A venda de imóveis por empresa com atividade imobiliária no lucro presumido possui tratamento tributário específico, conforme esclarecido pela Solução de Consulta DISIT/SRRF04 nº 4.005 de 2 de março de 2023. A Receita Federal consolidou o entendimento sobre os percentuais de presunção aplicáveis para IRPJ e CSLL, além de definir as alíquotas para PIS e COFINS nessas operações.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 4.005 – DISIT/SRRF04
Data de publicação: 2 de março de 2023
Órgão emissor: Divisão de Tributação da 4ª Região Fiscal da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por uma empresa que havia integralizado parte de seu capital social com terrenos, inicialmente registrados no ativo imobilizado. Posteriormente, ocorreu uma alteração contratual, incluindo no objeto social a atividade imobiliária, com o propósito específico de destinar os terrenos para comercialização.
O ponto central da dúvida era se as receitas da venda desses imóveis poderiam ser consideradas como receita bruta operacional para fins de apuração do IRPJ e CSLL no lucro presumido (com os percentuais de presunção de 8% e 12%, respectivamente), bem como se essas receitas estariam sujeitas às alíquotas de PIS (0,65%) e COFINS (3%) no regime cumulativo.
A questão torna-se relevante porque, caso essas receitas não fossem consideradas operacionais, estariam sujeitas à tributação como ganho de capital, alterando significativamente a carga tributária da operação.
Fundamentos da Decisão
A Receita Federal baseou sua análise principalmente na Solução de Consulta COSIT nº 254, de 15 de setembro de 2014, e na Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, ambas vinculantes para toda a administração tributária federal.
De acordo com essas soluções de consulta, o elemento determinante para a caracterização da natureza da receita não é o momento de aquisição dos imóveis, mas sim o fato de a pessoa jurídica exercer, de fato e de direito, a atividade imobiliária no momento da venda.
A análise destaca que:
- É legítimo que uma empresa, ao incluir atividades imobiliárias em seu objeto social, defina quais bens integrarão seu estoque para venda, inclusive aqueles previamente adquiridos e que integravam seu patrimônio.
- A legislação tributária não condiciona a incidência da margem presumida sobre as receitas da atividade imobiliária ao momento de aquisição dos imóveis destinados à venda.
- O que importa é que a pessoa jurídica exerça, de fato e de direito, a atividade imobiliária quando auferir a receita decorrente da alienação do imóvel.
Tratamento Tributário para IRPJ e CSLL
Com base nessa análise, a venda de imóveis por empresa com atividade imobiliária no lucro presumido sujeita-se ao percentual de presunção de:
- 8% para apuração da base de cálculo do IRPJ
- 12% para apuração da base de cálculo da CSLL
Isso ocorre mesmo quando os imóveis destinados à venda tenham sido adquiridos antes da formalização da atividade imobiliária no contrato social da empresa.
Entretanto, a Receita Federal fez uma ressalva importante: se os imóveis foram mantidos com o objetivo exclusivo de valorização, eles possuem natureza jurídica de investimento, e o resultado positivo obtido com sua alienação representará ganho de capital nos termos da legislação tributária, mesmo que o objeto social principal da empresa seja a alienação de imóveis.
Essa definição baseia-se nos arts. 15 e 20 da Lei nº 9.249, de 1995, que estabelecem os percentuais de presunção para IRPJ e CSLL, respectivamente, e no art. 179 da Lei nº 6.404, de 1976, que define a classificação contábil dos ativos.
Tratamento Tributário para PIS e COFINS
Em relação ao PIS e à COFINS, a Solução de Consulta determina que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária está sujeita à incidência cumulativa dessas contribuições, mediante a aplicação das seguintes alíquotas sobre a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios:
- 0,65% para PIS/PASEP
- 3% para COFINS
Esse tratamento se aplica mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.
Tal entendimento baseia-se no art. 10, II, da Lei nº 10.833, de 2003, e no art. 8º, II, da Lei nº 10.637, de 2002, que mantêm no regime cumulativo as pessoas jurídicas tributadas com base no lucro presumido.
A Classificação Contábil e seus Efeitos Tributários
Um ponto relevante abordado na Solução de Consulta é que a forma de escrituração contábil das operações por parte do contribuinte não determina, por si só, a norma de incidência tributária. A Receita Federal cita o Parecer Normativo CST nº 347, de 1970, segundo o qual “às repartições fiscais não cabe opinar sobre processos de contabilização, os quais são de livre escolha do contribuinte”.
Entretanto, é fundamental observar que, conforme o art. 109 do Código Tributário Nacional, os institutos, conceitos e formas do direito privado empregados na legislação tributária têm sua definição, conteúdo e alcance determinados de acordo com esse ramo do direito.
Assim, a classificação contábil dos ativos como imobilizado, investimento ou estoque deve seguir as definições da Lei nº 6.404/1976 e os pronunciamentos do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), particularmente o CPC 27 (Ativo Imobilizado) e o CPC 28 (Propriedades para Investimento).
No caso específico da venda de imóveis por empresa com atividade imobiliária no lucro presumido, a reclassificação dos imóveis do ativo não circulante para o estoque (ativo circulante) é consistente com a mudança de finalidade do bem, desde que efetivamente destinado à venda como parte da atividade operacional da empresa.
Impactos Práticos para as Empresas do Setor Imobiliário
O entendimento consolidado pela Receita Federal traz segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário que operam no regime do lucro presumido, esclarecendo que:
- A tributação como receita operacional (com os percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL) independe do momento de aquisição dos imóveis.
- A alteração do contrato social para incluir a atividade imobiliária, seguida da reclassificação contábil dos imóveis para estoque, é legítima e produz efeitos fiscais, desde que a empresa efetivamente exerça essa atividade.
- Empresas que possuem imóveis em seu patrimônio e desejam comercializá-los podem avaliar a conveniência de incluir a atividade imobiliária em seu objeto social, permitindo a tributação mais favorável dessas receitas.
É importante ressaltar que a decisão não é automática e depende da análise das circunstâncias específicas de cada caso. A mera reclassificação contábil sem a efetiva alteração do objeto social e da destinação econômica do bem pode ser questionada pelo Fisco.
Considerações Finais
A Solução de Consulta 4.005/2023 reafirma o entendimento da Receita Federal sobre a tributação da venda de imóveis por empresa com atividade imobiliária no lucro presumido, trazendo maior segurança jurídica para o setor.
Contudo, é essencial que as empresas observem alguns requisitos para assegurar esse tratamento tributário:
- A atividade imobiliária deve constar formalmente no objeto social da empresa.
- A empresa deve exercer efetivamente (de fato) essa atividade, não apenas de direito.
- Os imóveis destinados à venda devem ser adequadamente contabilizados no estoque.
- Não pode haver caracterização dos imóveis como mantidos exclusivamente para valorização, o que os classificaria como investimento.
O cumprimento desses requisitos é fundamental para evitar questionamentos futuros por parte da fiscalização, garantindo a segurança jurídica das operações de venda de imóveis por empresa com atividade imobiliária no lucro presumido.
A Solução de Consulta pode ser acessada integralmente no site da Receita Federal.
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