir da base de cálculo da COFINS a receita decorrente da venda dos imóveis, enquanto a Contribuição para o PIS/PASEP incidirá sobre sua folha de pagamentos.
Esta orientação complementar é relevante para o planejamento tributário da entidade no processo de alienação dos bens.
Recomendações para Entidades sem Fins Lucrativos
Para que entidades sem fins lucrativos possam se beneficiar deste entendimento ao realizar a venda de imóveis, recomenda-se:
- Documentar adequadamente a motivação da venda, demonstrando seu caráter eventual;
- Registrar contabilmente, com transparência, a destinação dos recursos obtidos;
- Manter comprovação de que os valores foram integralmente aplicados nos objetivos sociais da entidade;
- Verificar a conformidade com o estatuto da entidade e legislação específica aplicável;
- Manter o atendimento a todos os demais requisitos para a isenção tributária.
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