Tributação no Lucro Presumido para venda de imóveis utilizados em locação

A Tributação no Lucro Presumido para venda de imóveis utilizados em locação é um tema que gera dúvidas entre as empresas do setor imobiliário. Afinal, como devem ser tributadas as vendas de imóveis que anteriormente eram destinados à locação? Essa questão foi esclarecida recentemente pela Receita Federal do Brasil, conforme veremos neste artigo.

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: Vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021
• Data de publicação: 11/03/2021, seção 1, pg 54 (DOU)
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Introdução

A Receita Federal do Brasil, através da Solução de Consulta vinculada à COSIT nº 7/2021, esclareceu importantes aspectos sobre a tributação de empresas do lucro presumido que vendem imóveis anteriormente utilizados para locação. Esta orientação afeta diretamente empresas do setor imobiliário e produz efeitos a partir de sua publicação.

Contexto da Norma

É comum que empresas do setor imobiliário mantenham imóveis para locação em seu ativo e, posteriormente, decidam vendê-los. Surge, então, a dúvida sobre o tratamento tributário dessa operação: a receita deve ser considerada como venda de imóveis (atividade-fim) ou como ganho de capital (venda de ativo não circulante)?

Essa definição é crucial, pois impacta diretamente na determinação das bases de cálculo do IRPJ, da CSLL e na incidência de PIS/COFINS. Até a publicação desta consulta, havia interpretações divergentes no mercado sobre qual o tratamento adequado.

A consulta surge para esclarecer justamente essa situação peculiar em que imóveis originalmente classificados no ativo imobilizado (usados para locação) são posteriormente destinados à venda.

Principais Disposições

Tratamento para IRPJ

De acordo com a Solução de Consulta, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento) para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ no regime do Lucro Presumido.

Esse tratamento se aplica mesmo que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, desde que essa atividade constitua objeto da pessoa jurídica. Nesse caso, as receitas decorrentes da locação compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa.

Por outro lado, quando a atividade de venda não constitui objeto da pessoa jurídica, a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante (mesmo que reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda) deve ser objeto de apuração de ganho de capital, que será acrescido à base de cálculo do IRPJ.

Tratamento para CSLL

De maneira similar, para fins de determinação da base de cálculo da CSLL, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 12% (doze por cento).

Essa forma de tributação também se aplica aos imóveis anteriormente utilizados para locação, seguindo a mesma lógica aplicada ao IRPJ: o que define o tratamento tributário é se a atividade constitui ou não objeto social da empresa.

Tratamento para PIS/Pasep e COFINS

A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária de compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da Contribuição para o PIS/PASEP e da COFINS, com alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios.

Novamente, esse tratamento se aplica mesmo na hipótese de os imóveis vendidos terem sido utilizados para locação em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo imobilizado naquele período.

Impactos Práticos

Esta orientação traz impactos significativos para empresas do setor imobiliário que operam no regime de lucro presumido e mantêm imóveis para locação com posterior venda:

• Se a empresa tem como objeto social tanto a locação quanto a compra e venda de imóveis, a receita da venda será tributada como receita operacional, mesmo que o imóvel tenha sido usado anteriormente para locação;
• Os percentuais de presunção aplicados serão de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, mais vantajosos que a tributação por ganho de capital;
• Haverá incidência regular de PIS (0,65%) e COFINS (3%) sobre a receita bruta total dessas vendas;
• A classificação contábil prévia do imóvel (no ativo imobilizado) não será determinante para o tratamento tributário, mas sim o objeto social da empresa.

Análise Comparativa

Esta orientação da Receita Federal é benéfica para as empresas do setor imobiliário que têm em seu objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis, pois:

1. Evita a tributação por ganho de capital (que seria sobre o valor total da diferença entre venda e custo);
2. Permite a aplicação dos percentuais de presunção do lucro presumido (8% para IRPJ e 12% para CSLL);
3. Traz segurança jurídica ao definir claramente o tratamento tributário dessas operações.

Antes desta orientação, muitas empresas enfrentavam questionamentos fiscais quando vendiam imóveis anteriormente utilizados para locação, com risco de terem essas receitas tratadas como ganho de capital, o que geralmente resultava em uma carga tributária mais elevada.

Considerações Finais

A Solução de Consulta esclarece de forma definitiva que o que determina o tratamento tributário da venda de imóveis é o objeto social da empresa, e não a classificação contábil prévia do bem. Assim, empresas que têm em seu objeto social a atividade imobiliária de compra e venda podem tributar essas receitas como operacionais, mesmo que os imóveis tenham sido usados para locação anteriormente.

É fundamental, portanto, que as empresas do setor imobiliário revisem seus contratos sociais para garantir que suas atividades estejam devidamente descritas, evitando questionamentos futuros por parte da fiscalização. Além disso, é recomendável manter documentação que comprove que as atividades de locação e venda de imóveis fazem parte do objeto social da empresa, não apenas formalmente, mas na prática dos negócios.

A correta classificação dessas receitas impacta diretamente o cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, podendo resultar em significativa economia tributária para as empresas do setor.

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