Tributação de Permuta Imobiliária no Lucro Presumido: regras para empresas do setor

A Tributação de Permuta Imobiliária no Lucro Presumido é um tema que gera muitas dúvidas entre empresários e contadores do setor imobiliário. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu importantes aspectos sobre esse assunto através da Solução de Consulta COSIT nº 189, de 30 de outubro de 2018, que traz orientações essenciais sobre o tratamento tributário de operações de permuta imobiliária, confissão de dívida, promessa de dação em pagamento e multas por atraso na entrega de imóveis.

Contextualização da Consulta Fiscal

A consulta foi formulada por uma empresa do setor imobiliário que realizou a venda de um terreno, seguida de operações de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidades imobiliárias a serem construídas no local. O questionamento central referia-se à tributação correta dessa operação para fins de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS no regime do Lucro Presumido.

A empresa consultente tinha as seguintes características:

• Objeto social: compra, venda e aluguel de bens imóveis próprios
• Regime tributário: Lucro Presumido para IRPJ e CSLL
• Regime de PIS e COFINS: Cumulativo
• Regime de reconhecimento de receitas: Regime de Caixa

Equiparação à Permuta nas Operações Imobiliárias

Um dos pontos mais importantes esclarecidos pela Solução de Consulta COSIT nº 189/2018 é a equiparação à permuta de certas operações imobiliárias complexas. De acordo com o entendimento da Receita Federal, são equiparadas à permuta as operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidades imobiliárias (construídas ou a construir).

Essa equiparação ocorre quando a operação é realizada por pessoa jurídica que:

• Apura o imposto de renda com base no Lucro Presumido
• Tem como objeto social atividades imobiliárias como loteamento, incorporação, construção ou venda de imóveis

O entendimento está fundamentado no Parecer Normativo COSIT nº 9/2014, que já havia disciplinado o tratamento tributário das operações de permuta no setor imobiliário.

Reconhecimento da Receita Bruta na Permuta

Na Tributação de Permuta Imobiliária no Lucro Presumido, a Receita Federal estabeleceu que constituem receita bruta:

1. O valor do imóvel recebido em permuta
2. O montante recebido a título de torna (diferença em dinheiro paga para equiparar valores)

Esse entendimento aplica-se tanto para unidades imobiliárias prontas quanto para unidades a construir. O valor a ser considerado como receita bruta é aquele discriminado formalmente no instrumento representativo da operação (contrato de permuta ou escritura de compra e venda).

Momento de Reconhecimento da Receita

Para empresas que apuram o Lucro Presumido pelo regime de Caixa, a Solução de Consulta trouxe um esclarecimento importante sobre o momento de reconhecimento da receita bruta nas operações de permuta:

Não é necessário que seja lavrada a escritura definitiva de dação em pagamento para que a receita seja reconhecida. Basta que a posse das unidades imobiliárias esteja amparada em contrato preexistente de promessa de dação em pagamento.

Esse posicionamento é fundamental para determinar o momento de incidência tributária, especialmente para empresas que optam pelo regime de caixa.

Tributação das Receitas de Permuta

A Tributação de Permuta Imobiliária no Lucro Presumido segue os seguintes percentuais para determinação das bases de cálculo:

IRPJ e CSLL

• IRPJ: aplicação de 8% sobre a receita bruta
• CSLL: aplicação de 12% sobre a receita bruta

Estes percentuais são aplicáveis quando a empresa tem como objeto social atividades imobiliárias como loteamento de terrenos, incorporação, construção ou venda de imóveis.

PIS e COFINS

No regime cumulativo, as alíquotas aplicáveis sobre a receita bruta são:

• PIS: 0,65%
• COFINS: 3%

A base legal para esses percentuais encontra-se nos artigos 2º, 3º e 4º, IV, da Lei nº 9.718/1998, combinados com o art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977.

Tributação de Multas por Atraso na Entrega de Imóveis

Um aspecto específico abordado na Solução de Consulta refere-se à tributação de valores recebidos em razão de mora no cumprimento de obrigações contratuais, como atraso na entrega de unidades imobiliárias.

O entendimento da Receita Federal é que essas receitas de multa, desde que não sejam estranhas ao objeto social da empresa, devem ser tratadas como receita bruta operacional, aplicando-se:

• IRPJ: 8% para presunção da base de cálculo
• CSLL: 12% para presunção da base de cálculo
• PIS: alíquota de 0,65%
• COFINS: alíquota de 3%

Importante destacar que a Solução de Consulta faz uma diferenciação entre multas por atraso na entrega e receitas financeiras. As multas não são classificadas como receitas financeiras porque não são apuradas por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato, conforme determina o art. 15, § 4º, da Lei nº 9.249/1995.

Diferenciação entre Multa e Aluguel

No caso analisado, embora o contrato tenha denominado a quantia recebida pela mora na entrega como “aluguel”, a Receita Federal esclareceu que essa quantia não possui natureza de aluguel, uma vez que o terreno não mais integrava o patrimônio da consultente após a operação de venda.

Segundo a Solução de Consulta, essa receita tem natureza de multa contratual por mora no cumprimento da obrigação de entregar as unidades construídas. Por estar relacionada ao objeto social da empresa (compra e venda de imóveis), essa receita integra a receita bruta para fins de tributação.

Base Legal e Fundamentos

A Tributação de Permuta Imobiliária no Lucro Presumido tem como principais fundamentos legais:

• Lei nº 9.249/1995, arts. 15 e 20 – Percentuais de presunção do lucro
• Lei nº 9.718/1998, arts. 2º, 3º e 4º – Base de cálculo e alíquotas de PIS e COFINS
• Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12 – Conceito de receita bruta
• Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, arts. 26, 33, 34, 35 e 215 – Disciplina o cálculo do IRPJ e da CSLL
• Parecer Normativo COSIT nº 9/2014 – Orientações sobre permuta imobiliária

Considerações Práticas

Para empresas do setor imobiliário que adotam o regime do Lucro Presumido, é importante observar alguns pontos práticos decorrentes desse entendimento:

• Formalizar adequadamente o valor das unidades nos contratos de permuta
• Manter controles específicos para identificar o momento da posse nas operações pelo regime de caixa
• Caracterizar corretamente as receitas de multas por atraso, diferenciando-as de receitas financeiras
• Verificar se o objeto social contempla adequadamente as atividades realizadas

A compreensão correta da Tributação de Permuta Imobiliária no Lucro Presumido é fundamental para evitar autuações fiscais e garantir o cumprimento adequado das obrigações tributárias.

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