A tributação no lucro presumido de imóveis utilizados anteriormente para locação e posteriormente vendidos foi objeto de esclarecimento pela Receita Federal do Brasil. Empresas do setor imobiliário frequentemente enfrentam dúvidas sobre o tratamento fiscal correto a ser aplicado nestes casos específicos.
Esta orientação, consolidada na Solução de Consulta DISIT/SRRF nº 7016, está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, e traz importantes esclarecimentos sobre a tributação de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS na atividade imobiliária.
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: SC DISIT/SRRF nº 7016
- Data de publicação: 22 de junho de 2022
- Órgão emissor: Divisão de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contextualização da Solução de Consulta
A consulta foi formulada por uma empresa que atua no setor imobiliário com atividades de compra, venda e locação de imóveis próprios. A dúvida apresentada refere-se ao tratamento tributário aplicável à venda de imóveis que foram anteriormente utilizados para locação a terceiros e, consequentemente, classificados no ativo imobilizado da empresa durante aquele período.
O questionamento central é se essas receitas de venda devem ser consideradas como receita bruta operacional ou como ganho de capital para fins de apuração do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS no regime do Lucro Presumido.
Principais determinações para a tributação no Lucro Presumido de imóveis
De acordo com a solução de consulta, para fins de apuração dos tributos federais no regime do Lucro Presumido, deve-se observar os seguintes pontos:
1. Quanto ao IRPJ
A receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% para determinação da base de cálculo do IRPJ, mesmo que os imóveis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para locação.
Isso ocorre quando a atividade de locação constitui objeto social da pessoa jurídica, situação em que as receitas dela decorrentes compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa.
2. Quanto à CSLL
De forma similar ao IRPJ, a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 12% para determinação da base de cálculo da CSLL. Este tratamento se aplica mesmo que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação, quando esta atividade constitui objeto da pessoa jurídica.
3. Quanto às Contribuições para o PIS/PASEP e COFINS
A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa:
- PIS/PASEP – alíquota de 0,65% sobre a receita bruta
- COFINS – alíquota de 3% sobre a receita bruta
Esta tributação se aplica mesmo que os imóveis vendidos já tenham sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, tenham sido classificados no ativo imobilizado naquele período.
Diferenciação entre Receita Bruta e Ganho de Capital
Um aspecto fundamental esclarecido pela consulta é a distinção entre receita bruta operacional e ganho de capital:
1. Receita Bruta Operacional: Quando a venda de imóveis constitui objeto da pessoa jurídica, as receitas decorrentes dessas vendas compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa, mesmo que os imóveis tenham sido anteriormente utilizados para locação.
2. Ganho de Capital: A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital quando essa atividade não constitui objeto da pessoa jurídica.
O ganho de capital, por sua vez, deve ser acrescido integralmente à base de cálculo do IRPJ e da CSLL, sem aplicação dos percentuais de presunção.
Critérios para determinar o tratamento tributário correto
A solução de consulta estabelece que o fator determinante para definir o tratamento tributário (receita bruta ou ganho de capital) é verificar se a atividade de compra e venda de imóveis constitui objeto social da pessoa jurídica. Portanto:
- Se a compra e venda de imóveis é objeto social da empresa, as receitas de venda são consideradas receita bruta operacional, mesmo que os imóveis tenham sido anteriormente utilizados para locação;
- Se a compra e venda de imóveis não é objeto social da empresa, as receitas de alienação dos imóveis do ativo não circulante são consideradas ganho de capital.
Fundamentação legal da decisão
A Solução de Consulta fundamenta-se nos seguintes dispositivos legais:
- Lei nº 6.404/1976, art. 179, IV – Classificação contábil dos bens no ativo imobilizado;
- Decreto-Lei nº 1.598/1977, arts. 11 e 12 – Definição da receita bruta de vendas e serviços;
- Lei nº 9.430/1996, arts. 25 e 29 – Determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL pelo lucro presumido;
- Lei nº 9.718/1996, arts. 2º e 3º – Contribuições para o PIS/PASEP e COFINS;
- Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, arts. 26, 33, 34 e 215 – Regulamenta a apuração do IRPJ e da CSLL.
É importante ressaltar que a solução de consulta está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, que estabeleceu o entendimento consolidado da Receita Federal sobre o tema.
Impactos práticos para as empresas imobiliárias
Esta orientação traz importantes impactos práticos para as empresas do setor imobiliário que optam pelo lucro presumido:
1. Planejamento tributário: A possibilidade de aplicar os percentuais de presunção sobre a receita da venda de imóveis anteriormente locados pode representar uma economia tributária significativa, evitando a tributação integral do ganho de capital.
2. Adequação do objeto social: Empresas que atuam com locação e venda de imóveis devem verificar se seu objeto social contempla expressamente ambas as atividades, para garantir o tratamento tributário mais adequado.
3. Classificação contábil: É fundamental a correta classificação dos imóveis no ativo da empresa, observando-se as normas contábeis e tributárias aplicáveis.
4. Documentação: Recomenda-se manter documentação robusta que comprove que a atividade de compra e venda de imóveis faz parte do objeto social da empresa, como contrato social, registros contábeis e histórico de operações.
Exemplo prático de aplicação
Para ilustrar, consideremos uma imobiliária que tem como objeto social a compra, venda e locação de imóveis próprios. Esta empresa adquiriu um imóvel por R$ 500.000,00, utilizou-o para locação durante 3 anos e depois o vendeu por R$ 700.000,00.
Neste caso, a tributação no lucro presumido de imóveis seria:
- IRPJ: Base de cálculo = R$ 700.000,00 × 8% = R$ 56.000,00
- CSLL: Base de cálculo = R$ 700.000,00 × 12% = R$ 84.000,00
- PIS/PASEP: R$ 700.000,00 × 0,65% = R$ 4.550,00
- COFINS: R$ 700.000,00 × 3% = R$ 21.000,00
Se a atividade de compra e venda de imóveis não fosse objeto social da empresa, a receita seria tratada como ganho de capital (R$ 700.000,00 – R$ 500.000,00 = R$ 200.000,00), que seria integralmente tributado pelo IRPJ e CSLL, sem a aplicação dos percentuais de presunção.
Considerações finais
A Solução de Consulta traz uma orientação clara que beneficia as empresas imobiliárias que atuam tanto com locação quanto com venda de imóveis próprios. O entendimento da Receita Federal confirma que, desde que ambas as atividades estejam previstas no objeto social, a receita da venda de imóveis anteriormente utilizados para locação pode ser tratada como receita bruta operacional.
Este posicionamento proporciona maior segurança jurídica para o planejamento tributário das empresas do setor imobiliário que optam pelo regime do Lucro Presumido, evitando questionamentos fiscais e possíveis autuações.
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