Tributação de imóveis no Lucro Presumido: venda de bens anteriormente usados para locação

A Tributação de imóveis no Lucro Presumido é tema frequente de consultas à Receita Federal, especialmente quando envolve a venda de imóveis anteriormente utilizados para locação. A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.009, de 03 de junho de 2022, trouxe importantes esclarecimentos sobre este assunto, definindo o tratamento tributário aplicável para IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Contexto da Consulta

A consulta foi apresentada por uma empresa cuja atividade abrange a compra, venda e locação de imóveis próprios. A dúvida central consistia em como tributar a receita proveniente da venda de imóveis que anteriormente eram mantidos para locação, ou seja, classificados no ativo não circulante e que seriam reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda.

A questão principal era: esta operação deve ser tributada como receita bruta operacional (aplicando-se os percentuais de presunção) ou como ganho de capital?

Fundamentação Legal da Decisão

A análise da Receita Federal baseou-se principalmente nos seguintes dispositivos:

• Lei nº 9.430, de 1996, artigos 25 e 29
• Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, artigos 11 e 12
• Lei nº 6.404, de 1976, artigo 179
• Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, artigos 26, 33, 34 e 215
• Lei nº 9.718, de 1998, artigos 2º e 3º

A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.009/2022 foi vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, que já havia estabelecido entendimento similar sobre a questão.

Diretriz para a Tributação de imóveis no Lucro Presumido

O ponto central da decisão é a distinção entre atividade operacional (objeto social da empresa) e operações não relacionadas às atividades principais. Esta distinção é determinante para definir se a receita da venda de imóveis deve compor a receita bruta, sujeitando-se aos percentuais de presunção, ou ser tratada como ganho de capital.

A Tributação de imóveis no Lucro Presumido quando há mudança na finalidade do bem segue a seguinte orientação:

Quanto ao IRPJ e à CSLL

A Receita Federal esclarece que, para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL no regime do Lucro Presumido:

• A receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, como atividade imobiliária, submete-se ao percentual de presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL;
• Este tratamento permanece mesmo quando os imóveis vendidos foram anteriormente utilizados para locação a terceiros, desde que essa atividade também constitua objeto social da pessoa jurídica;
• O fato de os imóveis terem sido classificados contabilmente como investimento durante o período em que foram locados não altera essa tributação.

É importante destacar que, conforme a Receita Federal, não é a classificação contábil que determina a tributação, mas sim a natureza da operação dentro do contexto da atividade da empresa. Quando tanto a locação quanto a venda de imóveis são atividades previstas no objeto social, ambas compõem o resultado operacional.

Quanto ao PIS/PASEP e à COFINS

Para estas contribuições, a orientação é clara:

• A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa de PIS/PASEP e COFINS;
• As alíquotas aplicáveis são de 0,65% para o PIS e 3% para a COFINS sobre a receita bruta auferida com a venda;
• Este tratamento é válido mesmo quando os imóveis vendidos já foram utilizados para locação anteriormente, tendo sido classificados como ativos de investimento naquele período.

A decisão reforça o que dispõe o art. 3º da Lei nº 9.718/1998, que estabelece que o faturamento (base de cálculo do PIS/COFINS) compreende a receita bruta definida no art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, incluindo o produto da venda de bens nas operações de conta própria.

Diferença entre Receita Bruta e Ganho de Capital

Na análise da Tributação de imóveis no Lucro Presumido, é fundamental entender a distinção entre receita bruta e ganho de capital:

• Receita Bruta: Compreende os resultados das atividades, principais ou acessórias, que constituam objeto da pessoa jurídica (art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977);
• Ganho de Capital: Corresponde à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil, no caso de ativos não relacionados às atividades principais da empresa.

Segundo a Solução de Consulta, quando a venda de imóveis está prevista no objeto social da empresa, mesmo que estes tenham sido anteriormente usados para locação (também prevista no objeto social), a receita obtida integra a receita bruta operacional, não constituindo ganho de capital.

Situações que Caracterizam Ganho de Capital

A tributação como ganho de capital ocorreria apenas em situações em que os imóveis:

• Fossem destinados à manutenção das atividades da pessoa jurídica (como um imóvel utilizado como sede da empresa);
• Não estivessem relacionados às atividades operacionais da empresa, conforme seu objeto social;
• Representassem um investimento alheio ao objeto social da entidade.

A Receita Federal exemplifica que um imóvel usado como sede da empresa caracteriza-se como ativo imobilizado e, portanto, sua alienação representará ganho de capital nos termos da legislação tributária, ainda que o objeto principal da empresa seja a alienação de imóveis.

Classificação Contábil vs. Tratamento Tributário

Um ponto destacado na Solução de Consulta sobre Tributação de imóveis no Lucro Presumido é que a classificação contábil, por si só, não determina o tratamento tributário. A frase contida no Parecer Normativo CST nº 347/1970 é clara: “às repartições fiscais não cabe opinar sobre processos de contabilização, os quais são de livre escolha do contribuinte”.

Ademais, o art. 215, §14 da IN RFB nº 1.700/2017 determina que o ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes, mesmo que reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda, corresponde à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil.

Contudo, esse dispositivo deve ser interpretado à luz da atividade principal da empresa. O objetivo da norma é impedir que simples reclassificações contábeis alterem a natureza da receita e sua tributação, não o contrário.

Situações Práticas de Tributação de imóveis no Lucro Presumido

Para aplicação prática dessa orientação, vejamos alguns exemplos:

• Exemplo 1: Empresa cujo objeto social inclui compra, venda e locação de imóveis vende um imóvel que estava alugado. A receita será tributada como receita bruta operacional, com percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL;
• Exemplo 2: Mesma empresa vende o imóvel onde funcionava sua sede administrativa. A receita será tributada como ganho de capital, sendo integralmente adicionada às bases de cálculo do IRPJ e da CSLL;
• Exemplo 3: Empresa de outro ramo, que não tem no objeto social a atividade imobiliária, vende um imóvel de investimento. A receita será tributada como ganho de capital.

Entendimento Consolidado

A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.009/2022 consolidou o entendimento da Receita Federal sobre a Tributação de imóveis no Lucro Presumido, especificamente quanto à venda de imóveis anteriormente utilizados para locação. Esta interpretação permite maior segurança jurídica aos contribuintes que operam no setor imobiliário.

É importante ressaltar que, conforme esclarece o órgão, esse entendimento vale especificamente para empresas que têm em seu objeto social tanto a atividade de locação quanto a de compra e venda de imóveis.

Simplifique suas decisões tributárias sobre imóveis

A TAIS reduz em 73% o tempo de análise tributária, fornecendo orientações precisas sobre como tratar corretamente a venda de imóveis no Lucro Presumido.

Conheça a TAIS