Como funciona a tributação no Programa Minha Casa Minha Vida para construtoras

Como funciona a tributação no Programa Minha Casa Minha Vida para construtoras? Esta questão é esclarecida pela Solução de Consulta nº 370 – Cosit, que define critérios importantes para empresas que desejam utilizar o regime especial de tributação previsto na Lei nº 12.024/2009.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: SC Cosit nº 370/2017
Data de publicação: 15 de agosto de 2017
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) da Receita Federal do Brasil

Contexto da Solução de Consulta

A SC Cosit nº 370/2017 surgiu a partir de questionamentos de uma empresa construtora sobre o pagamento unificado de tributos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). A principal dúvida referia-se à interpretação do artigo 2º da Lei nº 12.024/2009, que autoriza construtoras a efetuarem o pagamento de tributos equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de construção de unidades habitacionais.

A consulente questionava especificamente qual seria o valor a ser considerado para fins de enquadramento no benefício fiscal: o valor do contrato entre a construtora e a incorporadora, ou o valor de venda final da unidade habitacional ao adquirente.

Benefício Fiscal para Construtoras no PMCMV

O artigo 2º da Lei nº 12.024/2009 estabelece um regime tributário especial e opcional para construtoras que atuam no PMCMV, permitindo o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de construção, desde que atendidas determinadas condições.

A redação atual do dispositivo (vigente até 31 de dezembro de 2018) determina:

“Até 31 de dezembro de 2018, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção.”

Os tributos abrangidos por este pagamento unificado são:

• Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ)
• Contribuição para o PIS/Pasep
• Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
• Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins)

Valor Comercial da Unidade Habitacional

O ponto central da consulta residia na definição do valor comercial da unidade habitacional para fins de enquadramento no benefício fiscal. A Receita Federal esclareceu que deve ser considerado o valor de venda da unidade ao adquirente final, e não o valor do contrato entre a construtora e a incorporadora.

Segundo a Cosit, este entendimento está alinhado com o propósito social do benefício fiscal, que visa reduzir o preço final dos imóveis para os beneficiários do PMCMV, através da redução da carga tributária sobre a construção.

Cabe destacar que o limite de valor foi alterado diversas vezes ao longo dos anos:

• Até R$ 60.000,00 – para construções iniciadas de 31/03/2009 até 27/07/2010
• Até R$ 75.000,00 – para construções iniciadas de 28/07/2010 até 25/12/2011
• Até R$ 85.000,00 – para construções iniciadas de 26/12/2011 até 18/07/2012
• Até R$ 100.000,00 – para construções iniciadas a partir de 28/12/2012

Requisitos para Opção pelo Regime Especial

Para que a construtora possa usufruir do benefício fiscal previsto no artigo 2º da Lei nº 12.024/2009, é necessário que sejam cumpridos dois requisitos fundamentais:

1. Prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) – A empresa deve aderir formalmente ao DTE da Receita Federal.
2. Realização do primeiro pagamento mensal unificado – O pagamento deve ser efetuado até o 20º dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita.

A opção pelo regime especial de tributação considera-se efetivada apenas quando ambos os requisitos forem atendidos. Importante ressaltar que a adesão é opcional, ou seja, a construtora não é obrigada a adotar este regime tributário.

Limitações Importantes do Benefício Fiscal

Alguns pontos cruciais devem ser observados pelas construtoras que desejam utilizar este regime especial de tributação:

• O benefício aplica-se exclusivamente às construções realizadas no âmbito do PMCMV, não se estendendo a qualquer obra cujo valor se enquadre no limite estabelecido.
• Se houver qualquer unidade imobiliária com valor superior ao limite estabelecido (atualmente R$ 100 mil), todo o contrato fica excluído do benefício fiscal.
• A construção deve atender às especificações e requisitos do PMCMV, cuja habilitação segue normativo próprio.

Impactos Práticos para as Construtoras

A correta interpretação da tributação no PMCMV traz consequências significativas para as construtoras:

Benefícios:

• Significativa redução da carga tributária (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins)
• Simplificação no recolhimento dos tributos federais
• Maior previsibilidade fiscal

Pontos de atenção:

• Necessidade de monitoramento do valor final de venda das unidades
• A construtora deve verificar se o valor comercial das unidades habitacionais permanece dentro do limite estabelecido
• Obrigatoriedade de adesão ao DTE

É importante destacar que a responsabilidade pelo enquadramento no benefício é da construtora. Portanto, mesmo que ela seja apenas contratada por uma incorporadora, deve certificar-se de que o valor de venda final das unidades habitacionais não ultrapassa o limite legal para que possa aplicar o regime especial de tributação.

Evolução da Legislação

A Solução de Consulta nº 370/2017 também esclarece que, embora a expressão “valor comercial” tenha sido substituída simplesmente por “valor” na redação atual da Lei nº 12.024/2009 (alteração promovida pela Lei nº 12.767/2012), tal modificação não alterou a natureza do parâmetro a ser considerado.

De acordo com a Receita Federal, a mudança no termo foi apenas uma alteração no nomem juris, mantendo-se o entendimento de que o valor a ser considerado é o preço final da unidade habitacional ao adquirente.

Essa interpretação é coerente com o objetivo social do PMCMV, que busca facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa e média renda, através de incentivos fiscais que possibilitem a redução do preço final das habitações.

Considerações Finais

A tributação no Programa Minha Casa Minha Vida para construtoras representa um importante incentivo fiscal que visa estimular a construção de moradias populares no Brasil. A interpretação da Receita Federal sobre o valor a ser considerado para fins de enquadramento no benefício (valor de venda ao adquirente final) reforça o caráter social do programa.

As construtoras interessadas em utilizar o regime especial de tributação devem estar atentas aos requisitos formais para sua adoção, bem como monitorar constantemente o valor de comercialização das unidades habitacionais para garantir que permaneçam dentro do limite estabelecido pela legislação.

Por fim, é fundamental que as empresas do setor mantenham-se atualizadas quanto às eventuais alterações na legislação, especialmente no que se refere aos limites de valor e prazos de vigência do benefício fiscal.

Simplifique a Gestão Tributária de Sua Construtora

A TAIS reduz em 73% o tempo gasto com consultas tributárias, interpretando automaticamente normas complexas como as do PMCMV para seu negócio.

Conheça a TAIS