A tributação de imóveis no Lucro Presumido é tema que frequentemente suscita dúvidas entre os contribuintes, especialmente quando se refere à venda de imóveis que foram anteriormente utilizados para locação. A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.003, de 17 de março de 2021, trouxe importantes esclarecimentos sobre este tema.
Identificação da Norma
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: SRRF06/Disit nº 6.003
- Data de publicação: 17 de março de 2021
- Órgão emissor: Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª RF
Introdução
A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.003/2021, estabeleceu o entendimento sobre a forma de tributação aplicável às empresas que atuam no ramo imobiliário e vendem imóveis anteriormente utilizados para locação. Esta orientação vinculante afeta diretamente empresas optantes pelo Lucro Presumido que mantêm imóveis para investimento antes de sua comercialização.
Contexto da Norma
A consulta foi formulada por uma empresa que tem como objeto social diversas atividades imobiliárias, incluindo a compra e venda de imóveis e sua exploração por meio de locação. A sociedade promoveu a incorporação imobiliária de um empreendimento com 72 unidades autônomas, inicialmente com o objetivo de venda.
No entanto, diante da ausência de propostas comercialmente interessantes, a empresa disponibilizou as unidades para locação temporária, até que surgisse uma oportunidade de venda. Os imóveis foram inicialmente contabilizados como “Propriedades para Investimento” no Ativo Não Circulante e, posteriormente, ao concretizar a venda, foram reclassificados para a conta de “Imóveis Concluídos – Estoque” do Ativo Circulante.
A dúvida da consulente centrava-se em saber se a receita obtida com a venda desses imóveis deveria ser tributada como receita da atividade imobiliária (aplicando-se os percentuais de presunção do lucro presumido) ou como ganho de capital (por terem sido anteriormente classificados no Ativo Não Circulante).
Principais Disposições
A Solução de Consulta, vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, estabeleceu que para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se ao percentual de presunção de 8% (oito por cento).
Para a CSLL, a receita bruta auferida pela mesma atividade submete-se ao percentual de presunção de 12% (doze por cento). Importante destacar que esta forma de tributação subsiste mesmo que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, desde que essa atividade constitua objeto da pessoa jurídica.
Quanto à Contribuição para o PIS/PASEP e à COFINS, a decisão estabeleceu que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa dessas contribuições, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, sobre a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo que tenham sido anteriormente utilizados para locação.
Fundamentação Legal da Decisão
A RFB baseou sua decisão principalmente nos seguintes dispositivos legais:
- Art. 25 da Lei nº 9.430/1996, que trata da apuração da base de cálculo do IRPJ na modalidade do lucro presumido;
- Arts. 11 e 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que definem o lucro operacional e a receita bruta;
- Art. 179, IV, da Lei nº 6.404/1976, que trata da classificação contábil dos ativos;
- Arts. 33 e 34 da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, que disciplinam os percentuais de presunção aplicáveis às diversas atividades;
- Arts. 2º e 3º da Lei nº 9.718/1998, que tratam da base de cálculo da Contribuição para o PIS/PASEP e da COFINS.
Um dos pontos centrais da análise foi o art. 215, § 14, da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, segundo o qual “o ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes classificados como investimento, imobilizado ou intangível, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, corresponderá à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil”.
No entanto, a RFB esclareceu que a função desse dispositivo é evitar que simples reclassificações contábeis alterem a natureza da receita e sua tributação, mas não pode ser interpretado de forma a contradizer a essência da operação, principalmente quando a atividade imobiliária constitui objeto social da empresa.
Impactos Práticos para os Contribuintes
Esta Solução de Consulta traz impactos significativos para empresas do setor imobiliário que operam no regime de lucro presumido:
- Segurança jurídica: Empresas que têm como objeto social tanto a venda quanto a locação de imóveis podem utilizar os percentuais de presunção aplicáveis à atividade imobiliária (8% para IRPJ e 12% para CSLL) na venda de imóveis, mesmo que estes tenham sido anteriormente utilizados para locação.
- Economia tributária: A aplicação dos percentuais de presunção de 8% e 12% é geralmente mais vantajosa do que a tributação como ganho de capital, onde todo o lucro é tributável.
- Harmonização contábil e tributária: A decisão reconhece que a reclassificação contábil de Propriedades para Investimento para Estoque, quando alinhada ao objeto social da empresa, reflete a verdadeira natureza da operação.
- Planejamento de operações imobiliárias: Permite que empresas do setor planejem melhor suas operações, podendo utilizar seus imóveis para locação temporária sem prejudicar o tratamento tributário quando de sua eventual venda.
É importante destacar que, no caso das receitas auferidas com a locação dos imóveis, permanece aplicável o percentual de presunção de 32% tanto para o IRPJ quanto para a CSLL, conforme previsão da legislação para atividades de “administração, locação ou cessão de bens imóveis”.
Análise Comparativa
A interpretação adotada na Solução de Consulta representa uma evolução no entendimento da Receita Federal sobre o tema. Em decisões anteriores, havia uma tendência de considerar que qualquer bem que passasse pelo Ativo Não Circulante teria sua venda tributada como ganho de capital, independentemente do objeto social da empresa.
O atual entendimento privilegia a essência sobre a forma, reconhecendo que o que importa para determinar a aplicação do percentual de presunção sobre a receita auferida com a venda de imóveis é o efetivo exercício da atividade imobiliária e a demonstração da destinação do imóvel para essa finalidade, não sendo a mera classificação contábil o fator determinante.
Esta abordagem está mais alinhada com as práticas do mercado imobiliário, onde é comum que empresas mantenham imóveis para locação temporária enquanto aguardam condições favoráveis para sua comercialização.
Considerações Finais
A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.003/2021 traz uma interpretação que beneficia as empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido, ao confirmar que podem aplicar os percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre a receita da venda de imóveis, mesmo que estes tenham sido anteriormente utilizados para locação e contabilizados como investimentos.
Também esclarece que, para fins de PIS e COFINS, estas receitas estão sujeitas à tributação normal no regime cumulativo, com alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente.
Os contribuintes devem, no entanto, atentar para o fato de que esta interpretação se aplica especificamente a empresas que têm como objeto social tanto a venda quanto a locação de imóveis. Empresas com outro objeto social, que vendam imóveis anteriormente utilizados como sede ou para outras finalidades não relacionadas ao objeto social, continuarão sujeitas à tributação como ganho de capital.
Recomenda-se que as empresas do setor imobiliário avaliem cuidadosamente seu objeto social e sua documentação societária para garantir a correta aplicação desse entendimento da Receita Federal.
Para consulta completa à Solução de Consulta analisada, acesse o portal da Receita Federal.
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