Tributação no Lucro Presumido para empresas de compra e venda de imóveis

A tributação no Lucro Presumido para empresas de compra e venda de imóveis possui regras específicas que devem ser observadas pelos contribuintes. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu, por meio da Solução de Consulta DISIT/SRRF 9ª RF nº 9015, de 26 de junho de 2018, os percentuais aplicáveis para a determinação das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL nesse segmento.

Introdução

A Solução de Consulta analisada estabelece os percentuais de presunção aplicáveis às empresas que atuam na compra e venda de imóveis, quando optantes pelo regime de tributação do Lucro Presumido. Essa orientação afeta diretamente as empresas do setor imobiliário e produz efeitos a partir da data de sua publicação.

Contexto da Norma

A tributação das atividades imobiliárias sempre gerou dúvidas entre os contribuintes, especialmente quanto aos percentuais aplicáveis para determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL no regime do Lucro Presumido. Isso ocorre porque existem diferentes percentuais conforme a natureza da atividade desenvolvida.

A presente Solução de Consulta está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 169, de 22 de junho de 2015, que já havia consolidado o entendimento sobre o tema. O objetivo é esclarecer definitivamente qual o tratamento tributário aplicável às empresas que exploram a atividade imobiliária de compra e venda de imóveis.

Principais Disposições

Quanto ao IRPJ

A Receita Federal esclarece que, para fins de determinação da base de cálculo do Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ), a pessoa jurídica que explore atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis deve aplicar o percentual de 8% (oito por cento) sobre a receita bruta auferida no período de apuração, decorrente da revenda de imóveis.

Este percentual está fundamentado no art. 15 da Lei nº 9.249/1995, que estabelece os percentuais de presunção aplicáveis às diferentes atividades no regime do Lucro Presumido. A atividade de compra e venda de imóveis enquadra-se como revenda de mercadorias, estando sujeita, portanto, à aplicação do percentual de 8%.

Quanto à CSLL

Para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), a Solução de Consulta determina que deve ser aplicado o percentual de 12% (doze por cento) sobre a receita bruta auferida no período de apuração, decorrente da revenda de imóveis.

Tal percentual está fundamentado no art. 20 da Lei nº 9.249/1995, que estabelece a base de cálculo da CSLL para as empresas tributadas pelo Lucro Presumido. A atividade de compra e venda de imóveis não se enquadra nas exceções previstas na legislação que aplicam o percentual de 32%, estando sujeita, portanto, ao percentual geral de 12%.

Base Legal

A fundamentação legal citada na Solução de Consulta compreende:

• Lei nº 9.430, de 1996, art. 25
• Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 12
• Lei nº 9.249, de 1995, arts. 15 e 20
• Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 32, 33, § 1º, II, “c”, e 215

O art. 25 da Lei nº 9.430/1996 estabelece que o Lucro Presumido será determinado mediante a aplicação dos percentuais fixados no art. 15 da Lei nº 9.249/1995 sobre a receita bruta auferida. Já o art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977 define o conceito de receita bruta para fins fiscais.

A Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 consolidou as normas de determinação do IRPJ e da CSLL, detalhando os procedimentos aplicáveis aos diversos regimes de tributação, incluindo o Lucro Presumido.

É importante destacar que a Solução de Consulta está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 169, de 22 de junho de 2015, que já havia consolidado este entendimento.

Impactos Práticos

Para as empresas do setor imobiliário que atuam na compra e venda de imóveis e são optantes pelo Lucro Presumido, a aplicação correta dos percentuais de presunção é fundamental para evitar autuações fiscais. A aplicação dos percentuais de 8% para IRPJ e 12% para CSLL impacta diretamente no cálculo dos tributos devidos trimestralmente.

É importante que estas empresas façam a correta classificação de suas receitas, distinguindo, por exemplo, as receitas de venda de imóveis (sujeitas aos percentuais de 8% e 12%) das receitas de prestação de serviços como intermediação ou administração imobiliária (sujeitas a percentuais diferentes).

Para exemplificar, uma empresa imobiliária com receita bruta trimestral de R$ 1.000.000,00 proveniente da venda de imóveis terá:

• Base de cálculo do IRPJ: R$ 1.000.000,00 x 8% = R$ 80.000,00
• IRPJ devido (alíquota de 15%): R$ 80.000,00 x 15% = R$ 12.000,00
• Base de cálculo da CSLL: R$ 1.000.000,00 x 12% = R$ 120.000,00
• CSLL devida (alíquota de 9%): R$ 120.000,00 x 9% = R$ 10.800,00

Considerações Sobre a Ineficácia Parcial da Consulta

A Solução de Consulta também menciona que parte da consulta foi considerada ineficaz por não atender aos requisitos formais previstos na Instrução Normativa RFB nº 1.396, de 2013. Especificamente, o consulente não indicou os dispositivos da legislação tributária que ensejaram a apresentação da consulta.

Este ponto é importante para os contribuintes que desejam apresentar consultas formais à Receita Federal: é necessário indicar precisamente os dispositivos legais sobre os quais pairam dúvidas, sob pena de a consulta ser considerada ineficaz, não produzindo o efeito de proteger o contribuinte contra eventuais autuações.

Considerações Finais

A tributação no Lucro Presumido para empresas de compra e venda de imóveis segue regras claras, com percentuais de presunção definidos em 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL. Estes percentuais devem ser aplicados sobre a receita bruta auferida com a revenda de imóveis.

É fundamental que as empresas do setor imobiliário mantenham controles contábeis adequados para identificar corretamente a natureza de suas receitas e aplicar os percentuais corretos. A classificação equivocada pode resultar em recolhimento a menor de tributos e consequentes autuações fiscais.

As empresas também devem estar atentas às atualizações na legislação tributária e nas interpretações da Receita Federal, que podem alterar o entendimento sobre o tema. Consultar profissionais especializados em direito tributário e contabilidade é sempre recomendável para garantir a conformidade fiscal.

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