A tributação na venda de imóveis de locação gera frequentes dúvidas aos contribuintes, especialmente para as empresas do lucro presumido que possuem no objeto social tanto a atividade de locação quanto a de compra e venda de imóveis. A Receita Federal do Brasil esclareceu este tema por meio da Solução de Consulta nº 7 – Cosit, publicada em 4 de março de 2021.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 7 – Cosit
Data de publicação: 04/03/2021
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da consulta
A consulta foi formulada por uma empresa que desenvolve atividades imobiliárias, incluindo incorporação, compra e venda de imóveis próprios, e locação de imóveis próprios. A empresa questionou o tratamento tributário adequado quando imóveis inicialmente destinados à locação (registrados no ativo não circulante) são posteriormente colocados à venda.
A dúvida central consistia em estabelecer se as receitas dessas vendas devem ser consideradas como receita bruta operacional, submetendo-se aos percentuais de presunção do lucro presumido, ou se devem ser tratadas como ganho de capital.
Principais disposições
Interpretação legal da Receita Federal
De acordo com a análise da Receita Federal, para determinar o tratamento tributário adequado, é essencial verificar se a atividade de venda de imóveis constitui parte do objeto social da empresa e, consequentemente, de sua atividade operacional.
Quando a empresa possui em seu objeto social tanto a atividade de locação quanto a de venda de imóveis, como no caso analisado, a tributação na venda de imóveis de locação segue as seguintes regras:
Para fins de IRPJ
As receitas provenientes da venda de imóveis próprios, mesmo que tenham sido utilizados anteriormente para locação e registrados no ativo não circulante, serão consideradas receitas operacionais, submetendo-se ao percentual de presunção de 8% para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ.
Para fins de CSLL
Similarmente, estas mesmas receitas estarão sujeitas ao percentual de presunção de 12% para determinação da base de cálculo da CSLL.
Para fins de PIS/PASEP e COFINS
A pessoa jurídica estará sujeita à incidência cumulativa dessas contribuições, com aplicação das alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, sobre a receita bruta auferida com a venda dos imóveis, mesmo que estes tenham sido previamente utilizados para locação.
Fundamentação legal
A Solução de Consulta fundamenta-se nos seguintes dispositivos legais:
- Art. 25 da Lei nº 9.430/1996 – Determinação da base de cálculo do lucro presumido
- Arts. 11 e 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977 – Definição de lucro operacional e receita bruta
- Art. 179 da Lei nº 6.404/1976 – Classificação contábil dos ativos
- Arts. 33 e 34 da IN RFB nº 1.700/2017 – Percentuais de presunção aplicáveis para IRPJ e CSLL
- Art. 2º e 3º da Lei nº 9.718/1998 – Base de cálculo do PIS/PASEP e COFINS
Distinção entre receita operacional e ganho de capital
Um aspecto crucial esclarecido pela Solução de Consulta refere-se à diferenciação entre o que constitui receita operacional e o que deve ser tratado como ganho de capital nas operações imobiliárias.
Conforme esclarecido pela Receita Federal, a tributação na venda de imóveis de locação deve levar em consideração se essas atividades constituem objeto da pessoa jurídica e, portanto, fazem parte de suas operações ordinárias. Não é a mera classificação contábil do bem que determina o tratamento tributário, mas sim a natureza da atividade perante o objeto social da empresa.
A Solução de Consulta destaca que a simples reclassificação do bem do ativo não circulante para o ativo circulante com a intenção de venda não tem o condão de alterar o tratamento tributário da receita. O que importa é se a atividade de venda de imóveis constitui objeto social da empresa.
Segundo a norma, a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante só será objeto de apuração de ganho de capital quando essa atividade não constituir objeto da pessoa jurídica, não compor seu resultado operacional nem sua receita bruta.
Implicações práticas para as empresas
As conclusões da Solução de Consulta têm implicações significativas para empresas do setor imobiliário que adotam o lucro presumido e que têm em seu objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis:
- Simplicidade na apuração tributária: A receita da venda de imóveis que foram anteriormente destinados à locação segue o mesmo tratamento tributário das demais receitas de venda, simplificando a apuração.
- Alíquotas menores para IRPJ e CSLL: As receitas se submetem aos percentuais de presunção de 8% e 12%, respectivamente, que são mais vantajosos em comparação a outras atividades.
- Segurança jurídica: A Solução esclarece que a classificação contábil dos imóveis não é determinante para o tratamento tributário, desde que a atividade conste no objeto social.
- Planejamento patrimonial: Empresas podem alternar o uso de seus imóveis entre locação e venda, conforme as condições de mercado, sem preocupações com mudanças no tratamento tributário.
Aspectos relevantes para contabilidade
A Solução de Consulta também aborda importantes aspectos contábeis relacionados à tributação na venda de imóveis de locação:
- Os imóveis mantidos para aluguel e posterior venda, que integram as operações da empresa, deveriam ser classificados no ativo não circulante – investimentos, como propriedade para investimento, enquanto alugados.
- Esses imóveis devem ser transferidos para o ativo circulante a partir do momento em que estiverem disponíveis para venda.
- A classificação contábil deve observar o Pronunciamento Técnico CPC 28 – Propriedades para Investimento, que disciplina o reconhecimento, mensuração e evidenciação desse tipo de ativo.
É importante destacar que, conforme mencionado na própria Solução, “a forma de escrituração contábil das operações por parte do contribuinte não é algo que tenha o condão de determinar, por si só, a norma de incidência tributária”.
Diferenciação entre imóveis operacionais e não operacionais
Um esclarecimento importante trazido pela Solução de Consulta diz respeito à diferenciação entre imóveis operacionais e não operacionais:
“O imóvel que seja ou tenha sido utilizado como sede da pessoa jurídica caracteriza-se como ativo imobilizado e, portanto, o resultado positivo obtido com a sua alienação representará ganho de capital nos termos da legislação tributária, ainda que o objeto ou a atividade principal da pessoa jurídica seja a alienação de imóveis.”
Ou seja, mesmo para uma empresa imobiliária, a venda de um imóvel que tenha sido utilizado como sede ou para fins administrativos representará ganho de capital e não receita operacional, demonstrando que o fator determinante é a função do bem nas atividades da empresa.
Considerações finais
A Solução de Consulta nº 7 – Cosit traz importante contribuição para a segurança jurídica das empresas do setor imobiliário, especialmente aquelas optantes pelo lucro presumido. Ao esclarecer o tratamento tributário aplicável à tributação na venda de imóveis de locação, a norma permite um planejamento tributário mais eficiente e reduz riscos de questionamentos por parte da Administração Tributária.
Os contribuintes que se enquadrem nessa situação devem avaliar cuidadosamente seu objeto social e a natureza de suas atividades para assegurar o correto tratamento tributário das receitas provenientes da venda de imóveis anteriormente destinados à locação.
É importante ressaltar que o posicionamento da Receita Federal nesta Solução de Consulta tem efeito vinculante para a administração tributária federal em relação ao contribuinte consulente, mas também serve como importante diretriz interpretativa para casos semelhantes.
Para informações específicas sobre a aplicação desta Solução de Consulta a casos concretos, é recomendável a análise detalhada por profissionais especializados em tributação do setor imobiliário.
Simplifique sua gestão tributária imobiliária com inteligência artificial
A TAIS reduz em 73% o tempo de análise tributária de operações imobiliárias, interpretando soluções de consulta como esta instantaneamente para sua empresa.
Leave a comment