Tributação no Lucro Presumido para Imóveis de Locação Vendidos por Imobiliárias

Gustavo Ribeiro23 de junho de 20254 Mins read121

A Tributação no Lucro Presumido para Imóveis de Locação Vendidos por Imobiliárias foi esclarecida pela Receita Federal através de uma importante Solução de Consulta. Entenda como o fisco determina o tratamento tributário da venda de imóveis que anteriormente eram utilizados para locação, mas que agora são comercializados como parte da atividade principal da empresa.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: DISIT/SRRF02 nº 2005, de 26 de novembro de 2021
Data de publicação: 30/11/2021
Órgão emissor: Disit da 2ª Região Fiscal

Introdução

A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta DISIT/SRRF02 nº 2005/2021, vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, esclareceu importantes aspectos sobre a tributação de receitas provenientes da venda de imóveis por empresas imobiliárias optantes pelo Lucro Presumido. A norma afeta diretamente empresas do setor imobiliário que atuam tanto com locação quanto com compra e venda de imóveis, produzindo efeitos imediatos.

Contexto da Norma

A consulta surgiu diante da dúvida sobre o tratamento tributário adequado para receitas originárias da venda de imóveis que anteriormente foram utilizados para locação. O questionamento central envolvia se tais receitas deveriam ser tratadas como receita bruta operacional (sujeita aos percentuais de presunção) ou como ganho de capital.

A legislação tributária brasileira estabelece tratamentos distintos para receitas decorrentes da atividade-fim da empresa (receita bruta) e para alienações de ativos permanentes (ganho de capital), o que gera impactos significativos na carga tributária final do contribuinte, especialmente para optantes pelo Lucro Presumido.

Principais Disposições

De acordo com a Solução de Consulta, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ no regime do Lucro Presumido, a receita bruta auferida por meio da exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento), mesmo que os imóveis tenham sido anteriormente utilizados para locação.

Para a CSLL, essas mesmas receitas se sujeitam ao percentual de presunção de 12% (doze por cento). A Receita Federal esclarece que esse tratamento tributário só é válido quando a atividade de compra e venda de imóveis constitui objeto social da pessoa jurídica, caso em que as receitas dela decorrentes compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa.

Diferente tratamento deve ser dado quando a alienação envolve bens do ativo não circulante (antigo ativo permanente), mesmo que tenham sido reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda. Nessas situações, a receita deve ser objeto de apuração de ganho de capital, que será acrescido integralmente à base de cálculo do IRPJ e da CSLL.

Quanto ao PIS/PASEP e à COFINS, a pessoa jurídica que explora atividade imobiliária de compra e venda está sujeita à incidência cumulativa dessas contribuições, com alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, sobre a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo que tenham sido utilizados anteriormente para locação.

Impactos Práticos

A diferenciação de tratamento tributário definida pela Receita Federal tem impactos significativos na carga tributária das empresas imobiliárias. Vejamos os principais efeitos:

Para empresas que têm como objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis, a receita da venda de imóveis anteriormente locados será tratada como receita bruta operacional, sujeita aos percentuais de presunção (8% para IRPJ e 12% para CSLL).
Isso representa uma tributação geralmente mais favorável do que o tratamento como ganho de capital, onde 100% do ganho seria tributado.
As empresas devem manter adequada escrituração contábil, especialmente quanto à classificação dos ativos, para fundamentar o tratamento tributário adotado.
Para PIS e COFINS, as receitas de venda integrarão a base de cálculo, sujeitando-se às alíquotas do regime cumulativo, independentemente da classificação anterior do bem como ativo imobilizado.

Análise Comparativa

A definição apresentada na Solução de Consulta representa uma posição favorável aos contribuintes quando comparada a interpretações mais restritivas que poderiam considerar qualquer venda de imóvel anteriormente utilizado para locação como alienação de ativo imobilizado (sujeita a ganho de capital).

A norma traz maior segurança jurídica para empresas imobiliárias que mantêm um estoque de imóveis para locação e, eventualmente, decidem vendê-los como parte de sua estratégia comercial. No entanto, é fundamental que o objeto social da empresa contemple explicitamente ambas as atividades para que esse tratamento mais favorável seja aplicável.

Em termos práticos, para uma empresa com lucro presumido, a diferença de tratamento pode significar tributar apenas 8% da receita de venda (para IRPJ) versus tributar 100% do ganho de capital (diferença entre valor de venda e custo contábil), o que pode representar uma economia tributária substancial.

Considerações Finais

A Solução de Consulta DISIT/SRRF02 nº 2005/2021, vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, traz importante esclarecimento para o setor imobiliário, estabelecendo critérios objetivos para a tributação da venda de imóveis que anteriormente foram utilizados para locação.

Empresas que atuam nesse segmento devem avaliar cuidadosamente seu objeto social e a classificação contábil de seus ativos para garantir a correta aplicação do entendimento firmado pela Receita Federal. Além disso, é recomendável que mantenham documentação adequada para comprovar que a compra e venda de imóveis faz parte de sua atividade operacional, caso sejam questionadas em procedimentos de fiscalização.

A decisão corrobora o princípio de que a natureza da operação e o objeto social da empresa são determinantes para a definição do regime tributário aplicável, superando aspectos meramente formais como a classificação contábil temporária dos bens.