A tributação de parcela variável no lucro presumido é tema relevante para empresas que comercializam bens e definem parte do preço como variável, a ser recebido em momento futuro. A Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Solução de Consulta COSIT nº 96, de 25 de março de 2019, trouxe importantes esclarecimentos sobre esse assunto, com reflexos diretos para o IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 96/2019 – COSIT
Data de publicação: 25 de março de 2019
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Introdução
A Solução de Consulta COSIT nº 96/2019 aborda um tema bastante comum no mercado imobiliário: a venda de terrenos com preço composto por uma parte fixa e uma parte variável. Esta orientação esclarece como deve ser feita a tributação de parcela variável no lucro presumido, especialmente para empresas que optaram pelo regime de caixa.
Contexto da Norma
O caso analisado pela Receita Federal envolve uma empresa do ramo imobiliário, optante pelo lucro presumido, que vendeu um terreno para uma incorporadora. O contrato de compra e venda estabeleceu que o preço seria composto de duas partes:
- Uma parte fixa, paga no momento da transferência da propriedade;
- Uma parte variável, correspondente a um percentual sobre os recebimentos futuros das vendas das unidades imobiliárias que seriam construídas no terreno.
A consulente questionou se poderia tributar a parte variável do preço apenas no momento do efetivo recebimento, considerando sua opção pelo regime de caixa no lucro presumido.
Principais Disposições
A Receita Federal esclareceu que o preço estabelecido em contraprestação à transferência de propriedade constitui receita da atividade da pessoa jurídica vendedora. Portanto, a parte variável do preço, mesmo que recebida no futuro, mantém a mesma natureza jurídica da parte fixa: ambas são receitas de venda.
A norma confirmou que, sendo a empresa optante pelo lucro presumido com adoção do regime de caixa, é possível oferecer à tributação as parcelas variáveis do preço na medida do seu efetivo recebimento, conforme previsto no art. 223 da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017:
Art. 223. A pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no lucro presumido que adotar o critério de reconhecimento de suas receitas na medida do recebimento e mantiver a escrituração do livro Caixa deverá indicar, nesse livro, em registro individual, a nota fiscal a que corresponder cada recebimento.
Um ponto importante destacado pela Receita Federal é que a opção pelo regime de caixa deve ser aplicada de forma uniforme para todos os tributos federais: IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS, conforme determina o art. 20 da Medida Provisória nº 2.158-35/2001.
Impactos Práticos
A tributação de parcela variável no lucro presumido com base no regime de caixa traz diversos impactos práticos para empresas do setor imobiliário e de outros setores que utilizam estruturas de preço similares:
- Fluxo de caixa otimizado: A empresa pode postergar o pagamento dos tributos até o efetivo recebimento da parcela variável;
- Adequação ao ciclo operacional: Especialmente relevante no mercado imobiliário, onde as operações costumam ter ciclos longos;
- Controles contábeis específicos: A empresa precisará manter controles detalhados dos recebimentos em conta específica, indicando a nota fiscal correspondente a cada recebimento;
- Uniformidade de tratamento: A opção pelo regime de caixa deve ser aplicada a todos os tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS).
Para utilizar corretamente este tratamento tributário, a empresa deve fazer sua opção pelo lucro presumido e pelo regime de caixa, mantendo a escrituração adequada, conforme determina a legislação.
Análise Comparativa
Em contraste com o regime de competência (que seria obrigatório para empresas do lucro real), o regime de caixa no lucro presumido apresenta vantagens significativas para operações com parcelas variáveis de preço:
- Regime de competência: A receita seria reconhecida integralmente no momento da venda, mesmo que parte do preço seja variável e de recebimento futuro;
- Regime de caixa no lucro presumido: A receita é reconhecida à medida do efetivo recebimento, permitindo melhor alinhamento entre o fato gerador do tributo e a disponibilidade financeira.
É importante ressaltar que a Receita Federal rejeitou a comparação feita pela consulente com as regras de permuta imobiliária previstas na Instrução Normativa SRF nº 107/1988, esclarecendo que a situação analisada configura venda com preço parcialmente indeterminado, não permuta.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 96/2019 traz segurança jurídica para operações imobiliárias e outros negócios que envolvam preços com parcelas variáveis, ao confirmar a possibilidade de tributação de parcela variável no lucro presumido pelo regime de caixa.
Esta orientação da Receita Federal é especialmente relevante para o planejamento tributário de empresas que atuam no ramo imobiliário, permitindo melhor gestão do fluxo de caixa ao postergar a tributação para o momento do efetivo recebimento das receitas.
Para implementar corretamente este tratamento tributário, é fundamental que a empresa mantenha controles contábeis adequados e observe rigorosamente os requisitos previstos na legislação, especialmente no art. 223 da IN RFB nº 1.700/2017.
Vale ressaltar que a Receita Federal também esclareceu que o critério escolhido (regime de caixa) deve ser uniformemente aplicado para todos os tributos federais, não sendo possível adotar diferentes critérios para diferentes tributos.
A íntegra da Solução de Consulta COSIT nº 96/2019 pode ser consultada no site oficial da Receita Federal.
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