A Tributação IRPJ e CSLL em permuta imobiliária lucro presumido é tema recorrente de dúvidas entre empresas do setor imobiliário. A Solução de Consulta SRRF05/Disit nº 5.017, de 17 de dezembro de 2018, traz importantes esclarecimentos sobre este assunto, especialmente quanto à incidência tributária em operações de permuta sem torna.
Contextualização da Solução de Consulta
A consulta foi formulada por uma incorporadora imobiliária optante pelo lucro presumido que realizou uma operação de permuta de um apartamento por um terreno com pessoa física, sem pagamento de torna. A empresa questionou se, mesmo não havendo aparente ganho patrimonial, incidiria tributação de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS nesta operação.
Em sua análise, a Receita Federal esclareceu definitivamente que, mesmo nas permutas sem torna (ou seja, sem complemento em dinheiro), há incidência tributária para empresas do setor imobiliário tributadas pelo lucro presumido.
Fundamentação Legal e Entendimento da Receita Federal
A decisão da Receita Federal baseou-se no Parecer Normativo Cosit nº 9/2014 e na Solução de Consulta Cosit nº 77/2015, que tratam especificamente da tributação de operações de permuta imobiliária por pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido.
A principal conclusão é que o valor do imóvel recebido em permuta compõe a receita bruta da pessoa jurídica e, consequentemente, integra a base de cálculo do IRPJ e da CSLL, mesmo que não exista pagamento adicional (torna).
Este entendimento fundamenta-se nos seguintes pontos:
- As operações de permuta, segundo o art. 533 do Código Civil, estão sujeitas às mesmas disposições relativas à compra e venda;
- A base de cálculo do IRPJ no regime de lucro presumido é determinada através de percentual aplicado sobre a receita bruta, conforme o art. 25 da Lei nº 9.430/1996;
- A receita bruta compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria, incluindo o valor do imóvel recebido em permuta.
A Diferença Crucial entre Lucro Real e Lucro Presumido
Um ponto fundamental esclarecido na Solução de Consulta é a distinção entre os tratamentos tributários para operações de permuta nos regimes de lucro real e lucro presumido:
- No lucro real: A IN SRF nº 107/1988 estabelece que, no caso de permuta sem torna, as permutantes não terão resultado a apurar, pois cada pessoa jurídica atribui ao bem recebido o mesmo valor contábil do bem baixado;
- No lucro presumido: Não se pode aplicar a mesma lógica, pois o lucro é obtido por presunção legal, a partir de percentual pré-definido aplicado sobre a receita bruta, independentemente da verificação efetiva da ocorrência de lucro.
Conforme destaca o Parecer Normativo nº 9/2014, citado na Solução de Consulta: “Ao optar livremente pelo regime do lucro presumido, o contribuinte escolhe apurar o lucro para fins tributários de forma indireta, presuntiva, não cabendo, portanto, apurar o lucro de forma direta, real, apenas para determinado(s) tipo(s) de operação.”
Valor a ser Considerado na Permuta
A Solução de Consulta também esclarece um ponto prático importante: qual valor deve ser atribuído ao imóvel recebido em permuta para fins tributários? De acordo com o entendimento firmado, considera-se como valor do imóvel recebido em permuta, seja unidade pronta ou a construir, o valor discriminado no instrumento representativo da operação (contrato de permuta ou escritura).
Este valor será a base para o cálculo da presunção de lucro, sobre a qual incidirão as alíquotas do IRPJ e da CSLL.
Regime de Reconhecimento da Receita
Outro aspecto importante abordado na Solução de Consulta diz respeito ao momento de reconhecimento da receita para fins tributários. O valor do imóvel recebido em permuta poderá ser tributado:
- Pelo regime de competência: No período de apuração da celebração da permuta; ou
- Pelo regime de caixa: No período de apuração do recebimento do imóvel dado em permuta, observada a escrituração do livro Caixa.
A escolha entre os regimes é uma opção do contribuinte, desde que mantenha a escrituração adequada.
Situação do PIS e COFINS
Quanto à incidência de PIS e COFINS, a Solução de Consulta declarou ineficaz o questionamento por falta de indicação dos dispositivos legais específicos. No entanto, a decisão menciona que, conforme o Parecer Normativo nº 9/2014, para fins de base de cálculo do PIS/PASEP e COFINS cumulativos, o valor do imóvel recebido em permuta deverá ser aquele discriminado no instrumento representativo da operação.
É importante lembrar que empresas optantes pelo lucro presumido devem, como regra, apurar o PIS/PASEP e COFINS na sistemática cumulativa.
Impactos Práticos para as Empresas do Setor Imobiliário
O entendimento consolidado nesta Solução de Consulta tem importantes implicações práticas para as incorporadoras e construtoras optantes pelo lucro presumido:
- Necessidade de planejamento tributário adequado ao realizar operações de permuta, considerando a incidência de IRPJ e CSLL sobre o valor total do imóvel recebido;
- Impacto no fluxo de caixa para pagamento dos tributos, especialmente quando a permuta envolver imóveis de alto valor;
- Importância da definição clara do valor dos imóveis nos instrumentos de permuta, pois este será a base para tributação;
- Avaliação da viabilidade econômica das operações de permuta considerando a carga tributária incidente.
Considerações Finais
A Solução de Consulta SRRF05/Disit nº 5.017/2018 confirma o entendimento de que nas operações de permuta sem recebimento de torna, realizadas por pessoas jurídicas dedicadas à atividade imobiliária, haverá incidência do IRPJ e da CSLL quando tributadas com base no lucro presumido.
Este entendimento está em linha com a orientação geral da Receita Federal de que a opção pelo lucro presumido implica na aceitação de uma forma de tributação simplificada, baseada na presunção de lucro sobre a receita bruta, independentemente da verificação efetiva do resultado real da operação.
Para as empresas do setor imobiliário, é essencial considerar esta interpretação ao estruturar operações de permuta e ao definir o regime de tributação mais adequado para seu modelo de negócio.
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