Tributação de valores recebidos para reparação de imóveis locados

A tributação de valores recebidos para reparação de imóveis locados foi objeto de análise pela Receita Federal do Brasil (RFB) na Solução de Consulta COSIT nº 115, de 31 de agosto de 2018. Este documento estabelece importantes diretrizes sobre o tratamento tributário aplicável às parcelas contratuais recebidas por locadores para manutenção e reparos de imóveis após o uso pelos locatários.

A consulta foi formulada por uma empresa que atua no ramo de aluguel de imóveis próprios e gestão de propriedade imobiliária, que questionava a incidência de tributos federais sobre valores recebidos de locatários destinados à reparação de danos patrimoniais.

Contexto da Solução de Consulta

A empresa consulente celebrou contratos de locação com cláusulas que previam o pagamento, pelo locatário, de valores destinados à reparação do imóvel ao término da relação locatícia. A questão central da consulta consistia em determinar se tais valores configuram efetivamente receita tributável ou mera recomposição patrimonial sem natureza de renda nova.

A consulente defendia que os valores recebidos não representavam acréscimo patrimonial, mas apenas recomposição de danos emergentes decorrentes da dilapidação de seu patrimônio. Portanto, na sua visão, não deveriam ser tributados por IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS.

Entendimento da Receita Federal

A Coordenação-Geral de Tributação (COSIT) analisou detalhadamente a questão e firmou entendimento que diverge da interpretação apresentada pela consulente. A seguir, detalhamos as conclusões para cada tributo:

Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ)

Para o IRPJ, a Receita Federal fundamentou sua análise no art. 43 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece como fato gerador do imposto a aquisição de disponibilidade econômica ou jurídica de renda ou proventos de qualquer natureza. Segundo o órgão, os valores recebidos para reparação de imóveis locados configuram efetivamente receita tributável, por constituírem acréscimo patrimonial.

A COSIT explicou que, se os gastos realizados pelo proprietário do imóvel para reparos e manutenção reduzem seu patrimônio (seja diretamente como despesa ou diferidamente como depreciação), é lógico que o montante recebido para custear tais gastos seja considerado como receita tributável.

A análise considerou diferentes cenários:

• Se o contribuinte não realizar a benfeitoria, manterá o valor recebido como acréscimo patrimonial tributável;
• Se realizar benfeitorias por valor inferior ao recebido, terá uma sobra de caixa que evidencia acréscimo patrimonial;
• Se gastar valores maiores que os recebidos, terá uma perda patrimonial dedutível.

Todos esses elementos devem ser considerados para apuração do lucro real e, consequentemente, da base de cálculo do IRPJ.

Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)

Para a CSLL, o entendimento segue a mesma lógica aplicada ao IRPJ, com base no art. 2º da Lei nº 7.689, de 1988, e no art. 57 da Lei nº 8.981, de 1995. Como a base de cálculo da CSLL é o valor do resultado do exercício antes da provisão para o imposto de renda, e a ela se aplicam as mesmas normas de apuração estabelecidas para o IRPJ, os valores recebidos para reparação de imóveis também integram sua base de cálculo.

PIS/PASEP e COFINS (Regime Não-Cumulativo)

No caso das contribuições para o PIS/PASEP e a COFINS, a COSIT fundamentou sua análise nos arts. 1º das Leis nº 10.637, de 2002, e nº 10.833, de 2003, que estabelecem a incidência dessas contribuições sobre o total das receitas auferidas no mês pela pessoa jurídica, independentemente de sua denominação ou classificação contábil.

A Receita Federal esclareceu que a legislação não prevê qualquer hipótese de exclusão da base de cálculo dessas contribuições que permita excluir valores referentes à reparação patrimonial decorrente de desgaste do objeto contratual.

Adicionalmente, a COSIT destacou que, sendo os gastos com manutenção/reparação do imóvel locado suportados pelo locador, este terá a possibilidade de apurar créditos da não cumulatividade das contribuições, observados os requisitos legais para creditamento.

Distinção Importante sobre Recuperação de Créditos

A Solução de Consulta fez uma distinção importante entre os valores recebidos para reparação de imóveis e a recuperação de créditos baixados como perda (prevista nos arts. 1º, §§ 3º, inc. V, alínea “b”, das Leis nº 10.637/2002 e nº 10.833/2003).

Segundo a COSIT, na recuperação de créditos baixados como perda, a pessoa jurídica já havia originariamente lançado o valor em contrapartida de receita, tendo sido posteriormente identificado como perda pelo inadimplemento do devedor. Quando esse valor é recuperado, não representa receita nova.

Já no caso dos valores recebidos para reparação de imóveis locados, trata-se efetivamente de receita nova, não vinculada a qualquer crédito previamente existente, estando, portanto, sujeita à tributação.

Conclusão e Orientação da Receita Federal

Em sua conclusão, a Solução de Consulta COSIT nº 115/2018 estabeleceu que:

1. Devem ser computadas no Lucro Real (IRPJ) e no resultado do exercício (CSLL) as parcelas contratuais pagas pela locatária com a finalidade de permitir à locadora efetuar a manutenção/reparo do imóvel locado;
2. As parcelas referidas sujeitam-se à incidência da Contribuição para o PIS/PASEP e da COFINS no regime de apuração não cumulativa.

Impactos Práticos para Empresas do Setor Imobiliário

A orientação da Receita Federal traz importantes consequências para empresas que atuam no ramo de locação de imóveis:

• Os locadores devem considerar o impacto tributário ao negociar cláusulas contratuais relacionadas à reparação de imóveis;
• É fundamental manter documentação adequada tanto dos valores recebidos quanto dos gastos efetivamente realizados com a manutenção dos imóveis;
• As empresas precisam avaliar a possibilidade de apuração de créditos de PIS/COFINS sobre os gastos realizados com manutenção/reparação;
• Deve-se considerar o tratamento tributário desses valores no planejamento financeiro e fiscal da empresa.

Alternativas para o Planejamento Tributário

Diante do entendimento firmado pela Receita Federal, as empresas que atuam com locação de imóveis podem considerar algumas alternativas para otimizar o tratamento tributário dessas operações:

• Estruturar contratos de forma que o próprio locatário se responsabilize diretamente pelos reparos, contratando e pagando terceiros para realizá-los;
• Estabelecer garantias contratuais que assegurem a conservação do imóvel durante a vigência do contrato;
• Realizar inspeções periódicas para identificar e corrigir problemas antes que se agravem;
• Analisar criteriosamente a relação entre os valores recebidos e os efetivamente gastos com reparos, para identificar possíveis ganhos ou perdas patrimoniais.

É importante ressaltar que a tributação de valores recebidos para reparação de imóveis locados deve ser analisada caso a caso, considerando as particularidades de cada contrato e a efetiva destinação dada aos valores recebidos.

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