A tributação valores recebidos para manutenção imóvel locado foi objeto de análise pela Receita Federal do Brasil (RFB) na Solução de Consulta nº 115, de 31 de agosto de 2018. Este documento esclarece o tratamento tributário aplicável aos valores recebidos pelo proprietário (locador) de um imóvel quando o contrato prevê pagamentos específicos para reparação e manutenção do bem ao término da locação.
O que diz a Solução de Consulta 115/2018
A Coordenação-Geral de Tributação (COSIT) analisou consulta formulada por pessoa jurídica que atua no ramo de aluguel de imóveis próprios e gestão imobiliária. A consulente questionou o tratamento tributário de valores recebidos de locatários a título de indenização para reparação de danos causados aos imóveis locados.
Em seus contratos de locação, a empresa incluía cláusula determinando que o locatário, ao fim do contrato, deveria efetuar o pagamento de determinada quantia em dinheiro, destinada à execução dos serviços necessários para restaurar o imóvel ao seu estado original. A consulente entendia que tais valores não constituíam receita tributável, mas simples reparação patrimonial.
Argumentos da consulente
A empresa locadora defendia que os valores recebidos para reparação dos imóveis:
- Não representavam riqueza nova ou acréscimo patrimonial
- Não configuravam receita ou faturamento
- Constituíam apenas reparação de danos emergentes
- Visavam apenas restituir os bens ao status quo ante
Por esses motivos, a consulente entendia que tais valores não deveriam ser tributados pelo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Entendimento da Receita Federal
A tributação valores recebidos para manutenção imóvel locado foi confirmada pela Receita Federal, que concluiu que os valores pagos pelo locatário com a finalidade de permitir à locadora efetuar a manutenção/reparo do imóvel devem ser:
- Computados no Lucro Real para fins de IRPJ
- Incluídos no resultado do exercício para fins de CSLL
- Tributados pela Contribuição para o PIS/Pasep no regime não cumulativo
- Tributados pela COFINS no regime não cumulativo
Fundamentação legal para a tributação dos valores de manutenção
Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ)
A análise da Receita Federal baseia-se inicialmente no artigo 43 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece como fato gerador do imposto de renda a “aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica” tanto da renda quanto de proventos de qualquer natureza, entendidos como acréscimos patrimoniais.
O § 1º do mesmo artigo determina que “a incidência do imposto independe da denominação da receita ou do rendimento”, o que significa que mesmo valores designados como “indenização” podem configurar fato gerador da tributação.
A Solução de Consulta também faz referência ao artigo 48 da Lei nº 4.506/1964, que trata das despesas com reparos e conservação de bens como custos ou despesas operacionais. Seguindo essa lógica, se os gastos para manutenção do imóvel são dedutíveis como despesa, os valores recebidos para custear tais gastos devem ser considerados receita.
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
Para a CSLL, aplicam-se os mesmos princípios do IRPJ, conforme estabelecido no artigo 57 da Lei nº 8.981/1995, que determina a aplicação das mesmas normas de apuração e pagamento do imposto de renda à CSLL.
PIS/Pasep e COFINS
Quanto às contribuições PIS/Pasep e COFINS, a Solução de Consulta baseia-se nos artigos 1º das Leis nº 10.637/2002 e 10.833/2003, que estabelecem a incidência sobre o “total das receitas auferidas no mês pela pessoa jurídica, independentemente de sua denominação ou classificação contábil”.
A Receita Federal esclarece que os valores recebidos para manutenção do imóvel configuram receita tributável e não se enquadram em nenhuma hipótese de exclusão da base de cálculo das contribuições.
Além disso, a análise observa que, sendo os gastos com manutenção/reparação do imóvel suportados pelo locador, este terá a possibilidade de apurar créditos da não cumulatividade das contribuições, observados os requisitos legais para o creditamento.
Análise econômica da decisão
A tributação valores recebidos para manutenção imóvel locado segue a lógica econômica de contraposição entre receitas e despesas. A Receita Federal apresenta três cenários possíveis:
- Não realização das benfeitorias: Se o contribuinte não fizer qualquer benfeitoria no imóvel, manterá o valor recebido, caracterizando acréscimo patrimonial tributável.
- Benfeitorias por valor inferior ao recebido: Se o contribuinte gastar menos que o valor recebido, haverá sobra de caixa, evidenciando acréscimo patrimonial.
- Benfeitorias por valor superior ao recebido: Se o contribuinte gastar mais que o valor recebido, terá decréscimo patrimonial, que poderá ser compensado na apuração do lucro.
Em todos os casos, o entendimento é que os valores recebidos constituem receita para fins tributários, enquanto os gastos efetivamente realizados podem ser considerados custos ou despesas dedutíveis, conforme a legislação aplicável.
Diferenças entre reparação e recuperação de créditos
A Solução de Consulta faz uma importante distinção entre os valores de reparação patrimonial e a recuperação de créditos baixados como perda, esta última excluída da base de cálculo do PIS/COFINS conforme previsto nos artigos 1º, §§ 3º, inc. V, alínea “b”, das Leis nº 10.637/2002 e 10.833/2003.
Na recuperação de créditos, já houve registro contábil da receita no primeiro lançamento, e por isso não há “receita nova” quando da recuperação. Já os valores recebidos para manutenção do imóvel constituem efetivamente receita nova, não vinculada a qualquer crédito previamente existente.
Conclusão e orientações práticas
Com base na Solução de Consulta nº 115/2018, fica estabelecido que os valores recebidos pelo locador para manutenção e reparo de imóveis locados:
- São tributáveis para fins de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS
- Não podem ser tratados como mera reparação patrimonial não tributável
- Geram direito a créditos de PIS/COFINS quando os gastos são efetivamente realizados
Para os locadores de imóveis, especialmente pessoas jurídicas, é importante considerar esse entendimento da Receita Federal no planejamento tributário e na elaboração de contratos de locação, garantindo o correto tratamento fiscal dos valores recebidos para reparos e manutenções.
O mesmo raciocínio se aplica a outros tipos de contratos que prevejam pagamentos para reparação de bens ao término da relação contratual, como leasing, comodato e outros contratos de uso de bens de terceiros.
É fundamental que as empresas mantenham controles adequados para identificar separadamente esses valores nos contratos e registrá-los corretamente em sua contabilidade, garantindo a correta apuração dos tributos devidos e evitando questionamentos por parte das autoridades fiscais.
Pode-se consultar o texto integral da Solução de Consulta COSIT nº 115/2018 no site da Receita Federal para mais detalhes sobre o entendimento oficial.
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