Tributação PIS COFINS indenização desapropriação imóveis empresas imobiliárias

A Tributação PIS COFINS indenização desapropriação imóveis empresas imobiliárias foi objeto de importante manifestação da Receita Federal do Brasil por meio da Solução de Consulta COSIT nº 179, de 27 de setembro de 2018. Este documento esclarece definitivamente a incidência dessas contribuições sobre os valores recebidos a título de indenização por desapropriação de imóveis destinados à venda.

Detalhes da Solução de Consulta

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 179/2018
Data de publicação: 27/09/2018
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT/RFB)

A consulta foi formulada por uma empresa que tem como objeto social, entre outras atividades, a compra e venda de imóveis, prestação de serviços de saneamento, urbanização e loteamento de áreas de terreno. A empresa questionou o tratamento tributário aplicável às indenizações recebidas pela desapropriação de um imóvel que estava contabilizado em seu estoque.

Contexto da Consulta

O caso em questão trata de uma desapropriação parcial de um bem imóvel urbano contabilizado na conta de Estoque da pessoa jurídica. A desapropriação foi realizada pelo Poder Público por motivo de necessidade de utilidade pública, com finalidade de interesse social para a construção de uma área hospitalar.

A empresa recebeu valores a título de indenização por esta desapropriação e argumentou que estes valores teriam natureza indenizatória, representando uma mera recomposição patrimonial, sendo, portanto, diferentes do conceito de faturamento e receita bruta que determinam a base de cálculo das contribuições para o PIS e a COFINS.

Base Legal e Evolução do Conceito de Faturamento

Para fundamentar sua decisão, a RFB fez uma análise detalhada da evolução do conceito de faturamento e receita bruta para fins de incidência do PIS e da COFINS no regime cumulativo:

• Lei Complementar nº 70/1991 (instituiu a COFINS): estabeleceu o faturamento como base de cálculo, definindo-o como a receita bruta das vendas de bens e serviços.
• Lei nº 9.715/1998 (dispõe sobre o PIS/PASEP): considerou como faturamento a receita bruta, conforme definida pela legislação do imposto de renda.
• Lei nº 9.718/1998: inicialmente ampliou o conceito de receita bruta para incluir a totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica.
• Lei nº 11.941/2009: revogou o §1º do art. 3º da Lei nº 9.718/1998, que havia ampliado a base de cálculo das contribuições, restringindo-a novamente ao faturamento.
• Lei nº 12.973/2014: modificou o art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977 e o art. 3º da Lei nº 9.718/1998, esclarecendo que o faturamento compreende a receita bruta definida no art. 12 do referido Decreto-Lei.

Conforme a legislação atualizada, a receita bruta compreende:

1. O produto da venda de bens nas operações de conta própria;
2. O preço da prestação de serviços em geral;
3. O resultado auferido nas operações de conta alheia; e
4. As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos itens anteriores.

A Tributação PIS COFINS indenização desapropriação imóveis empresas imobiliárias deve ser analisada, portanto, à luz desse entendimento legal e dos pronunciamentos do Supremo Tribunal Federal, que consolidaram a interpretação de que o faturamento representa o somatório das receitas auferidas pela pessoa jurídica mediante a exploração das atividades empresariais a que se dedica.

Análise da RFB sobre Desapropriação versus Alienação

Um dos pontos centrais da análise da Receita Federal é a relação entre desapropriação e alienação. De acordo com o art. 1.275 do Código Civil, a propriedade pode ser perdida por alienação ou por desapropriação, entre outras causas.

A autoridade fiscal destacou que, embora a desapropriação não se confunda com a compra e venda (por ser transferência compulsória por ato unilateral da Administração), existe uma evidente correlação entre alienação e desapropriação:

• Desapropriação: transferência compulsória do direito de propriedade ao poder público mediante justa e prévia indenização em dinheiro.
• Alienação: transferência do direito de propriedade a outra pessoa mediante pagamento, presumivelmente por um valor justo.

