Tributação de Permuta Imobiliária sem Torna no Lucro Presumido

A Tributação de Permuta Imobiliária sem Torna no Lucro Presumido é um tema relevante para empresas do setor imobiliário que optam por essa forma de apuração tributária. Uma recente Solução de Consulta da Receita Federal esclarece diversos aspectos sobre a incidência de tributos federais nessas operações.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: nº 5.017 – SRRF05/Disit
Data de publicação: 17 de dezembro de 2018
Órgão emissor: Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 5ª RF

Contexto da Consulta

A consulta foi formulada por uma empresa do ramo de incorporação de empreendimentos imobiliários, tributada com base no lucro presumido, que realizou uma operação de permuta sem torna (sem complementação em dinheiro), trocando um apartamento por um terreno com uma pessoa física.

A dúvida central da empresa era se, mesmo não havendo variação patrimonial positiva ou “ganho” aparente na operação, haveria incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre essa transação.

O Conceito de Permuta Imobiliária

Na permuta imobiliária, dois proprietários trocam seus imóveis entre si. Quando não há complementação em dinheiro (torna), temos uma permuta pura ou sem torna. De acordo com o artigo 533 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), aplicam-se à troca (permuta) as mesmas disposições relativas à compra e venda.

Este entendimento é fundamental para compreender o tratamento tributário dessas operações, pois equipara a permuta a uma operação de venda para fins fiscais.

Principais Disposições da Solução de Consulta

A Solução de Consulta nº 5.017 vincula seu entendimento à Solução de Consulta COSIT nº 77/2015 e ao Parecer Normativo nº 9/2014, estabelecendo que:

1. Nas operações de permuta sem torna, realizadas por pessoa jurídica dedicada à atividade imobiliária e tributada pelo lucro presumido, há incidência de IRPJ e CSLL.
2. O valor a ser considerado como receita bruta é o valor do imóvel recebido em permuta, conforme discriminado no instrumento que formaliza a operação.
3. A base de cálculo do IRPJ e da CSLL será determinada com base no art. 25 da Lei nº 9.430/1996, aplicando-se os percentuais de presunção sobre a receita bruta (valor do imóvel recebido).

Diferença de Tratamento entre Lucro Real e Presumido

Um ponto crucial esclarecido na Solução de Consulta é a diferença de tratamento tributário das operações de permuta entre os regimes de lucro real e de lucro presumido:

• No lucro real: A Instrução Normativa SRF nº 107/1988 estabelece que, nas permutas sem torna, as empresas não terão resultado a apurar, pois cada pessoa jurídica atribui ao bem recebido o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.
• No lucro presumido: Esta mesma regra não se aplica. O valor do imóvel recebido em permuta compõe a receita bruta e, por conseguinte, a base de cálculo do IRPJ e da CSLL, independentemente de haver resultado econômico positivo na operação.

Como explicado na fundamentação da Solução de Consulta: “Ao optar livremente pelo regime do lucro presumido, o contribuinte escolhe apurar o lucro para fins tributários de forma indireta, presuntiva, não cabendo, portanto apurar o lucro de forma direta, real, apenas para determinado(s) tipo(s) de operação“.

Fundamentos Legais da Decisão

A Receita Federal fundamenta seu entendimento em diversos dispositivos legais, entre os quais:

• Art. 533 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) – Equipara a permuta à compra e venda.
• Art. 25 da Lei nº 9.430/1996 – Define a base de cálculo do lucro presumido.
• Art. 224 do RIR/1999 (atual art. 208 do Decreto nº 9.580/2018) – Define a receita bruta para fins de apuração do lucro presumido.

A consulta também faz referência ao Parecer Normativo Cosit nº 9/2014, que esclarece que o valor do imóvel que a pessoa jurídica recebe em permuta compõe sua receita bruta e, consequentemente, a apuração da base de cálculo do IRPJ e da CSLL.

Impactos Práticos para as Empresas

As empresas do setor imobiliário que optam pelo lucro presumido devem estar atentas a essas regras, pois:

1. Mesmo nas permutas sem complementação em dinheiro (torna), há incidência de tributos federais.
2. É necessário atribuir valor ao imóvel recebido, conforme discriminado no instrumento da permuta.
3. Esse valor compõe a receita bruta e será base para a aplicação dos percentuais de presunção do IRPJ (8% para atividade imobiliária) e da CSLL (12%).
4. O momento da tributação pode seguir o regime de competência (no período de apuração da celebração da permuta) ou de caixa (no período de apuração do recebimento do imóvel), observada a escrituração do livro Caixa no caso deste último.

Quanto ao PIS/COFINS

A Solução de Consulta declarou ineficaz o questionamento relativo ao PIS/COFINS, pois a empresa não indicou dispositivos legais específicos relacionados a essas contribuições que ensejassem dúvida de interpretação.

No entanto, o texto menciona, a título informativo, que o Parecer Normativo nº 9/2014 também aborda a incidência do PIS/COFINS sobre essas operações, estabelecendo que o valor do imóvel recebido em permuta compõe a base de cálculo dessas contribuições para empresas tributadas pelo regime cumulativo, que é o regime aplicável às empresas optantes pelo lucro presumido.

Considerações Finais

A Tributação de Permuta Imobiliária sem Torna no Lucro Presumido requer atenção especial das empresas do setor imobiliário, pois o tratamento tributário difere significativamente daquele aplicado às empresas tributadas pelo lucro real.

O entendimento da Receita Federal é claro no sentido de que, ao optar pelo lucro presumido, a empresa aceita que sua tributação será baseada na receita bruta, independentemente de haver ou não resultado econômico efetivo. Assim, mesmo nas permutas sem torna, em que aparentemente não há ganho imediato, haverá incidência de tributos federais.

Empresas que realizam frequentemente operações de permuta devem avaliar cuidadosamente a opção pelo lucro presumido, considerando o impacto tributário dessas operações em seu planejamento fiscal.

Por fim, é importante lembrar que a Solução de Consulta analisada tem efeito vinculante no âmbito da Receita Federal desde sua publicação, respaldando os contribuintes que se enquadrem na hipótese por ela abrangida.

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