A tributação de imóveis alugados e vendidos no lucro presumido é um tema que gera dúvidas entre empresários e profissionais da área contábil. A Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, publicada em 4 de março de 2021, trouxe importantes esclarecimentos sobre o tratamento tributário dos imóveis que são inicialmente destinados à locação e posteriormente vendidos por empresas imobiliárias.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: COSIT nº 7/2021
Data de publicação: 4 de março de 2021
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Introdução
A Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 esclarece o tratamento tributário aplicável às receitas obtidas por empresas imobiliárias optantes pelo lucro presumido que vendem imóveis anteriormente utilizados para locação. A norma destina-se a contribuintes que possuem atividades imobiliárias diversificadas, incluindo locação e venda de imóveis próprios, e produz efeitos a partir da data de sua publicação.
Contexto da Norma
A consulta foi formulada por uma empresa que atua no ramo imobiliário, realizando atividades de incorporação imobiliária, compra e venda de imóveis próprios e locação de imóveis próprios. Segundo a consulente, é comum que imóveis inicialmente destinados à locação, registrados no ativo não circulante, sejam posteriormente colocados à venda conforme as conveniências de mercado.
A dúvida principal centrava-se na forma correta de tributar as receitas provenientes da venda desses imóveis: se deveriam ser tratadas como receita bruta operacional, sujeita aos percentuais de presunção do lucro presumido, ou como ganho de capital, considerando que os imóveis estavam registrados no ativo não circulante.
Este questionamento é relevante porque impacta diretamente no cálculo das bases de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, com potenciais diferenças significativas na carga tributária final da operação.
Principais Disposições
A Solução de Consulta estabeleceu os seguintes entendimentos principais:
Para fins de IRPJ e CSLL, a receita bruta auferida pela venda de imóveis próprios, como atividade imobiliária regular, submete-se aos percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, mesmo que esses imóveis tenham sido previamente utilizados para locação.
O fato decisivo é que tanto a locação quanto a venda de imóveis constituem objeto social da empresa, sendo atividades operacionais regulares. Portanto, as receitas decorrentes dessas atividades compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.
Quanto às contribuições para o PIS/PASEP e COFINS, a empresa está sujeita à incidência cumulativa, mediante aplicação das alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, sobre a receita bruta auferida com a venda dos imóveis, independentemente de terem sido usados anteriormente para locação.
A Receita Federal esclareceu ainda que a simples reclassificação contábil dos bens do ativo não circulante para o ativo circulante, com intenção de venda, não altera a natureza da operação nem sua tributação, quando a venda desses bens constitui atividade ordinária da empresa.
Fundamentos Legais
A decisão fundamentou-se principalmente nos seguintes dispositivos:
- Art. 25 da Lei nº 9.430/1996, que trata da apuração do lucro presumido;
- Arts. 11 e 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que definem lucro operacional e receita bruta;
- Art. 179 da Lei nº 6.404/1976, que dispõe sobre a classificação das contas;
- Art. 215 da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, que regulamenta a determinação do lucro presumido;
- Arts. 33 e 34 da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, que estabelecem os percentuais aplicáveis para determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL;
- Arts. 2º e 3º da Lei nº 9.718/1998, que tratam da base de cálculo do PIS/PASEP e da COFINS no regime cumulativo.
Critério Determinante: Objeto Social da Empresa
Um ponto crucial destacado na Solução de Consulta é que a classificação contábil do bem (ativo circulante ou não circulante) não é, por si só, determinante para definir o tratamento tributário. O que realmente importa é se a atividade de venda de imóveis constitui objeto social da empresa.
Segundo a norma: “A atividade principal deve ser compreendida como aquela correspondente ao objeto social da pessoa jurídica ou a que seja efetivamente verificada no cotidiano da empresa quando esta se afasta dos objetivos expressos em seu ato constitutivo.”
Dessa forma, se tanto a locação quanto a venda de imóveis fazem parte do objeto social da empresa, as receitas de ambas as operações compõem o resultado operacional, submetendo-se aos percentuais de presunção do lucro presumido, e não à tributação como ganho de capital.
