Tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária de venda de imóveis próprios

A tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária de venda de imóveis próprios é um tema relevante para empresas do setor imobiliário que optam por esse regime de apuração. Recentemente, a Receita Federal do Brasil esclareceu importantes aspectos sobre o tratamento tributário aplicável a essas operações, especialmente no caso de imóveis que foram anteriormente utilizados para locação.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: DISIT/SRRF05 nº 5010
Data de publicação: 06/04/2021
Órgão emissor: Divisão de Tributação da Superintendência Regional da Receita Federal da 5ª Região Fiscal

Contexto da Consulta sobre tributação de atividade imobiliária

A Solução de Consulta em questão aborda uma situação comum no mercado imobiliário: a venda de imóveis próprios por pessoa jurídica que tem essa atividade como objeto social, mas que anteriormente mantinha esses mesmos imóveis para locação (classificados no ativo imobilizado). A dúvida central referia-se ao tratamento tributário correto para o Lucro Presumido, CSLL, PIS e COFINS nessas operações.

O entendimento apresentado está vinculado à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, reforçando a uniformidade na interpretação da legislação tributária para esses casos específicos.

Tributação do IRPJ no Lucro Presumido para atividade imobiliária

De acordo com o entendimento firmado pela Receita Federal, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ no regime de Lucro Presumido, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios está sujeita ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).

Esse entendimento permanece válido mesmo quando os imóveis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para locação a terceiros, desde que essa atividade (locação) constitua objeto da pessoa jurídica. Neste caso, as receitas decorrentes da locação compõem o resultado operacional e a receita bruta da empresa, sendo também tributadas conforme as regras do Lucro Presumido.

É importante destacar a diferenciação feita pela Receita Federal: quando os imóveis alienados fazem parte do ativo não circulante (mesmo que reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda), e a venda não constitui objeto da pessoa jurídica, a operação deve ser tratada como ganho de capital. Neste caso, o valor integral do ganho (sem aplicação do percentual de presunção) é adicionado à base de cálculo do IRPJ.

Tributação da CSLL no regime de Lucro Presumido

No que se refere à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), o entendimento segue a mesma lógica aplicada ao IRPJ, com a diferença que o percentual de presunção para a tributação no Lucro Presumido para atividade imobiliária é de 12% (doze por cento) da receita bruta.

Assim como no caso do IRPJ, a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, quando essa atividade não constitui objeto da pessoa jurídica, deve ser tratada como ganho de capital. O ganho apurado será então acrescido integralmente à base de cálculo da CSLL.

Tratamento das contribuições para PIS/Pasep e COFINS

A Solução de Consulta também esclarece que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa das contribuições para o PIS/Pasep e COFINS sobre a receita bruta auferida com a venda desses imóveis.

As alíquotas aplicáveis são de:

• 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) para o PIS/Pasep
• 3% (três por cento) para a COFINS

Este tratamento é válido mesmo quando os imóveis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para locação a terceiros e, consequentemente, tenham sido classificados no ativo imobilizado durante o período de locação.

Análise prática da tributação para empresas imobiliárias

O entendimento firmado nesta Solução de Consulta traz impactos práticos significativos para as empresas do setor imobiliário que operam no regime de Lucro Presumido:

1. Facilita o planejamento tributário: Empresas do setor imobiliário que mantêm imóveis para locação e posteriormente realizam sua venda podem aplicar o percentual de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre a receita da venda, desde que ambas as atividades (locação e venda) façam parte do seu objeto social.
2. Elimina incertezas sobre tratamento tributário: A distinção clara entre o tratamento como receita bruta (quando a venda de imóveis é objeto da empresa) e ganho de capital (quando não é) proporciona maior segurança jurídica.
3. Impacta a gestão patrimonial: Empresas que mantêm imóveis no ativo imobilizado para locação precisam considerar o regime tributário aplicável quando decidirem pela venda desses ativos.

Exemplo prático de aplicação

Para ilustrar melhor a aplicação deste entendimento, vejamos um exemplo prático:

Uma imobiliária que tem como objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis próprios adquiriu um imóvel por R$ 500.000,00 e o manteve para locação durante 3 anos, classificando-o no ativo imobilizado. Após esse período, decide vendê-lo por R$ 800.000,00.

De acordo com a Solução de Consulta, o tratamento tributário seria:

• IRPJ: Base de cálculo = R$ 800.000,00 × 8% = R$ 64.000,00
• CSLL: Base de cálculo = R$ 800.000,00 × 12% = R$ 96.000,00
• PIS/Pasep: R$ 800.000,00 × 0,65% = R$ 5.200,00
• COFINS: R$ 800.000,00 × 3% = R$ 24.000,00

Caso a empresa não tivesse a venda de imóveis como objeto social, a receita de R$ 800.000,00 não seria considerada receita bruta operacional, e a tributação seria sobre o ganho de capital de R$ 300.000,00 (R$ 800.000,00 – R$ 500.000,00), que seria integralmente adicionado às bases de cálculo do IRPJ e da CSLL.

Fundamentos legais do entendimento

O entendimento da Receita Federal baseia-se principalmente nos seguintes dispositivos legais:

• Lei nº 6.404, de 1976, art. 179, IV (classificação dos ativos)
• Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, arts. 11 e 12 (conceito de receita bruta)
• Lei nº 9.430, de 1996, arts. 25 e 29 (base de cálculo do IRPJ e CSLL)
• Lei nº 9.718, de 1996, arts. 2º e 3º (base de cálculo PIS/COFINS)
• Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 33, 34 e 215 (apuração do IRPJ e CSLL)

A Solução de Consulta está disponível na íntegra no site da Receita Federal, para consulta e análise detalhada.

Conclusão

A Solução de Consulta analisada traz clareza sobre o tratamento tributário aplicável às empresas do setor imobiliário que operam no regime de Lucro Presumido, especialmente quanto à venda de imóveis anteriormente utilizados para locação.

É fundamental que as empresas do setor verifiquem seu objeto social para determinar o tratamento tributário correto das receitas de venda de imóveis, bem como a classificação adequada dos ativos no balanço patrimonial, para evitar questionamentos por parte do fisco e garantir a correta apuração dos tributos devidos.

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