Tributação no Lucro Presumido: como tratar vendas de imóveis próprios e locados

A Tributação no Lucro Presumido para empresas do setor imobiliário sempre gera dúvidas significativas, especialmente quando se trata da correta classificação tributária das receitas com venda de imóveis próprios. A Receita Federal do Brasil (RFB) trouxe importantes esclarecimentos sobre esse tema por meio da Solução de Consulta COSIT nº 221, de 24 de julho de 2024.

Identificação da Norma

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número: 221 – COSIT
• Data de publicação: 24 de julho de 2024
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

O Contexto da Consulta

A consulta foi apresentada por uma empresa tributada pelo Lucro Presumido que atua no setor imobiliário, tendo como objeto social a compra, venda e administração de imóveis próprios ou de terceiros, construção civil, participação em outras sociedades, loteamento e aluguel de imóveis próprios.

O questionamento central girou em torno do correto enquadramento tributário das receitas provenientes da venda de imóveis próprios, especialmente aqueles que, em algum momento, foram utilizados para locação, bem como a relevância da classificação da atividade como principal ou secundária no contrato social e no CNAE-Fiscal.

Principais Esclarecimentos da Receita Federal

A Solução de Consulta trouxe três esclarecimentos fundamentais para empresas optantes pelo Lucro Presumido que atuam no setor imobiliário:

1. Irrelevância da Classificação como Atividade Principal ou Secundária

A RFB esclareceu que é totalmente irrelevante para a correta tributação da venda de imóveis se tal atividade consta como principal ou secundária no contrato social ou na CNAE-Fiscal perante o CNPJ. O que realmente importa é se a atividade constitui objeto da pessoa jurídica, independentemente da classificação formal.

2. Tributação da Receita Bruta na Venda de Imóveis

Quando a venda de imóveis próprios faz parte do objeto social da empresa (constando no contrato social), a receita auferida por meio dessa atividade submete-se aos seguintes percentuais de presunção:

• 8% (oito por cento) para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ
• 12% (doze por cento) para fins de determinação da base de cálculo da CSLL

Esse tratamento se aplica mesmo que os imóveis vendidos tenham sido previamente utilizados para locação a terceiros, desde que essa atividade (locação) também constitua objeto da pessoa jurídica.

3. Tratamento como Ganho de Capital

Por outro lado, a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante (classificados como ativo imobilizado ou investimento), deve ser tratada como ganho de capital quando:

• A atividade de venda de imóveis não constitui objeto da pessoa jurídica
• A receita não compõe o resultado operacional da empresa
• A receita não integra a receita bruta da pessoa jurídica

Isso se aplica mesmo que os bens tenham sido reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda.

Fundamentação Legal e Conceitos Importantes

A RFB baseou seu entendimento em diversos dispositivos legais, entre eles:

• Art. 25 da Lei nº 9.430, de 1996 (apuração da base de cálculo do IRPJ na modalidade do lucro presumido)
• Arts. 11 e 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977 (definição de lucro operacional e receita bruta)
• Art. 179 da Lei nº 6.404, de 1976 (classificação das contas patrimoniais)
• Arts. 33 e 34 da Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017 (percentuais aplicáveis à base de cálculo do IRPJ e da CSLL)

Um conceito fundamental esclarecido pela Solução de Consulta foi o de “atividade principal”, que deve ser compreendida como aquela correspondente ao objeto social da pessoa jurídica ou a que seja efetivamente verificada no cotidiano da empresa, independentemente de sua classificação formal.

Análise Prática para Classificação dos Imóveis

A correta classificação dos imóveis é essencial para determinar o tratamento tributário adequado. De acordo com a Solução de Consulta:

• Quando a atividade principal da empresa inclui a locação de imóveis próprios: esses imóveis estariam no núcleo das suas operações, e os benefícios econômicos deles decorreriam primordialmente dos rendimentos a serem obtidos com a locação. Contabilmente, tais ativos devem ser classificados como “Propriedades para Investimento” no ativo não circulante – investimentos.
• Quando há habitualidade na operação de venda após locação: sendo prática comum e parte do ciclo operacional do negócio (constando no objeto social), os imóveis mantidos para aluguel e posterior venda devem ser transferidos para o ativo circulante a partir do momento em que estiverem disponíveis para venda.
• Quando o imóvel foi destinado à manutenção das atividades da empresa: por exemplo, um imóvel utilizado como sede da pessoa jurídica caracteriza-se como ativo imobilizado, e o resultado positivo obtido com sua alienação será ganho de capital, mesmo que o objeto da empresa inclua a venda de imóveis.

Impactos Práticos para as Empresas do Setor Imobiliário

Essa Solução de Consulta traz importantes implicações práticas para empresas do setor imobiliário optantes pelo regime de Tributação no Lucro Presumido:

1. Simplificação da gestão tributária: não há necessidade de alterações no contrato social para modificar a classificação de atividade principal conforme o faturamento de cada período, uma vez que isso é irrelevante para a tributação.
2. Clareza na classificação contábil: a decisão orienta sobre a correta classificação contábil dos imóveis, o que impacta diretamente na tributação quando ocorrer sua venda.
3. Economia tributária potencial: para empresas cujo objeto social inclui tanto a locação quanto a venda de imóveis, a aplicação dos percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) sobre a receita bruta da venda pode representar uma carga tributária menor do que a tributação como ganho de capital.
4. Segurança jurídica: a orientação oficial da Receita Federal traz maior segurança para as decisões empresariais e planejamento tributário no setor.

É importante ressaltar que esta Solução de Consulta está parcialmente vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, que já havia tratado da tributação da venda de imóveis por empresas optantes pelo lucro presumido.

Considerações Finais

A Solução de Consulta COSIT nº 221/2024 reforça que o elemento determinante para definir o tratamento tributário da venda de imóveis no Lucro Presumido não é a classificação formal da atividade como principal ou secundária, mas se tal atividade constitui objeto da pessoa jurídica e integra seu resultado operacional.

A clareza dos critérios apresentados contribui para que as empresas do setor imobiliário possam realizar um planejamento tributário mais seguro e eficiente, evitando autuações fiscais e garantindo a correta apuração dos tributos devidos.

Empresas que atuam no setor imobiliário com atividades diversificadas devem analisar cuidadosamente seu contrato social e a natureza de suas operações para assegurar o correto tratamento tributário das receitas auferidas com a venda de imóveis.

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