Quando Se Aplica o Tratamento de Ganho de Capital
A Solução de Consulta também esclareceu quando a venda de um imóvel deve ser tratada como ganho de capital:
“A receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante, classificados como imobilizado ou investimento, ainda que os bens tenham sido anteriormente reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, deve ser objeto de apuração de ganho de capital (…) na hipótese em que essa atividade não constituir objeto da pessoa jurídica, não compor o resultado operacional da empresa nem a sua receita bruta.”
Por exemplo, o imóvel utilizado como sede da empresa caracteriza-se como ativo imobilizado e, portanto, o resultado positivo obtido com sua alienação representará ganho de capital, ainda que o objeto principal da pessoa jurídica seja a alienação de imóveis.
Impactos Práticos
Esta Solução de Consulta traz impactos significativos para as empresas do setor imobiliário optantes pelo lucro presumido que possuem imóveis para aluguel e, eventualmente, os vendem. Entre os principais impactos, destacam-se:
- Maior segurança jurídica na classificação das receitas como operacionais, evitando questionamentos por parte da fiscalização;
- Uniformidade no tratamento tributário, aplicando-se os percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre as receitas de vendas de imóveis, independentemente de terem sido usados anteriormente para locação;
- Possibilidade de planejamento tributário mais assertivo, avaliando qual o melhor momento para vender imóveis que estavam sendo locados;
- Necessidade de atenção à redação do objeto social da empresa, assegurando que a atividade de venda de imóveis esteja claramente expressa;
- Incidência de PIS (0,65%) e COFINS (3%) sobre as receitas dessas vendas, uma vez que são consideradas operacionais.
Exemplo Prático
Para ilustrar a aplicação do entendimento, vamos considerar uma empresa imobiliária optante pelo lucro presumido que vende por R$ 1.000.000,00 um imóvel que estava sendo alugado há três anos (registrado no ativo não circulante), com valor contábil de R$ 800.000,00:
Tributação como receita operacional (objeto social):
IRPJ: R$ 1.000.000,00 × 8% × 15% = R$ 12.000,00
Adicional IRPJ: R$ 1.000.000,00 × 8% – R$ 60.000,00) × 10% = R$ 2.000,00
CSLL: R$ 1.000.000,00 × 12% × 9% = R$ 10.800,00
PIS: R$ 1.000.000,00 × 0,65% = R$ 6.500,00
COFINS: R$ 1.000.000,00 × 3% = R$ 30.000,00
Total de tributos: R$ 61.300,00
Tributação como ganho de capital (se não fosse objeto social):
Ganho: R$ 1.000.000,00 – R$ 800.000,00 = R$ 200.000,00
IRPJ: R$ 200.000,00 × 15% = R$ 30.000,00
Adicional IRPJ: (R$ 200.000,00 – R$ 60.000,00) × 10% = R$ 14.000,00
CSLL: R$ 200.000,00 × 9% = R$ 18.000,00
PIS/COFINS: não incidentes sobre ganho de capital
Total de tributos: R$ 62.000,00
Neste exemplo específico, a tributação de imóveis alugados e vendidos no lucro presumido como receita operacional resultou em uma carga tributária ligeiramente menor (R$ 61.300,00) comparada à tributação como ganho de capital (R$ 62.000,00), mas o impacto pode variar significativamente dependendo dos valores envolvidos e da margem de lucro.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 trouxe importante clareza sobre a tributação de imóveis alugados e vendidos no lucro presumido, estabelecendo que o fator determinante é o objeto social da empresa e não a classificação contábil dos bens.
Para empresas do setor imobiliário que operam com diversas atividades (locação, venda, incorporação), é fundamental avaliar adequadamente o objeto social descrito em seus atos constitutivos, garantindo que todas as atividades efetivamente praticadas estejam ali contempladas.
Recomenda-se também que as empresas mantenham documentação adequada que demonstre a natureza operacional das atividades de locação e venda de imóveis, evitando questionamentos futuros por parte das autoridades fiscais. Uma análise detalhada caso a caso, considerando o planejamento tributário global da empresa, é essencial para determinar a estratégia mais vantajosa em cada situação.
Vale ressaltar que a Solução de Consulta vincula apenas a consulente e os órgãos da administração tributária em relação a ela, mas serve como importante parâmetro interpretativo para casos semelhantes.
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