A tributação de imóveis no Lucro Presumido é um tema que constantemente gera dúvidas entre contribuintes que exploram atividades imobiliárias. Uma recente Solução de Consulta da Receita Federal trouxe importantes esclarecimentos sobre a aplicação dos percentuais de presunção para IRPJ, CSLL, PIS e COFINS nas operações de venda de imóveis, especialmente quando estes foram adquiridos antes da formalização da atividade imobiliária no objeto social da empresa.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 4.005 – DISIT/SRRF04
Data de publicação: 2 de março de 2023
Órgão emissor: Divisão de Tributação da 4ª Região Fiscal da Receita Federal do Brasil
Introdução
A Solução de Consulta 4.005/2023 trata do tratamento tributário aplicável a empresas que operam no regime do Lucro Presumido e realizam vendas de imóveis como parte de sua atividade empresarial. O entendimento vinculante esclarece questões sobre os percentuais de presunção a serem aplicados na apuração do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, afetando diretamente contribuintes que exercem atividade imobiliária.
Contexto da Norma
A consulta foi motivada por uma situação específica: uma empresa que, na sua constituição, teve parte do capital social integralizado com terrenos, inicialmente registrados no ativo imobilizado. Posteriormente, os sócios incluíram no objeto social a atividade imobiliária com o propósito de destinar estes terrenos para comercialização, reclassificando-os contabilmente do ativo não circulante para o ativo circulante (estoque).
O questionamento central da consulente era se a receita obtida com a comercialização destes terrenos poderia ser considerada receita bruta para fins de apuração do IRPJ e da CSLL no âmbito do Lucro Presumido, aplicando-se os percentuais de presunção de 8% e 12%, respectivamente, bem como se incidiriam sobre essas receitas as alíquotas de 3% para COFINS e 0,65% para PIS no regime cumulativo.
Para fundamentar sua decisão, a Receita Federal baseou-se em duas Soluções de Consulta anteriores: a COSIT nº 254/2014 e a COSIT nº 7/2021, que já haviam estabelecido interpretações sobre a matéria.
Principais Disposições
A Solução de Consulta estabelece que as receitas decorrentes da venda de imóveis, efetuadas por pessoa jurídica que exerça de fato e de direito a atividade imobiliária sob a sistemática do Lucro Presumido, sujeitam-se ao percentual de presunção de 8% para apuração da base de cálculo do IRPJ, ainda que os imóveis destinados à venda tenham sido adquiridos antes da formalização dessa atividade no objeto social da empresa.
Do mesmo modo, para fins de CSLL, as receitas decorrentes dessas vendas sujeitam-se ao percentual de presunção de 12%, seguindo a mesma lógica aplicável ao IRPJ.
Em relação às contribuições sociais, a pessoa jurídica com atividade imobiliária de compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS, mediante aplicação das alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, sobre a receita bruta das vendas.
Uma ressalva importante feita pela Receita Federal: caso os imóveis tenham sido mantidos exclusivamente com objetivo de valorização, eles possuirão natureza jurídica de investimento, e o resultado positivo obtido com sua alienação representará ganho de capital nos termos da legislação tributária, ainda que a atividade principal da pessoa jurídica seja a alienação de imóveis.
Impactos Práticos
Na prática, esta Solução de Consulta traz impactos significativos para as empresas do setor imobiliário que atuam no regime do Lucro Presumido, especialmente aquelas que possuem em seu patrimônio imóveis adquiridos antes da formalização da atividade imobiliária em seu objeto social.
O entendimento da Receita Federal privilegia a realidade fática (exercício efetivo da atividade imobiliária) sobre aspectos formais (momento de inclusão desta atividade no objeto social), o que pode representar uma economia tributária considerável para os contribuintes, uma vez que:
- A tributação de imóveis no Lucro Presumido como receita operacional (com aplicação dos percentuais de 8% para IRPJ e 12% para CSLL) é geralmente mais vantajosa do que a tributação como ganho de capital (alíquotas integrais sobre o lucro);
- A regularização dos imóveis como estoque, ainda que adquiridos anteriormente à inclusão da atividade no objeto social, é validada para fins tributários;
- A classificação contábil inicial dos bens não é determinante para o tratamento tributário, prevalecendo a natureza e finalidade da operação.
Análise Comparativa
A Solução de Consulta 4.005/2023 mantém coerência com o entendimento já manifestado nas Soluções anteriores (COSIT nº 254/2014 e nº 7/2021), consolidando a interpretação de que o fato determinante para a aplicação dos percentuais de presunção é o exercício efetivo da atividade imobiliária no momento da venda, e não o momento da aquisição dos imóveis.
Este posicionamento representa um avanço em relação a interpretações mais restritivas que poderiam vincular o tratamento tributário ao momento de aquisição dos bens ou à sua classificação contábil original, desconsiderando a dinâmica empresarial que frequentemente exige redefinições de atividades e redirecionamento de ativos.
A decisão reconhece que é legítimo, no processo de organização empresarial que inclui atividades imobiliárias, definir quais bens integram o estoque para venda, sejam aqueles adquiridos diretamente com propósito negocial de venda, ou bens previamente integrantes do patrimônio da empresa redirecionados ao comércio.
Considerações Finais
Esta Solução de Consulta representa um importante parâmetro para empresas que operam no regime do Lucro Presumido e desenvolvem atividades imobiliárias, especialmente aquelas que possuem imóveis adquiridos antes da formalização desta atividade em seu objeto social.
É importante destacar, contudo, a ressalva feita quanto aos imóveis mantidos exclusivamente para valorização. Nestes casos, mesmo que a empresa tenha como objeto a alienação de imóveis, o resultado positivo obtido com a venda será considerado ganho de capital, e não receita operacional.
Recomenda-se, portanto, que as empresas do setor imobiliário que se enquadrem na situação analisada revisem seu planejamento tributário à luz deste entendimento, assegurando a correta aplicação dos percentuais de presunção e das alíquotas tributárias aplicáveis.
Por fim, é importante observar que, apesar do entendimento firmado, a Receita Federal ressalva seu poder-dever de, mediante procedimento de fiscalização, verificar o efetivo enquadramento do caso concreto na hipótese abrangida pela respectiva solução.
Para maior segurança jurídica, recomenda-se que os contribuintes mantenham documentação adequada que comprove o exercício efetivo da atividade imobiliária, bem como a destinação dos imóveis à comercialização, independentemente do momento de sua aquisição.
A Solução de Consulta 4.005/2023 está disponível na íntegra no site da Receita Federal para consulta.
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