A tributação de permuta imobiliária com torna no regime do Lucro Presumido acaba de ser esclarecida pela Receita Federal do Brasil (RFB) através da Solução de Consulta nº 180 – COSIT, publicada em 24 de junho de 2024. Este importante posicionamento traz segurança jurídica para empresas imobiliárias ao definir com precisão o tratamento tributário aplicável às operações de permuta de imóveis.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 180 – COSIT
Data de publicação: 24 de junho de 2024
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por uma pessoa jurídica atuante no ramo imobiliário (administração, compra, venda e locação de imóveis próprios), optante pelo regime tributário do Lucro Presumido. A empresa realizou uma operação de permuta com torna de um imóvel de seu estoque, recebendo os valores relativos à torna de forma parcelada.
O contribuinte tinha conhecimento do Despacho PGFN nº 167/2022, de 11 de abril de 2022, que estabeleceu que os contratos de permuta sem torna não devem ser equiparados, na esfera tributária, aos contratos de compra e venda para as empresas optantes pelo Lucro Presumido. No entanto, como sua operação incluía uma torna, surgiram dúvidas sobre o tratamento tributário adequado.
Diante disso, a empresa questionou se deveria oferecer à tributação apenas o valor da torna ou também o valor do imóvel recebido em permuta. Além disso, indagou se poderia se beneficiar desse entendimento mesmo tendo realizado a operação um mês antes da publicação do Despacho PGFN.
Entendimento da Receita Federal
A Receita Federal esclareceu que, na tributação de permuta imobiliária com torna, apenas a parcela complementar (torna) deve ser considerada receita tributável para fins de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS no regime do Lucro Presumido. Esta interpretação representa uma mudança significativa em relação ao posicionamento anterior do Fisco, que considerava tributável tanto o valor do imóvel recebido quanto a torna.
Segundo a Solução de Consulta:
“Não havendo comprovação documental em sentido contrário, nem parcela complementar, o valor do imóvel recebido nas operações de permuta com outro imóvel não deve ser considerado receita, faturamento, renda ou lucro para fins do IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins apurados pelas empresas optantes pelo lucro presumido. Já a parcela complementar recebida na operação de permuta de imóveis é receita e deve ser oferecida à tributação do IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins por ocasião da referida transação.”
Este entendimento está alinhado com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que rejeita a equiparação do contrato de permuta ao contrato de compra e venda para fins tributários, reconhecendo que, na permuta pura (sem torna), não há auferimento de receita, faturamento ou lucro.
Fundamentos Legais e Jurisprudenciais
A tributação de permuta imobiliária com torna foi revista com base no Parecer PGFN/CRJ/COJUD SEI N° 8694/2021/ME, com as retificações propostas pela Nota SEI nº 1/2022/REDLIT/COJUD/CRJ/PGAJUD/PGFN-ME, aprovado pelo Despacho nº 167/PGFN-ME, de 2022. Este parecer reconheceu a jurisprudência consolidada do STJ, que estabelece que o contrato de permuta não deve ser equiparado, na esfera tributária, ao contrato de compra e venda.
Entre os precedentes que embasaram esta posição estão o AgInt no REsp 1.758.483/SC, o AgInt no REsp 1.796.877/SC e o REsp 1.798.211/RS, que concluíram que a permuta de imóveis representa apenas uma substituição de ativos, não configurando receita tributável, exceto pela torna eventualmente recebida.
A vinculação da RFB a este entendimento está fundamentada no art. 19-A, III, em conjunto com o art. 19, VI, “b”, da Lei nº 10.522/2002, que determina que os Auditores-Fiscais da Receita Federal adotem em suas decisões o entendimento a que estiverem vinculados, inclusive para fins de revisão de ofício do lançamento e de repetição de indébito administrativa.
Efeitos Temporais da Nova Interpretação
Quanto aos efeitos temporais, a Receita Federal esclareceu que a vinculação a este entendimento tem efeitos a partir de 8 de abril de 2022, data em que o Despacho PGFN nº 167/2022 produziu seus efeitos. Isso significa que a RFB fica impedida de executar atos de lançamento e cobrança de créditos tributários relacionados a este tema a partir desta data.
Importante destacar que este impedimento se aplica inclusive para fins de revisão de ofício do lançamento e de repetição de indébito, mesmo que relativos a fatos geradores anteriores à produção de efeitos desta vinculação. Ou seja, mesmo operações de permuta realizadas antes de abril de 2022 podem se beneficiar deste entendimento, desde que não estejam com lançamentos definitivamente constituídos.
A Solução de Consulta esclarece que:
“O início dos efeitos da vinculação em 08 de abril de 2022 não significa que apenas as operações realizadas após esta data teriam essa interpretação, mas que a RFB passou a estar vinculada a esse entendimento a partir dessa data, para os fins de impedimento na execução dos atos de lançamento e de cobrança dos créditos tributários, inclusive para fins de revisão de ofício do lançamento e de repetição de indébito tributário administrativa, sejam eles relativos a fatos geradores anteriores ou posteriores ao Despacho da PGFN.”
Impactos Práticos para os Contribuintes
A nova interpretação sobre a tributação de permuta imobiliária com torna traz impactos significativos para as empresas do setor imobiliário que adotam o regime do Lucro Presumido:
- Redução da carga tributária: Ao considerar tributável apenas a torna (parcela complementar em dinheiro), e não o valor integral dos imóveis permutados, há uma expressiva economia fiscal;
- Simplificação contábil: A operação de permuta passa a ser tratada como uma simples substituição de ativos, sem necessidade de reconhecimento de receita pelo valor do imóvel recebido;
- Possibilidade de restituição: Empresas que tenham recolhido tributos sobre o valor integral dos imóveis permutados (e não apenas sobre a torna) em períodos anteriores podem avaliar a possibilidade de pedir restituição, desde que observados os prazos decadenciais;
- Planejamento tributário: Este entendimento abre possibilidades para estruturação de operações imobiliárias mais eficientes do ponto de vista tributário.
Considerações Finais
A Solução de Consulta nº 180 – COSIT representa um marco importante para o setor imobiliário, trazendo maior segurança jurídica e previsibilidade nas operações de permuta de imóveis. O entendimento atual da Receita Federal está alinhado com a jurisprudência do STJ e com a natureza econômica das operações de permuta, que não representam efetivo ingresso financeiro, mas sim uma troca de ativos.
É importante destacar que este entendimento se aplica especificamente às empresas optantes pelo Lucro Presumido. Para empresas do Lucro Real, as regras de reconhecimento de receita podem apresentar diferenças, sendo necessária uma análise caso a caso.
As empresas imobiliárias que realizam operações de permuta devem revisar seus procedimentos fiscais e contábeis para adequá-los a este novo entendimento, avaliando também a possibilidade de restituição de valores recolhidos a maior em operações realizadas no passado.
Por fim, é fundamental manter a documentação das operações de permuta de forma clara e organizada, diferenciando adequadamente os valores das tornas (quando existentes) para garantir o correto tratamento tributário e evitar questionamentos por parte do Fisco.
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