Tributação de venda de imóveis no Lucro Presumido: entenda a incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS

A Tributação de venda de imóveis no Lucro Presumido é um tema que gera muitas dúvidas entre empresas do setor imobiliário, especialmente quando os imóveis vendidos foram anteriormente utilizados para locação. A Receita Federal esclareceu importantes aspectos sobre essa questão através da Solução de Consulta nº 6.009, emitida pela Superintendência Regional da 6ª Região Fiscal.

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: 6.009 – SRRF06/Disit
• Data de publicação: 03 de junho de 2022
• Órgão emissor: Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª RF

Contextualização da consulta

A consulta foi apresentada por uma empresa com objeto social que abrange a compra, venda e locação de imóveis próprios. O questionamento central envolvia o tratamento tributário aplicável à venda de um imóvel que estava anteriormente registrado no ativo não circulante (utilizado para locação) e que seria transferido para o ativo circulante para posterior venda.

A dúvida específica referia-se à forma de tributação dessa operação: se a receita deveria ser considerada como venda operacional, sujeitando-se aos percentuais de presunção do lucro presumido, ou se deveria ser tratada como ganho de capital, com tributação integral.

Entendimento da Receita Federal

A Receita Federal, através desta Solução de Consulta, vinculou seu entendimento à Solução de Consulta Cosit nº 7, de 4 de março de 2021, estabelecendo importantes diretrizes sobre a Tributação de venda de imóveis no Lucro Presumido:

Quanto ao IRPJ e à CSLL

A Solução de Consulta esclarece que a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se aos seguintes percentuais de presunção:

• 8% (oito por cento) para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ;
• 12% (doze por cento) para fins de determinação da base de cálculo da CSLL.

Um ponto crucial é que essa forma de tributação prevalece mesmo que os imóveis vendidos tenham sido anteriormente utilizados para locação a terceiros, desde que tal atividade constitua objeto da pessoa jurídica, ou seja, esteja prevista em seu contrato social.

Quanto ao PIS/PASEP e à COFINS

No regime cumulativo (aplicável às empresas do Lucro Presumido), a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária de compra e venda de imóveis está sujeita à incidência das contribuições mediante a aplicação das alíquotas de:

• 0,65% (sessenta e cinco centésimos por cento) de PIS/PASEP;
• 3% (três por cento) de COFINS.

Essas alíquotas incidem sobre a receita bruta auferida com a venda dos imóveis próprios, mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo investimentos naquele período.

Fundamentos da decisão

A decisão da Receita Federal baseia-se principalmente nos seguintes dispositivos legais:

1. Artigos 11 e 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que definem lucro operacional e receita bruta;
2. Artigos 25 e 29 da Lei nº 9.430/1996, que tratam da apuração do lucro presumido para IRPJ e CSLL;
3. Artigos 33 e 34 da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, que estabelecem os percentuais de presunção aplicáveis às diversas atividades;
4. Artigos 2º e 3º da Lei nº 9.718/1998, que estabelecem as regras para PIS e COFINS no regime cumulativo.

Um dos pontos centrais da análise foi determinar se a reclassificação contábil do imóvel (do ativo não circulante para o ativo circulante) alteraria a natureza da receita e sua tributação. O entendimento firmado é que, quando a venda de imóveis integra o objeto social da empresa, a simples reclassificação contábil não muda a natureza da receita.

Distinção importante: receita operacional x ganho de capital

A Solução de Consulta destaca uma distinção fundamental para a correta Tributação de venda de imóveis no Lucro Presumido:

• Receita operacional (receita bruta): Aquela decorrente da atividade ou objeto principal da empresa, sujeita aos percentuais de presunção (8% para IRPJ e 12% para CSLL);
• Ganho de capital: Resultado positivo obtido na alienação de ativos não relacionados à atividade principal do contribuinte, tributado integralmente.

Para empresas que têm em seu objeto social a compra e venda de imóveis, a receita obtida com essas operações será considerada operacional (receita bruta), mesmo que o imóvel tenha sido temporariamente utilizado para locação, desde que esta também seja uma atividade prevista no objeto social.

Exemplos práticos

Para ilustrar a aplicação desse entendimento, considere os seguintes exemplos:

Exemplo 1: Empresa imobiliária com objeto social amplo

Uma incorporadora com objeto social que inclui compra, venda e locação de imóveis adquire um terreno. Inicialmente, constrói um edifício e o utiliza para locação por alguns anos. Posteriormente, decide vender o imóvel.

Nesse caso, a receita da venda é considerada operacional, sujeita aos percentuais de presunção do lucro presumido (8% para IRPJ e 12% para CSLL), bem como à incidência de PIS (0,65%) e COFINS (3%).

Exemplo 2: Empresa com finalidade diversa

Uma indústria que não tem em seu objeto social atividades imobiliárias decide vender um imóvel que utilizava como sede administrativa.

Neste caso, a operação gerará ganho de capital, que será incorporado integralmente à base de cálculo do IRPJ e da CSLL, sem aplicação dos percentuais de presunção.

Implicações práticas para os contribuintes

Este entendimento da Receita Federal traz importantes implicações práticas para empresas que atuam no segmento imobiliário:

1. Empresas com objeto social amplo (que inclui compra, venda e locação de imóveis) devem estar atentas ao tratamento tributário adequado para cada operação;
2. A classificação contábil dos imóveis (ativo circulante ou não circulante) não é determinante para a definição do regime tributário aplicável;
3. O que determina o tratamento tributário é principalmente o objeto social da empresa e a natureza da operação em relação a esse objeto;
4. Para fins de planejamento tributário, é fundamental considerar que a simples reclassificação contábil não altera a natureza da receita.

Considerações finais

A Solução de Consulta nº 6.009 traz importante segurança jurídica para empresas do setor imobiliário que optam pelo regime do Lucro Presumido. Ela esclarece que a Tributação de venda de imóveis no Lucro Presumido não se altera pelo fato de os imóveis terem sido utilizados temporariamente para locação, desde que ambas as atividades (venda e locação) estejam previstas no objeto social da empresa.

Esse entendimento permite um planejamento tributário mais seguro, evitando questionamentos por parte da fiscalização e garantindo a correta aplicação dos percentuais de presunção e das alíquotas das contribuições.

É fundamental, portanto, que as empresas do setor imobiliário mantenham seu objeto social adequadamente definido e formalizem corretamente suas operações de venda, especialmente quando envolvem imóveis anteriormente utilizados para locação.

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