Tributação de permuta de terreno por unidades futuras no lucro presumido pelo regime de caixa

Gustavo Ribeiro4 de dezembro de 20254 Mins read202

A Tributação permuta terreno unidades futuras lucro presumido pelo regime de caixa foi esclarecida pela Receita Federal através da Solução de Consulta COSIT nº 339, de 28 de dezembro de 2018. Este documento trouxe importantes definições sobre o momento da tributação nas operações de permuta imobiliária, especificamente quando realizadas por empresas optantes pelo lucro presumido que adotam o regime de caixa.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: nº 339 – COSIT
Data de publicação: 28 de dezembro de 2018
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Introdução

A Solução de Consulta nº 339/2018 da COSIT esclarece o tratamento tributário aplicável às operações de permuta de terrenos por unidades imobiliárias a construir, realizadas por pessoas jurídicas do ramo imobiliário tributadas com base no lucro presumido e optantes pelo regime de caixa. A norma produz efeitos a partir de sua publicação, consolidando o entendimento da Receita Federal sobre o momento da tributação dessas operações.

Contexto da Norma

No mercado imobiliário, é comum que proprietários de terrenos negociem com incorporadoras a troca de seus imóveis por unidades autônomas que serão construídas no local. Entretanto, para que a incorporadora obtenha financiamento bancário para a construção, muitas vezes é necessário que ela detenha a totalidade do terreno como garantia para a instituição financeira.

Diante dessa necessidade operacional, desenvolveu-se uma estrutura negocial em que a transferência do terreno é formalizada por meio de contrato de compra e venda, com pagamento do preço em notas promissórias pro soluto, seguida de instrumento de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento. Na prática, esse arranjo substitui a tradicional escritura de permuta, mas mantém a mesma essência econômica: o proprietário do terreno receberá unidades imobiliárias futuras como pagamento.

Historicamente, essa questão já havia sido abordada pela Instrução Normativa SRF nº 107/1988, que equiparou à permuta a compra e venda com promessa de dação em pagamento, desde que cumpridos determinados requisitos. O Parecer Normativo COSIT/RFB nº 9/2014 também tratou do assunto, sendo a principal referência para a presente Solução de Consulta.

Principais Disposições

A Solução de Consulta nº 339/2018 estabelece claramente que as normas concernentes a operações de permuta são aplicáveis às operações de compra e venda de terreno resolvidas mediante dação em pagamento de unidade imobiliária construída ou a construir. Isso significa que, independentemente da estrutura documental utilizada, a essência econômica da operação prevalece para fins tributários.

Um ponto crucial esclarecido pela norma refere-se ao momento da tributação quando a empresa alienante do terreno adota o regime de caixa para apuração do lucro presumido. Neste caso, a receita bruta (valor do imóvel recebido em permuta) será tributada apenas no período de apuração em que ocorrer o efetivo recebimento das unidades imobiliárias prometidas pela incorporadora.

Vale destacar que, segundo o Parecer Normativo COSIT/RFB nº 9/2014, expressamente mencionado na consulta, considera-se como valor do imóvel recebido em permuta aquele discriminado no instrumento representativo da operação, seja permuta direta ou compra e venda com promessa de dação em pagamento.

Adicionalmente, a norma reforça que o entendimento aplica-se tanto para unidades prontas quanto para unidades a construir, não havendo diferenciação no tratamento tributário em função desse aspecto.

Impactos Práticos

A Solução de Consulta traz segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário que utilizam essa estrutura contratual em suas operações. Na prática, os contribuintes que operam no lucro presumido com regime de caixa podem adiar a tributação do IRPJ e da CSLL até o momento do efetivo recebimento das unidades imobiliárias prometidas pela incorporadora.

Este diferimento representa uma vantagem significativa em termos de fluxo de caixa, especialmente considerando que o período entre a cessão do terreno e o recebimento das unidades construídas pode se estender por vários anos, dependendo do cronograma de construção do empreendimento.

Para as incorporadoras, a estrutura confirmada pela Receita Federal viabiliza a obtenção de financiamentos junto às instituições financeiras, que geralmente exigem garantia real sobre o terreno onde será desenvolvido o empreendimento.

É importante que os contribuintes que adotam essa modalidade de negócio observem os requisitos formais para caracterização da operação como permuta, especialmente:

Celebração dos instrumentos de compra e venda e de confissão de dívida com promessa de dação em pagamento na mesma data;
Formalização por instrumento público;
Comprovação da necessidade de aquisição do imóvel para obtenção de financiamento;
Constituição de garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária) em favor da instituição financiadora.

Análise Comparativa

Se o contribuinte tivesse optado pelo regime de competência, ao invés do regime de caixa, a tributação ocorreria no momento da celebração do contrato de permuta (ou da estrutura equivalente), independentemente do recebimento efetivo das unidades imobiliárias.

Da mesma forma, se a operação fosse estruturada como uma venda definitiva, com recebimento de valores em espécie, a tributação ocorreria no momento do recebimento desses valores, no caso do regime de caixa.

A Solução de Consulta nº 339/2018 confirma, portanto, que a estrutura de compra e venda com promessa de dação em pagamento, quando utilizada para viabilizar operações que na essência são permutas imobiliárias, recebe o mesmo tratamento tributário destas últimas, prevalecendo a substância econômica sobre a forma jurídica adotada.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 339/2018 da COSIT reafirma o entendimento da Receita Federal do Brasil sobre o momento da tributação nas operações de permuta imobiliária para contribuintes do lucro presumido que adotam o regime de caixa. Esta interpretação está alinhada com o Parecer Normativo COSIT/RFB nº 9/2014, que já havia estabelecido diretrizes gerais sobre o tema.

Para os contribuintes do setor imobiliário, especialmente proprietários de terrenos que pretendem negociá-los em troca de unidades futuras, é fundamental observar os requisitos formais para caracterização da operação como permuta, mesmo quando estruturada como compra e venda com promessa de dação em pagamento. Dessa forma, poderão adiar legitimamente a tributação até o efetivo recebimento das unidades prometidas pela incorporadora.

As empresas que realizam este tipo de operação devem manter documentação adequada para comprovar o cumprimento dos requisitos estabelecidos pela legislação, bem como registrar corretamente as operações em sua escrituração contábil e fiscal, respeitando o regime de caixa quando for esta a sua opção.