A Tributação de PIS/COFINS sobre valores de desapropriação de imóveis é um tema que gera dúvidas entre empresas do setor imobiliário. A Receita Federal do Brasil esclareceu este ponto através da Solução de Consulta COSIT nº 179/2018, determinando que valores recebidos a título de indenização por desapropriação de imóveis mantidos para venda devem compor a base de cálculo destas contribuições no regime cumulativo.
Contexto da Solução de Consulta
A consulta foi apresentada por uma pessoa jurídica cujo objeto social incluía a compra e venda de imóveis, prestação de serviços de saneamento, urbanização e loteamento de áreas. A empresa questionou se os valores recebidos como indenização pela desapropriação de um imóvel urbano, registrado em sua conta de Estoque, poderiam ser excluídos da base de cálculo do PIS e da COFINS.
O imóvel havia sido desapropriado pelo Poder Público por motivo de necessidade de utilidade pública com finalidade de interesse social para a construção de área hospitalar. A empresa alegava que tais valores teriam natureza indenizatória, representando mera recomposição patrimonial, diferente do conceito de faturamento e receita bruta que determinam a base de cálculo das contribuições.
Base de Cálculo do PIS/PASEP e COFINS no Regime Cumulativo
Para entender o posicionamento da Receita Federal, é essencial compreender a evolução da base de cálculo do PIS/PASEP e da COFINS no regime cumulativo:
- A Lei Complementar nº 70/1991 estabeleceu o faturamento como base de cálculo da COFINS, definindo-o como a receita bruta das vendas de bens e serviços;
- A Lei nº 9.718/1998 ampliou essa base ao definir que o faturamento correspondia à totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica;
- O STF considerou inconstitucional essa ampliação, levando à revogação do §1º do art. 3º da Lei nº 9.718/1998 pela Lei nº 11.941/2009;
- A partir de 28/05/2009, a base de cálculo dessas contribuições no regime cumulativo passou a ser restrita ao faturamento, que compreende a receita bruta auferida pela pessoa jurídica;
- A Lei nº 12.973/2014 alterou a redação do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, tornando mais objetiva a definição de receita bruta.
Conceito de Receita Bruta para PIS/COFINS
De acordo com a análise da Receita Federal, a receita bruta para fins de tributação de PIS/COFINS sobre valores de desapropriação compreende:
- O produto da venda de bens nas operações de conta própria;
- O preço da prestação de serviços em geral;
- O resultado auferido nas operações de conta alheia;
- As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos itens anteriores.
É importante destacar que a receita bruta inclui as receitas oriundas de todas as atividades empresariais da pessoa jurídica, e não apenas aquelas decorrentes da venda de mercadorias e da prestação de serviços.
Entendimento sobre Desapropriação e Alienação
O ponto central da análise fiscal está na correlação entre alienação e desapropriação. A Receita Federal considerou que:
- Segundo o art. 1.275 do Código Civil, a propriedade pode ser perdida por alienação ou por desapropriação;
- Nas duas hipóteses (alienação e desapropriação), existe a transmissão onerosa do domínio pleno sobre o imóvel;
- Na desapropriação, transfere-se o direito de propriedade de forma compulsória ao poder público mediante indenização;
- Na alienação, transfere-se o direito de propriedade a outra pessoa mediante pagamento.
Por conseguinte, a Receita Federal entendeu que não se pode considerar estranha ao objeto social da empresa uma transmissão onerosa do direito de propriedade sobre imóveis constantes de seu estoque, ainda que não ocorra mediante operação de alienação voluntária.
Conclusão da Receita Federal
A Solução de Consulta nº 179/2018 concluiu que, cuidando-se de pessoa jurídica que tenha por objeto social a compra e venda de imóveis, integram a base de cálculo da Contribuição para o PIS/PASEP e da COFINS no regime de apuração cumulativa os valores auferidos a título de indenização por desapropriação de imóvel mantido para venda.
Este entendimento baseia-se no fato de que, para empresas que têm como atividade a compra e venda de imóveis, os valores recebidos por desapropriação são considerados como decorrentes de sua atividade empresarial, mesmo que a transferência da propriedade não tenha sido voluntária.
Fundamentos Legais da Decisão
A decisão da Receita Federal fundamenta-se nos seguintes dispositivos legais:
- Constituição Federal de 1988, art. 5º, XXII e XXIV;
- Lei n° 9.718/1998, arts. 2º e 3º;
- Lei nº 11.941/2009, art. 79, XII;
- Lei nº 12.973/2014, arts. 2º e 52;
- Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12.
A Solução de Consulta COSIT nº 179/2018 tem efeito vinculante no âmbito da Secretaria da Receita Federal do Brasil, servindo como orientação para situações similares.
Impactos Práticos para Empresas do Setor Imobiliário
A tributação de PIS/COFINS sobre valores de desapropriação traz implicações importantes para empresas do setor imobiliário:
- Empresas que têm em seu objeto social a compra e venda de imóveis devem considerar que os valores recebidos por desapropriação de imóveis do estoque estão sujeitos à incidência do PIS e da COFINS;
- O planejamento tributário deve contemplar essa incidência ao calcular o custo efetivo de eventuais desapropriações;
- A correta classificação contábil dos imóveis (no ativo imobilizado ou no estoque) pode ter impactos tributários significativos;
- É importante a adequada documentação da operação para comprovar a natureza do bem desapropriado perante a fiscalização.
Distinção entre Imóveis do Estoque e do Ativo Imobilizado
Vale ressaltar que a Solução de Consulta trata especificamente de imóveis mantidos para venda (estoque). Há entendimentos diferentes quando se trata de desapropriação de imóveis do ativo imobilizado da empresa, não destinados à venda.
Nestes casos, pode-se argumentar que os valores recebidos teriam natureza de indenização por perda patrimonial e não de receita operacional, o que poderia afastar a incidência das contribuições, dependendo da análise específica de cada situação.
Considerações Finais
A tributação de PIS/COFINS sobre valores de desapropriação de imóveis mantidos para venda demonstra a amplitude do conceito de receita bruta para fins tributários. Para a Receita Federal, o elemento determinante é a correlação entre a atividade empresarial da pessoa jurídica e a natureza da receita auferida, mesmo que decorrente de uma transferência compulsória de propriedade.
Empresas do setor imobiliário devem estar atentas a este entendimento ao contabilizar valores recebidos por desapropriação e ao calcular as contribuições devidas, evitando assim contingências fiscais futuras.
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