Tributação nas operações de permuta imobiliária e multa por atraso na entrega pelo Lucro Presumido

A Tributação permuta imobiliária Lucro Presumido é um tema que gera muitas dúvidas para incorporadoras, construtoras e empresas que atuam no setor imobiliário. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu diversos aspectos sobre esse tema por meio da Solução de Consulta nº 189 – Cosit, de 30 de outubro de 2018, trazendo orientações importantes sobre o tratamento tributário de operações que envolvem permuta de imóveis e recebimento de multas por atraso na entrega de unidades.

Este artigo analisa os principais pontos desta importante manifestação da RFB, essencial para o correto planejamento tributário das empresas que operam no setor imobiliário.

Identificação da Norma

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: SC nº 189 – Cosit
Data de publicação: 30 de outubro de 2018
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)

Contexto da Consulta

A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica que atua na compra, venda e aluguel de bens imóveis próprios, tributada pelo regime do Lucro Presumido e sujeita ao regime cumulativo de PIS/COFINS. A empresa realizou uma operação de venda de terreno seguida de novação da dívida, passando a receber como pagamento unidades imobiliárias a serem construídas no próprio terreno.

No contrato, foi estabelecido o pagamento de valores mensais pela construtora em caso de atraso na entrega das unidades. Embora esses valores tenham sido denominados como “aluguel” no contrato, o consulente discordou dessa classificação, alegando que seria uma multa por mora.

Principais Aspectos Esclarecidos pela Solução de Consulta

1. Equiparação à Permuta Imobiliária

A Receita Federal confirmou que operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidades imobiliárias (construídas ou a construir) equiparam-se à permuta para fins tributários. Esta orientação se aplica às empresas que:

• Apuram imposto sobre a renda com base no Lucro Presumido
• Têm como objeto social atividades relacionadas a loteamentos, incorporação imobiliária, construção de prédios para venda ou venda de imóveis

2. Composição da Receita Bruta

Na Tributação permuta imobiliária Lucro Presumido, constituem receita bruta tributável:

• O valor do imóvel recebido em permuta (tanto unidades prontas quanto a construir)
• O montante recebido a título de torna (diferença de valores paga em dinheiro)

A Receita Federal esclarece que o valor do imóvel recebido em permuta é aquele discriminado no instrumento que representa a operação (contrato de permuta ou compra e venda).

3. Momento de Reconhecimento da Receita no Regime de Caixa

Para empresas que adotam o Lucro Presumido no regime de caixa, a receita bruta das operações de permuta deve ser reconhecida no momento em que ocorre a posse das unidades imobiliárias, desde que amparada em contrato preexistente de promessa de dação em pagamento.

A Receita Federal foi clara ao determinar que não é necessário que seja lavrada a escritura definitiva de dação em pagamento para que a receita seja considerada realizada para fins tributários.

4. Tributação da Receita de Multa por Mora na Entrega do Imóvel

Um dos pontos mais relevantes da Solução de Consulta foi o esclarecimento sobre a natureza e tributação dos valores recebidos em razão da mora na entrega das unidades. A Receita Federal concluiu que:

• Esses valores têm natureza de multa contratual, não de aluguel
• Por estarem relacionados à atividade constante do objeto social do consulente, integram sua receita bruta
• Estão sujeitos às alíquotas normais de tributação, não às alíquotas específicas de receitas financeiras

Percentuais de Presunção e Alíquotas Aplicáveis

Para a permuta imobiliária:

IRPJ: 8% sobre a receita bruta
CSLL: 12% sobre a receita bruta
PIS/PASEP: 0,65% sobre a receita bruta
COFINS: 3% sobre a receita bruta

Para as receitas de multa por atraso:

IRPJ: 8% sobre a receita bruta
CSLL: 12% sobre a receita bruta
PIS/PASEP: 0,65% sobre a receita bruta
COFINS: 3% sobre a receita bruta

É importante ressaltar que esses percentuais se aplicam desde que as receitas de multa não sejam estranhas ao objeto social da empresa que as aufere.

Fundamentos Legais

A Solução de Consulta baseia-se em um conjunto de dispositivos legais, destacando-se:

• Lei nº 9.249/1995, arts. 15 e 20 (percentuais de presunção do IRPJ e CSLL)
• Lei nº 9.718/1998, arts. 2º, 3º e 4º (alíquotas de PIS e COFINS)
• Lei nº 7.713/1988, art. 3º, § 3º (operações que importam alienação)
• Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12 (definição de receita bruta)
• Parecer Normativo Cosit nº 9/2014 (permuta de imóveis)
• Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 (regras de apuração)

Vale destacar que a Receita Federal também menciona a Solução de Consulta Cosit nº 151/2014 como precedente para o tratamento de multas e juros de mora em operações imobiliárias.

Impactos Práticos para as Empresas do Setor Imobiliário

A Tributação permuta imobiliária Lucro Presumido esclarecida pela Solução de Consulta nº 189 traz importantes consequências para as empresas que atuam no setor:

1. Maior segurança jurídica na tributação de operações de permuta e operações similares
2. Clareza quanto ao momento de reconhecimento da receita no regime de caixa
3. Definição precisa sobre a natureza dos valores recebidos por atraso na entrega de unidades
4. Confirmação dos percentuais de presunção aplicáveis às operações imobiliárias

As empresas devem estar atentas à necessidade de formalização adequada dos contratos, especialmente quanto à valoração dos imóveis permutados, já que esse será o valor considerado para fins de tributação.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 189 – Cosit traz importante contribuição para a Tributação permuta imobiliária Lucro Presumido, ao esclarecer pontos que frequentemente geram dúvidas e controvérsias no setor imobiliário. Entre os aspectos mais relevantes, destacamos:

• A equiparação à permuta de operações de compra e venda com confissão de dívida e promessa de dação em pagamento
• A composição da receita bruta nessas operações
• O momento de reconhecimento da receita no regime de caixa
• A classificação dos valores recebidos por atraso na entrega como multas contratuais

As empresas do setor imobiliário devem utilizar esses esclarecimentos para ajustar seus procedimentos contábeis e fiscais, evitando questionamentos por parte do Fisco. É recomendável que os contratos sejam elaborados com precisão, especialmente quanto à valoração dos imóveis e à natureza dos pagamentos por atraso.

A correta aplicação dos entendimentos expostos na Solução de Consulta nº 189 – Cosit permitirá um planejamento tributário mais seguro e eficiente para as empresas que operam com a Tributação permuta imobiliária Lucro Presumido.

Para consultar o texto completo da Solução de Consulta nº 189 – Cosit, acesse o site da Receita Federal do Brasil.

Otimize sua Gestão Tributária em Operações Imobiliárias

A TAIS reduz em 73% o tempo de análise tributária de operações complexas como permutas imobiliárias, oferecendo orientações precisas em segundos sobre a correta tributação no Lucro Presumido.

Conheça a TAIS