Tributação do Distrato em Promessa de Compra e Venda de Imóveis no IRPF

A Tributação do Distrato em Promessa de Compra e Venda de Imóveis no IRPF é um tema que gera muitas dúvidas entre contribuintes. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu este assunto por meio da Solução de Consulta nº 76 – COSIT, de 3 de abril de 2023, estabelecendo diretrizes importantes para os contribuintes que enfrentam situações de distrato em negociações imobiliárias.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: COSIT nº 76/2023
Data de publicação: 3 de abril de 2023
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Introdução

A Solução de Consulta COSIT nº 76/2023 aborda o tratamento tributário aplicável às operações de promessa de compra e venda de imóveis seguidas de distrato, especificamente quanto ao Imposto de Renda sobre Ganho de Capital e às informações prestadas na Declaração de Ajuste Anual (DAA). Este entendimento afeta diretamente pessoas físicas que realizaram ou pretendem realizar transações imobiliárias com posterior cancelamento do negócio.

Contexto da Norma

A consulta foi motivada por um caso em que uma pessoa física (“A”) alienou um imóvel residencial por meio de contrato de promessa de compra e venda com outra pessoa física (“B”). O vendedor informou a alienação em sua Declaração de Ajuste Anual do IRPF referente ao exercício de 2019. Posteriormente, houve o distrato da promessa, e surgiu um terceiro interessado (“C”) em adquirir o mesmo imóvel, pelo mesmo valor da transação anterior.

O questionamento central dirigido à Receita Federal foi se seria possível retificar a Declaração de Ajuste Anual do IRPF para alterar o promissário comprador de “B” para “C”, em razão do distrato ocorrido com o comprador original.

Principais Disposições

A Receita Federal fundamentou sua resposta com base nos seguintes dispositivos legais:

• Lei nº 7.713/1988, art. 3º, § 3º
• Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), arts. 109, 116, 117 e 118
• Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), art. 128, § 4º, inciso VIII
• Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 3º, inciso I

De acordo com a Tributação do Distrato em Promessa de Compra e Venda de Imóveis no IRPF, o fisco estabeleceu claramente que a promessa de compra e venda de imóvel configura alienação para fins de incidência do imposto de renda, sendo irrelevante, para efeitos tributários, o distrato superveniente.

O RIR/2018 é explícito ao incluir a promessa de compra e venda como uma das operações que importam em alienação para fins de apuração do ganho de capital. A partir do momento em que o contrato é celebrado, considera-se ocorrido o fato gerador do imposto, independentemente de condições resolutórias previstas no instrumento.

Impactos Práticos

As principais consequências práticas deste entendimento são:

1. Impossibilidade de retificação da DAA: é incabível a retificação da Declaração de Bens e Direitos da Declaração de Ajuste Anual do promitente vendedor para substituir o promissário comprador anterior por outro, mesmo após o distrato.
2. Manutenção da obrigação tributária: mesmo com o cancelamento do negócio, subsiste a obrigação tributária decorrente do ganho de capital apurado na alienação original.
3. Nova alienação como nova operação: caso o imóvel seja novamente alienado a um terceiro após o distrato, esta será considerada uma nova operação tributável, com regras específicas para determinação do custo de aquisição.

Para o tratamento do sinal ou arras recebidos, a RFB orienta que:

• Se o comprador desistir do negócio, o vendedor deve tributar o valor do sinal recebido e retido como rendimento via carnê-leão (se recebido de pessoa física) ou retenção na fonte (se pago por pessoa jurídica).
• Se o vendedor desistir, o valor devolvido correspondente ao sinal original não é tributável, mas o valor adicional pago a título de penalidade é tributável para o comprador.

Análise Comparativa

O posicionamento da Receita Federal está alinhado com o princípio de que a definição legal do fato gerador é interpretada abstraindo-se da validade jurídica dos atos praticados pelos contribuintes (CTN, art. 118). Isto significa que, do ponto de vista tributário, o que importa é a ocorrência do fato previsto na legislação como gerador da obrigação tributária, independentemente das consequências civis do ato.

Esta posição difere do que muitos contribuintes entendem intuitivamente, já que no âmbito do Direito Civil, o distrato extingue o negócio jurídico. Porém, para fins tributários, a Tributação do Distrato em Promessa de Compra e Venda de Imóveis no IRPF segue regras próprias que não se confundem com os efeitos civis do distrato.

É importante destacar que a mesma lógica se aplica a outras operações com bens ou direitos: uma vez configurado o fato gerador da obrigação tributária, eventos posteriores como resolução, rescisão ou distrato não têm o poder de desconstituir a incidência do tributo já ocorrida.

Considerações Finais

A Solução de Consulta COSIT nº 76/2023 é um importante precedente administrativo que consolida o entendimento da Receita Federal sobre a Tributação do Distrato em Promessa de Compra e Venda de Imóveis no IRPF. O contribuinte que realiza operações de promessa de compra e venda deve estar ciente de que:

• A celebração do contrato de promessa já configura o fato gerador do imposto sobre ganho de capital;
• O distrato posterior não elimina a obrigação tributária já constituída;
• Não é possível retificar a DAA para substituir informações sobre a operação original;
• Em caso de nova alienação após o distrato, é necessário observar regras específicas para determinação do custo de aquisição.

Tendo em vista esses esclarecimentos, é recomendável que os contribuintes avaliem cuidadosamente as consequências tributárias antes de realizarem operações de promessa de compra e venda, considerando a possibilidade de distrato futuro e seus impactos no Imposto de Renda.

Para mais informações, os contribuintes podem consultar a íntegra da Solução de Consulta COSIT nº 76/2023 no site da Receita Federal.

Simplifique a Gestão Tributária em Operações Imobiliárias

A TAIS reduz em 73% o tempo de análise tributária em operações imobiliárias, interpretando normas complexas como a tributação de distratos instantaneamente.

Conheça a TAIS