Em ambos os casos, há transmissão onerosa do domínio pleno sobre o imóvel.

Entendimento e Conclusão da RFB

Com base nessa análise, a Receita Federal concluiu que não se pode considerar estranha ao objeto social de uma empresa dedicada à compra e venda de imóveis a transmissão onerosa do direito de propriedade sobre imóveis constantes de seu estoque, ainda que não seja mediante uma operação de alienação voluntária.

Portanto, o entendimento consolidado na Solução de Consulta COSIT nº 179/2018 é que, assim como as receitas decorrentes da venda de imóvel devem compor a base de cálculo do PIS e da COFINS, os valores recebidos a título de indenização pela desapropriação de bem imóvel contabilizado em estoque também devem integrar essa base de cálculo.

Impactos Práticos para Empresas Imobiliárias

A Tributação PIS COFINS indenização desapropriação imóveis empresas imobiliárias traz implicações significativas para empresas do setor imobiliário que possuem imóveis em estoque:

• As indenizações recebidas pela desapropriação de imóveis mantidos para venda (contabilizados em estoque) devem ser incluídas na base de cálculo do PIS e da COFINS no regime cumulativo.
• O tratamento tributário das indenizações por desapropriação equipara-se ao tratamento das receitas de alienação, quando os imóveis fazem parte do estoque da empresa.
• Empresas imobiliárias devem considerar esse entendimento em seu planejamento tributário e na apuração das contribuições.
• Este entendimento aplica-se especificamente a imóveis mantidos para venda (estoque), podendo haver tratamento diferenciado para imóveis do ativo imobilizado.

Vale ressaltar que o entendimento da Receita Federal está vinculado também à Solução de Consulta COSIT nº 84/2016, que já havia firmado posicionamento sobre a amplitude do conceito de receita bruta para fins de incidência do PIS e da COFINS.

Considerações sobre a Contabilização

A empresa consulente questionou também se os valores recebidos poderiam ser considerados como receita não-operacional com base na Lei 9.718/98. Embora a resposta da RFB não tenha abordado diretamente essa questão contábil, a conclusão de que os valores integram a base de cálculo do PIS/COFINS indica que, para fins tributários, esses valores são tratados como receitas vinculadas à atividade empresarial da pessoa jurídica.

É importante destacar que, com o advento da Lei 11.941/2009 e posteriormente a Lei 12.973/2014, a classificação contábil das receitas (operacional ou não-operacional) deixou de ser relevante para determinar a incidência das contribuições. O que importa é se a receita está relacionada às atividades empresariais da pessoa jurídica.

Para empresas que têm como objeto social a compra e venda de imóveis, a Tributação PIS COFINS indenização desapropriação imóveis empresas imobiliárias segue o mesmo princípio aplicável às receitas de alienação regular desses bens.

Conclusões Finais

A Solução de Consulta COSIT nº 179/2018 pacifica o entendimento sobre a incidência do PIS e da COFINS sobre indenizações por desapropriação de imóveis mantidos para venda por empresas imobiliárias, determinando que:

1. A base de cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS no regime de apuração cumulativa corresponde ao faturamento auferido pela pessoa jurídica, conforme definido pelo art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977.
2. No regime cumulativo, a receita bruta sujeita às contribuições compreende as receitas oriundas do exercício de todas as atividades empresariais da pessoa jurídica, não apenas as decorrentes da venda de mercadorias e prestação de serviços.
3. Para pessoas jurídicas que têm por objeto social a compra e venda de imóveis, os valores auferidos a título de indenização por desapropriação de imóveis mantidos para venda integram a base de cálculo do PIS e da COFINS.

Este entendimento tem efeito vinculante no âmbito da Receita Federal do Brasil e deve ser observado por todas as empresas do setor imobiliário que se encontrem em situação semelhante.

Para consultar a íntegra da Solução de Consulta COSIT nº 179/2018, acesse o site da Receita Federal.

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