Venda de imóveis próprios no Lucro Presumido e tributação aplicável

A venda de imóveis próprios no Lucro Presumido é um tema que gera frequentes dúvidas para empresários e contadores do setor imobiliário, especialmente quando esses imóveis tiveram destinação anterior diferente (como locação). A Receita Federal do Brasil esclareceu essas questões por meio de uma recente orientação.

Contexto da norma

Em atividades imobiliárias, é comum que empresas possuam imóveis para diferentes finalidades – alguns para venda (estoque), outros para locação (ativo imobilizado) e ainda alguns como investimentos. A dúvida que frequentemente surge é: quando um imóvel anteriormente utilizado para locação é vendido, como deve ser tratada essa receita para fins tributários no Lucro Presumido?

Essa questão é particularmente relevante porque a forma de tributação varia significativamente conforme a classificação da operação – como receita da atividade operacional (sujeita a percentuais de presunção) ou como ganho de capital (tributação sobre o ganho real). A Receita Federal, por meio desta Solução de Consulta, vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, trouxe esclarecimentos definitivos sobre este tema.

Principais disposições

A Solução de Consulta estabelece uma distinção fundamental para a correta tributação na venda de imóveis próprios:

1. Quando a atividade imobiliária é objeto social da empresa: a receita da venda dos imóveis será considerada receita bruta operacional, mesmo que tais imóveis tenham sido previamente utilizados para locação.
2. Quando a atividade não é objeto da empresa: a receita da venda será considerada ganho de capital, com tributação sobre o ganho efetivo (valor de venda menos custo de aquisição).

Com relação aos percentuais aplicáveis para as empresas do Lucro Presumido que têm a atividade imobiliária como objeto social, a solução de consulta reafirma:

• IRPJ: percentual de presunção de 8% sobre a receita bruta;
• CSLL: percentual de presunção de 12% sobre a receita bruta;
• PIS/PASEP: alíquota de 0,65% no regime cumulativo sobre a receita bruta;
• COFINS: alíquota de 3% no regime cumulativo sobre a receita bruta.

Um ponto crucial esclarecido é que a reclassificação contábil do imóvel do ativo não circulante para o ativo circulante (estoque) não altera, por si só, a natureza da tributação. O fator determinante é se a atividade de compra e venda de imóveis constitui objeto social da pessoa jurídica.

Impactos práticos

Para as empresas do setor imobiliário que optam pelo Lucro Presumido, as orientações trazem importantes consequências práticas:

1. Para empresas que têm como objeto a atividade imobiliária: A venda de qualquer imóvel próprio será tratada como receita operacional, sujeitando-se aos percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL. Isso representa uma vantagem tributária significativa em situações onde o lucro real da operação seria superior a esses percentuais.

2. Para empresas que não têm atividade imobiliária como objeto: A venda de imóveis do ativo não circulante será sempre tratada como ganho de capital, com tributação sobre o lucro efetivo da operação (diferença entre valor de venda e custo de aquisição), independentemente de eventual reclassificação contábil.

O entendimento esclarece também que, para empresas do ramo imobiliário, mesmo os imóveis que tenham sido utilizados anteriormente para locação, quando vendidos, terão sua receita tributada como operacional. Isso elimina a necessidade de controles distintos para imóveis que tenham tido usos diferentes dentro da empresa.

Análise comparativa

Esta interpretação trazida pela Receita Federal favorece a simplicidade na aplicação das normas tributárias, especialmente quando comparada com entendimentos anteriores que poderiam exigir controles mais complexos baseados no histórico de uso de cada imóvel.

Na prática, para as empresas do setor imobiliário, há uma clara vantagem na tributação pelo Lucro Presumido quando o percentual efetivo de lucratividade é superior aos percentuais de presunção (8% para IRPJ e 12% para CSLL). Isso é bastante comum no mercado imobiliário, onde as margens podem facilmente superar esses índices.

Por outro lado, empresas que registram margens efetivas inferiores aos percentuais de presunção podem avaliar a opção pelo Lucro Real, onde seriam tributadas pelo lucro efetivamente apurado.

Considerações finais

A venda de imóveis próprios no lucro presumido agora conta com um entendimento mais claro e definido por parte da Receita Federal, o que traz maior segurança jurídica para os contribuintes do setor imobiliário. O elemento definidor passou a ser, inequivocamente, se a atividade imobiliária constitui objeto social da empresa, independentemente do uso anterior do imóvel.

É fundamental que as empresas do setor imobiliário que optam pelo Lucro Presumido mantenham adequado registro em seu objeto social das atividades efetivamente exercidas. A ausência da atividade de compra e venda de imóveis no contrato social pode levar à interpretação de que essas receitas devem ser tratadas como ganho de capital.

Vale ressaltar que a solução de consulta tratada neste artigo está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, o que demonstra a consolidação deste entendimento na interpretação da legislação tributária pela Receita Federal.

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