A tributação na venda de imóveis alugados por empresas do lucro presumido é tema recorrente de dúvidas entre empresários do setor imobiliário. Muitas empresas mantêm imóveis para locação e posteriormente decidem vendê-los, surgindo questionamentos sobre o tratamento tributário correto dessas operações.
A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu este tema através da Solução de Consulta nº 7 – Cosit, publicada em 4 de março de 2021, que estabelece orientações importantes sobre a tributação aplicável a empresas que possuem como objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis próprios.
Identificação da Norma
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: SC Cosit nº 7/2021
- Data de publicação: 04/03/2021
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por uma empresa que desenvolve atividades imobiliárias, incluindo incorporação imobiliária, compra e venda de imóveis próprios e locação de imóveis próprios. A consulente questionou sobre o tratamento tributário adequado quando imóveis inicialmente destinados à locação (registrados no ativo não circulante) são posteriormente vendidos.
A dúvida central era se essas vendas deveriam ser tributadas como receita operacional, sujeita aos percentuais de presunção do lucro presumido, ou como ganho de capital, com a incidência integral do IRPJ e da CSLL sobre a diferença positiva entre o valor de venda e o valor contábil.
Principais Disposições da Solução de Consulta
1. Tributação pelo IRPJ e CSLL
De acordo com a Solução de Consulta, para empresas optantes pelo lucro presumido que têm como objeto social a compra e venda de imóveis, a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios deve ser tributada mediante a aplicação dos seguintes percentuais de presunção:
- IRPJ: 8% sobre a receita bruta
- CSLL: 12% sobre a receita bruta
Este tratamento se aplica mesmo quando os imóveis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para locação a terceiros, desde que ambas as atividades (locação e venda de imóveis) constituam objeto social da pessoa jurídica.
2. Tributação pelo PIS/PASEP e COFINS
A SC Cosit nº 7/2021 também esclarece que as empresas optantes pelo lucro presumido estão sujeitas à incidência cumulativa do PIS/PASEP e da COFINS, mediante aplicação das seguintes alíquotas sobre a receita bruta da venda de imóveis:
- PIS/PASEP: 0,65%
- COFINS: 3,0%
Essa tributação se aplica mesmo quando os imóveis vendidos já tenham sido utilizados para locação em período anterior e, consequentemente, classificados no ativo imobilizado ou investimento naquele período.
O Conceito de Receita Bruta e Ganho de Capital
A Solução de Consulta fundamenta-se na definição de receita bruta estabelecida pelo art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que compreende:
- O produto da venda de bens nas operações de conta própria;
- O preço da prestação de serviços em geral;
- O resultado auferido nas operações de conta alheia; e
- As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica.
Desta forma, quando a venda de imóveis faz parte do objeto social da empresa, mesmo que estes tenham sido previamente destinados à locação, a receita obtida caracteriza-se como receita bruta operacional, e não como ganho de capital.
Diferenciação de Tratamento: Quando se aplica o Ganho de Capital?
A tributação na venda de imóveis alugados por empresas do lucro presumido pode variar dependendo da natureza do ativo. A SC Cosit nº 7/2021 esclarece que a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante (classificados como imobilizado ou investimento) deve ser tratada como ganho de capital apenas quando:
- A atividade de venda não constitui objeto social da pessoa jurídica;
- A receita não compõe o resultado operacional da empresa;
- A receita não integra a receita bruta da empresa.
Um exemplo seria a venda de um imóvel utilizado como sede da empresa. Neste caso, mesmo que a empresa tenha como atividade a compra e venda de imóveis, a alienação da sede seria tratada como ganho de capital, pois o imóvel era destinado à manutenção das atividades da empresa, e não à revenda.
Aspectos Contábeis Relevantes
A Solução de Consulta também aborda aspectos contábeis importantes, como a classificação dos imóveis no balanço patrimonial:
- Imóveis para locação: Quando a atividade principal da empresa inclui a locação de imóveis, estes devem ser classificados como “Propriedades para Investimento” no ativo não circulante – investimentos, enquanto estiverem alugados.
- Imóveis para venda: Quando os imóveis passam a estar disponíveis para venda, devem ser transferidos para o ativo circulante.
Contudo, a SC Cosit nº 7/2021 ressalta que a simples reclassificação contábil não altera a natureza da receita e sua tributação. O que determina o tratamento tributário é a natureza econômica e jurídica do ativo, bem como seu propósito no contexto das atividades da empresa.
Impactos Práticos para Empresas Imobiliárias
A orientação da Receita Federal traz importantes impactos práticos para empresas do setor imobiliário:
- Planejamento tributário: Ao definir o objeto social, as empresas devem considerar que a inclusão da atividade de compra e venda de imóveis permitirá que a venda de imóveis anteriormente locados seja tributada pelos percentuais de presunção do lucro presumido.
- Otimização da carga tributária: Para empresas que trabalham com locação e venda de imóveis, a tributação com base nos percentuais de presunção (8% para IRPJ e 12% para CSLL) geralmente representa uma carga tributária menor do que a tributação como ganho de capital (incidência direta de 15% de IRPJ e 9% de CSLL sobre o ganho).
- Segurança jurídica: A Solução de Consulta fornece segurança jurídica para as empresas que operam no setor imobiliário com múltiplas atividades.
Vale ressaltar que, para empresas cuja atividade de locação de imóveis é exercida conjuntamente com a compra e venda, a receita de locação é tributada com percentuais de presunção de 32% tanto para o IRPJ quanto para a CSLL. Este percentual mais elevado reforça a importância de um planejamento tributário adequado.
Considerações Finais
A tributação na venda de imóveis alugados por empresas do lucro presumido deve ser analisada considerando o objeto social da empresa e a natureza econômica dos ativos. Conforme esclarecido pela SC Cosit nº 7/2021, quando a empresa tem como atividades tanto a locação quanto a venda de imóveis, a receita da venda de bens anteriormente alugados submete-se ao regime normal de tributação pelo lucro presumido.
Esta orientação da Receita Federal proporciona maior segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário que frequentemente realocam seus ativos entre as atividades de locação e venda, adaptando-se às condições de mercado.
É fundamental que as empresas mantenham uma contabilidade adequada e que seu ato constitutivo reflita com precisão suas atividades para que possam aplicar corretamente o tratamento tributário definido pela Receita Federal, evitando questionamentos futuros em procedimentos de fiscalização.
Para consultar a íntegra da Solução de Consulta nº 7 – Cosit, acesse o site da Receita Federal.
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