Tributação sobre dação em pagamento na atividade imobiliária: incidência de tributos federais

A tributação sobre dação em pagamento na atividade imobiliária é um tema que gera frequentes dúvidas entre os contribuintes do setor imobiliário. Uma recente manifestação da Receita Federal esclareceu definitivamente como essa operação deve ser tratada para fins tributários federais.

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: nº 57 – Cosit
• Data de publicação: 15 de dezembro de 2022
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Introdução

A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta nº 57 – Cosit, definiu o tratamento tributário aplicável às operações de dação em pagamento realizadas por empresas do setor imobiliário. A orientação, publicada em 15 de dezembro de 2022, estabelece que o valor correspondente à obrigação extinta através desse tipo de operação deve compor a receita bruta para fins de tributação federal.

Contexto da Consulta

A consulta foi formulada por uma empresa que atua no ramo de incorporação de empreendimentos imobiliários e que adquiriu um terreno para realizar um loteamento e posterior venda dos lotes. A consulente contratou uma empresa para executar o projeto de estruturação, demarcação e serviços de engenharia, optando por realizar o pagamento desses serviços por meio da dação em pagamento, transferindo determinados lotes do loteamento em questão ao prestador do serviço.

A dúvida da empresa residia justamente na incidência do Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), da Contribuição para o PIS/Pasep e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) sobre essa operação.

Principais Disposições

De acordo com a análise da Receita Federal, a operação de dação em pagamento é disciplinada pelo Código Civil como meio de extinção de obrigações. O artigo 356 do Código Civil estabelece que “o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida”, enquanto o artigo 357 determina que “determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda”.

Quanto à composição da receita bruta, aplica-se o artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que compreende:

• O produto da venda de bens nas operações de conta própria;
• O preço da prestação de serviços em geral;
• O resultado auferido nas operações de conta alheia;
• As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos incisos anteriores.

A Solução de Consulta esclarece que, no caso em análise, tratando-se de empresa cuja atividade econômica é a incorporação de empreendimentos imobiliários, os imóveis dados em pagamento são ordinariamente destinados à venda. Portanto, ao utilizar esses bens para extinção de obrigação com terceiros, o valor correspondente à obrigação extinta deve ser considerado receita bruta.

Impactos Práticos

O entendimento firmado pela Receita Federal tem impactos significativos para as empresas do setor imobiliário que utilizam a dação em pagamento como forma de liquidar obrigações. Na prática:

• O valor da obrigação extinta pela dação em pagamento integra a base de cálculo do IRPJ e da CSLL;
• A mesma operação compõe o faturamento para fins de incidência da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins;
• A operação deve ser devidamente contabilizada como receita, mesmo não havendo ingresso financeiro efetivo.

Vale destacar que esse entendimento se aplica especificamente aos casos em que os bens dados em pagamento integram o objeto principal das atividades da pessoa jurídica. No caso da consulente, por exemplo, os lotes são o próprio produto vendido pela empresa, caracterizando assim a essência econômica de uma operação de venda.

Análise Comparativa

A Solução de Consulta nº 57/2022 está alinhada com o entendimento já manifestado pela Receita Federal em outras ocasiões, como na Solução de Consulta Cosit nº 77/2015. Importante ressaltar que o entendimento contrário, anteriormente expresso na Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 45/2012 (mencionada pela consulente), foi reformado pela Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 78/2012.

Do ponto de vista prático, a receita bruta é definida pelo art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977 e serve como base para diversas apurações tributárias, incluindo:

1. A determinação do IRPJ no regime do lucro presumido (conforme art. 25 da Lei nº 9.430/1996);
2. O cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins (conforme arts. 2º e 3º da Lei nº 9.718/1998).

É importante observar que a redução das dívidas da entidade pelo uso de ativos do estoque é considerada pelo Fisco como fato apto a caracterizar ingresso de receita, especialmente quando esses ativos são objeto principal da atividade da pessoa jurídica.

Considerações Finais

A tributação sobre dação em pagamento na atividade imobiliária passou a ter um entendimento claro e definido pela Receita Federal. As empresas do setor imobiliário que utilizam essa forma de liquidação de obrigações precisam estar atentas para incluir o valor correspondente à obrigação extinta em sua receita bruta, sujeitando-o à tributação pelo IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.

Essa interpretação aplicada pelo Fisco reflete o entendimento de que, do ponto de vista econômico, a operação de dação em pagamento com bens do estoque equivale a uma venda, pois resulta na transferência de propriedade dos bens e na redução de obrigações da empresa, gerando assim acréscimo patrimonial tributável.

As empresas do setor devem, portanto, considerar esse tratamento tributário ao planejarem suas operações de dação em pagamento, prevendo corretamente a carga tributária incidente sobre essas transações.

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