Tributação na venda de imóveis para locação no Lucro Presumido: entenda as regras fiscais

A tributação na venda de imóveis para locação no Lucro Presumido é um tema que gera dúvidas constantes entre empresários e profissionais contábeis. A Receita Federal do Brasil esclareceu essa questão por meio da Solução de Consulta nº 257 – COSIT, de 26 de outubro de 2023, que estabelece critérios objetivos para determinar quando a venda de imóveis destinados à locação deve ser tributada como ganho de capital ou como receita bruta operacional.

Identificação da Norma

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: COSIT nº 257
• Data de publicação: 26/10/2023
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Contexto da Norma

A consulta foi formulada por uma pessoa física que assumiu os direitos e obrigações de uma empresa extinta que atuava com locação de imóveis próprios. O questionamento central girou em torno da correta tributação na venda de um imóvel que estava contabilizado no ativo não circulante (subgrupo investimentos) e era anteriormente utilizado para locação.

A dúvida específica era se a receita proveniente desta venda deveria compor a base de cálculo do lucro presumido ou ser tributada como ganho de capital. A consulente alegou que, com base na Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, haveria possibilidade de tributação mais favorável, considerando a receita como integrante da base de cálculo presumida e não como ganho de capital.

Principal Controvérsia

A controvérsia central abordada pela Solução de Consulta refere-se à delimitação entre:

• Receitas operacionais (sujeitas aos percentuais de presunção do lucro presumido)
• Ganhos de capital (tributados integralmente na base de cálculo do IRPJ e da CSLL)

O ponto crucial para essa definição está na análise do objeto social da empresa e na habitualidade das operações realizadas.

Fundamentação Legal

A Solução de Consulta fundamentou-se nos seguintes dispositivos legais:

• Lei nº 6.404/1976, art. 179, III (classificação contábil)
• Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12 (definição de receita bruta)
• Lei nº 9.249/1995, arts. 15 e 17 (lucro presumido)
• Lei nº 9.430/1996, arts. 25 e 29 (ganho de capital)
• Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, arts. 26, 33, 34 e 215

A análise da RFB também se baseou na Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, que já havia abordado tema semelhante, porém com algumas distinções importantes no caso concreto.

Critérios Definidos pela Receita Federal

A Receita Federal estabeleceu critérios claros para determinar o tratamento tributário aplicável na tributação na venda de imóveis para locação no Lucro Presumido:

Quando tributar como ganho de capital:

A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante (classificados como imobilizado ou investimento), ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser tributada como ganho de capital quando:

• A atividade de venda de imóveis não constitui objeto social da pessoa jurídica
• A operação não compõe o resultado operacional da empresa
• A receita de venda não integra a receita bruta operacional da empresa

Nesse caso, se o imóvel vendido era anteriormente utilizado para locação a terceiros, e apenas essa atividade (locação) constitui objeto da pessoa jurídica, a receita da venda estará sujeita à apuração do ganho de capital.

Quando tributar como receita bruta (aplicando percentuais de presunção):

Por outro lado, conforme esclarecido na SC COSIT nº 7/2021, quando a venda e o aluguel de imóveis compõem as atividades principais da empresa (constantes do seu objeto social), e a manutenção de imóveis para aluguel com posterior venda caracteriza-se como prática comum e habitual (parte do ciclo operacional do negócio), a receita de venda desses imóveis deve compor a base de cálculo do Lucro Presumido e do Resultado Presumido.

Distinção entre os casos analisados

A Solução de Consulta 257/2023 fez uma distinção importante em relação à SC COSIT nº 7/2021:

• No caso da SC 7/2021: Tanto a locação quanto a posterior venda de imóveis compunham o ciclo operacional da empresa (operações habituais), constando ambas do objeto social.
• No caso da SC 257/2023: Apenas a locação de imóveis compunha o ciclo operacional da empresa, sendo que a posterior venda desses imóveis não estava prevista no objeto social como atividade habitual.

Esta distinção foi determinante para a conclusão de que, no caso analisado, a venda do imóvel deveria ser tributada como ganho de capital e não como receita bruta operacional.

Aspectos Contábeis Relevantes

A Solução de Consulta também esclareceu aspectos contábeis importantes:

• Os imóveis mantidos para aluguel e posterior venda, que integram as operações habituais da empresa, devem ser classificados no ativo não circulante – investimentos, como propriedade para investimento, enquanto alugados;
• Estes imóveis devem ser transferidos para o ativo circulante a partir do período em que estiverem disponíveis para venda, caso a venda seja parte do objeto social da empresa;
• A mera reclassificação contábil não altera a natureza da receita e sua tributação;
• Um imóvel utilizado como sede da empresa caracteriza-se como ativo imobilizado e, mesmo que o objeto da empresa seja a alienação de imóveis, o resultado positivo obtido com a sua alienação representará ganho de capital.

Impactos Práticos para os Contribuintes

Esta Solução de Consulta traz impactos significativos para empresas que atuam com locação de imóveis e que, eventualmente, vendem esses bens:

1. Tributação mais onerosa: A tributação como ganho de capital geralmente resulta em carga tributária maior, pois incide sobre o valor total do ganho (diferença entre valor de venda e valor contábil), sem aplicação dos percentuais de presunção (8% para IRPJ e 12% para CSLL).
2. Importância do objeto social: A definição clara das atividades no objeto social da empresa torna-se crucial para determinar o tratamento tributário aplicável.
3. Necessidade de análise da habitualidade: Além do objeto social formal, a Receita Federal considera a habitualidade das operações como elemento determinante.
4. Cuidados na contabilização: Embora a simples contabilização não determine por si só o tratamento tributário, a correta classificação dos ativos conforme sua finalidade é importante para sustentar o tratamento fiscal adotado.

Considerações Finais

A tributação na venda de imóveis para locação no Lucro Presumido exige uma análise cuidadosa do objeto social da empresa, da habitualidade das operações e da correta classificação contábil dos ativos. A Solução de Consulta COSIT nº 257/2023 reforça o entendimento de que não basta a reclassificação contábil do bem para alterar sua tributação, sendo necessário avaliar se a venda integra de fato o ciclo operacional da empresa.

Para empresas que têm como atividade principal apenas a locação de imóveis, a eventual venda desses bens, mesmo que anteriormente utilizados na atividade de locação, estará sujeita à apuração de ganho de capital, com tributação integral do ganho, sem aplicação dos percentuais de presunção do lucro presumido.

É fundamental que as empresas atualizem seus contratos sociais para refletir com precisão suas atividades reais e estruturem adequadamente suas operações, de modo a evitar contingências fiscais e possíveis autuações por parte da Receita Federal.

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