Tributação na permuta de imóveis para empresas do lucro presumido: esclarecimentos sobre IRPJ, CSLL, PIS e COFINS

A tributação na permuta de imóveis para empresas do setor imobiliário que adotam o regime do lucro presumido sempre gerou controvérsias quanto ao tratamento fiscal adequado. A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta nº 99 – COSIT, publicada em 19 de abril de 2024, trouxe importantes esclarecimentos sobre o tema.

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: nº 99 – COSIT
• Data de publicação: 19 de abril de 2024
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Introdução

A Solução de Consulta nº 99 – COSIT estabelece orientações definitivas sobre a tributação de operações de permuta imobiliária para empresas optantes pelo lucro presumido. O documento esclarece quando ocorre a incidência do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS nestas transações, diferenciando claramente o tratamento tributário do valor do imóvel recebido e da parcela complementar (torna) eventualmente envolvida na operação.

Contexto da Norma

Historicamente, a Receita Federal do Brasil adotava o entendimento de que as operações de permuta deveriam ser equiparadas a duas operações de compra e venda simultâneas, conforme estabelecido no Parecer Normativo COSIT nº 9/2014. Esta interpretação estava fundamentada no art. 533 do Código Civil Brasileiro, que prevê a aplicação das disposições legais referentes à compra e venda, no que couber, à troca ou permuta.

No entanto, a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) reconheceu a existência de jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça (STJ) em sentido contrário, o que resultou na emissão do Parecer PGFN/CRJ/COJUD SEI nº 8694/2021/ME e do Despacho nº 167/PGFN-ME, de 8 de abril de 2022, alterando o posicionamento do fisco federal sobre a matéria.

Principais Disposições

De acordo com a Solução de Consulta nº 99 – COSIT, nas operações de permuta de imóveis realizadas por empresas optantes pelo lucro presumido:

1. O valor do imóvel recebido não deve ser considerado como receita, faturamento, renda ou lucro para fins de incidência do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS, desde que não haja comprovação documental em sentido contrário nem parcela complementar;
2. A parcela complementar (torna) recebida na operação de permuta é considerada receita e deve ser oferecida à tributação por ocasião da transação;
3. A tributação do valor referente ao imóvel recebido em permuta só ocorrerá por ocasião de sua eventual venda futura.

Esta orientação fundamenta-se no entendimento de que na operação de permuta pura (sem torna) ocorre apenas uma substituição de ativos no patrimônio da empresa, não caracterizando o conceito de receita para fins tributários, uma vez que não há ingresso financeiro efetivo.

Impactos Práticos

Para as empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido, a Solução de Consulta traz impactos significativos em seu planejamento tributário e na forma de contabilizar suas operações:

• Redução da carga tributária: ao não considerar o valor do imóvel recebido em permuta como receita bruta, há uma redução significativa na base de cálculo do IRPJ (8% sobre a receita bruta), CSLL (12% sobre a receita bruta), PIS (0,65% sobre o faturamento) e COFINS (3% sobre o faturamento);
• Diferimento da tributação: a tributação do valor do imóvel recebido em permuta fica diferida para o momento de sua venda futura;
• Simplificação contábil: maior clareza na forma de contabilizar as operações de permuta, distinguindo o tratamento entre o valor do imóvel permutado e eventuais parcelas complementares.

Essa posição representa uma mudança significativa em relação ao entendimento anterior do fisco, trazendo maior segurança jurídica para as empresas que realizam operações de permuta imobiliária.

Análise Comparativa

A nova interpretação da Receita Federal representa uma importante mudança em relação ao entendimento anterior, que estava consolidado no Parecer Normativo COSIT nº 9/2014. Enquanto o posicionamento anterior equiparava a permuta a duas operações simultâneas de compra e venda, a nova orientação reconhece a natureza distinta da permuta, alinhando-se às decisões reiteradas do STJ sobre o tema.

Entre os precedentes judiciais que fundamentaram essa mudança, destacam-se o REsp nº 1.733.560/SC, o AgInt no REsp nº 1.758.483/SC e o REsp nº 1.798.211/RS, nos quais o STJ firmou o entendimento de que “a mera previsão de aplicação das disposições de compra e venda à permuta/troca pela legislação civil não se mostra suficiente a ensejar que nos negócios jurídicos de permuta, sem torna, ou seja, sem complemento em dinheiro, haja receita para fins de tributação”.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 99 – COSIT traz maior clareza e segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido que realizam operações de permuta, ao estabelecer que apenas a parcela complementar (torna) deve ser oferecida à tributação no momento da operação de permuta.

Esta interpretação está alinhada com o princípio da capacidade contributiva, reconhecendo que na operação de permuta pura ocorre apenas uma substituição de ativos, sem efetivo ingresso financeiro que caracterize receita tributável.

É importante ressaltar que esta orientação está baseada no Parecer PGFN/CRJ/COJUD SEI nº 8694/2021/ME e no Despacho nº 167/PGFN-ME, de 2022, que vinculam a atuação da Receita Federal nos termos do art. 19-A, III, da Lei nº 10.522/2002, produzindo efeitos a partir de 08 de abril de 2022.

As empresas que realizaram operações de permuta e ofereceram à tributação o valor dos imóveis recebidos em permuta sem torna, após essa data, podem avaliar a possibilidade de retificação de suas declarações ou, se for o caso, de restituição ou compensação dos tributos pagos indevidamente, observados os prazos prescricionais aplicáveis.

Vale ressaltar que, para aplicação deste entendimento, é essencial que a operação seja devidamente documentada e caracterizada como permuta, sem desvirtuamento de sua natureza jurídica.

A decisão da Receita Federal é uma importante vitória para o setor imobiliário, trazendo maior segurança jurídica e potencialmente reduzindo a carga tributária nas operações de permuta, o que pode favorecer o desenvolvimento deste tipo de negócio no mercado imobiliário brasileiro.

Para mais informações detalhadas sobre o tema, é possível consultar o texto integral da Solução de Consulta nº 99 – COSIT no portal da Receita Federal.

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