Tributação na permuta de imóveis no lucro presumido: apenas a torna é tributada

A tributação na permuta de imóveis no lucro presumido acaba de receber importante esclarecimento da Receita Federal do Brasil (RFB), através da Solução de Consulta nº 99 – COSIT, publicada em 19 de abril de 2024. O entendimento firmado representa uma mudança significativa na interpretação sobre a incidência do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS nas operações de permuta imobiliária para empresas optantes pelo regime do lucro presumido.

Identificação da norma

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 99 – COSIT
Data de publicação: 19 de abril de 2024
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

O que mudou na tributação das operações de permuta imobiliária?

A Solução de Consulta 99/2024 esclarece que nas operações de permuta de imóveis realizadas por empresas do lucro presumido, o valor do imóvel recebido não deve ser considerado receita, faturamento, renda ou lucro para fins tributários, salvo se houver comprovação documental em sentido contrário. Por outro lado, a parcela complementar recebida (comumente chamada de “torna”) deve ser oferecida à tributação por ocasião da transação.

Este posicionamento aplica-se ao Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o PIS/PASEP e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS).

O contexto da mudança de interpretação

A tributação na permuta de imóveis no lucro presumido era anteriormente orientada pelo Parecer Normativo COSIT nº 9, de 4 de setembro de 2014. Este parecer pacificava a interpretação administrativa no sentido da tributação integral do valor correspondente ao imóvel recebido em permuta, adicionado de eventual parcela complementar também recebida.

No entanto, o entendimento foi modificado após o Ministério da Economia, juntamente com a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), emitir o Despacho nº 167/PGFN-ME, de 2022. Esse despacho reconheceu a jurisprudência firme do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que descarta a equiparação do contrato de troca ou permuta, na esfera tributária, ao contrato de compra e venda, uma vez que, em regra, não há auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca.

O despacho foi baseado no Parecer PGFN/CRJ/COJUD SEI nº 8694/2021/ME, com as retificações propostas pela Nota SEI nº 1/2022/REDLIT/COJUD/CRJ/PGAJUD/PGFN-ME, que passou a ser vinculante no âmbito da RFB a partir de 8 de abril de 2022.

Fundamentos da decisão

A decisão da Receita Federal fundamenta-se em dois aspectos principais:

1. O reconhecimento da jurisprudência consolidada do STJ, que entende que na operação de permuta sem torna há apenas uma substituição de ativos, não caracterizando o conceito de receita;
2. A aplicação do art. 19-A, III, da Lei nº 10.522, de 2002, que vincula a RFB aos pareceres da PGFN para todos os fins, incluindo a interpretação da legislação tributária.

De acordo com os julgamentos do STJ que serviram de precedentes para esta mudança de entendimento, como o AgInt no REsp 1.758.483/SC e o REsp 1.798.211/RS, “na operação de permuta haverá apenas uma substituição de ativos, o que evidentemente de modo algum caracteriza o conceito de receita, na medida em que nem todo o ingresso no patrimônio da pessoa jurídica se amolda a esse conceito”.

O STJ entende que, ao se falar em receita, pressupõe-se o recebimento de dinheiro, de maneira definitiva, em razão da celebração de negócio jurídico – o que não acontece na simples troca de imóveis sem complemento em dinheiro.

O que deve ser tributado na permuta imobiliária

A partir desta Solução de Consulta, fica claro que nas operações de tributação na permuta de imóveis no lucro presumido:

• Não deve ser tributado: o valor do imóvel recebido na permuta, quando não houver comprovação documental em sentido contrário;
• Deve ser tributado: a parcela complementar (torna) recebida na operação de permuta, sendo considerada receita para fins do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS.

É importante destacar que essa interpretação aplica-se especificamente às empresas optantes pelo regime de tributação do lucro presumido que atuam no setor imobiliário, não sendo extensível automaticamente a outros regimes tributários.

Impactos práticos para o setor imobiliário

A nova interpretação representa um alívio significativo para as empresas do setor imobiliário que operam com permuta de imóveis e são tributadas pelo lucro presumido. Entre os impactos práticos, destacam-se:

• Redução da carga tributária nas operações de permuta sem torna ou com torna de valor reduzido;
• Simplificação do planejamento tributário para operações de permuta;
• Maior segurança jurídica para as empresas que já adotavam esse entendimento com base na jurisprudência do STJ;
• Possibilidade de recuperação de créditos tributários para empresas que tenham realizado permutas nos últimos cinco anos e tributado integralmente o valor dos imóveis recebidos.

Para as incorporadoras e construtoras que frequentemente utilizam a permuta como estratégia para aquisição de terrenos, este novo entendimento pode representar uma economia tributária significativa, permitindo maior competitividade no mercado.

Cuidados nas operações de permuta

Apesar do entendimento favorável, as empresas devem tomar alguns cuidados ao realizar operações de permuta imobiliária:

• Documentar adequadamente as operações, garantindo que o valor de cada imóvel esteja claramente estabelecido nos contratos;
• Segregar contabilmente os valores de torna recebidos, se houver, para correto oferecimento à tributação;
• Avaliar o impacto desta interpretação no planejamento tributário global da empresa;
• Verificar a possibilidade de recuperação de tributos pagos a maior em períodos anteriores dentro do prazo prescricional.

É fundamental ressaltar que a Solução de Consulta 99/2024 deixa claro que seu entendimento se aplica quando “não houver comprovação documental em sentido contrário”, o que reforça a importância da adequada documentação das operações de permuta.

Considerações finais

A tributação na permuta de imóveis no lucro presumido passou por uma importante evolução interpretativa com a Solução de Consulta 99/2024. Tal mudança alinha o entendimento administrativo da Receita Federal à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, trazendo maior segurança jurídica para o setor imobiliário.

As empresas que atuam com operações de permuta imobiliária devem avaliar cuidadosamente o impacto deste entendimento em suas operações, tanto para ajustar seus procedimentos futuros quanto para verificar a possibilidade de recuperação de tributos pagos a maior no passado.

Vale destacar que esta interpretação é válida exclusivamente para as operações de permuta sem torna ou com torna parcial, não se aplicando a outras formas de transações imobiliárias, como a venda direta de imóveis.

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