A Tributação de Imóveis Alugados e Posteriormente Vendidos no Lucro Presumido foi esclarecida pela Receita Federal através da Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.003, de 17 de março de 2021, que estabelece critérios importantes para empresas do ramo imobiliário que optam pelo regime do Lucro Presumido.
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: SRRF06/Disit nº 6.003
- Data de publicação: 17/03/2021
- Órgão emissor: Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª RF
Introdução
A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.003/2021 esclarece como deve ser realizada a Tributação de Imóveis Alugados e Posteriormente Vendidos no Lucro Presumido, afetando diretamente empresas do setor imobiliário que mantêm imóveis para locação e depois os comercializam. Este entendimento tem efeitos imediatos para contribuintes que se enquadrem na mesma situação fática.
Contexto da Norma
A consulta foi motivada por uma empresa do ramo imobiliário que promoveu incorporação imobiliária de um empreendimento e, não tendo obtido êxito imediato na venda das unidades, optou por disponibilizá-las para locação até que conseguisse concretizar a venda. Os imóveis estavam inicialmente contabilizados em conta do Ativo Não Circulante (Propriedades para Investimento) e posteriormente foram reclassificados para o Ativo Circulante (Estoques) quando da efetivação da venda.
O questionamento central estava relacionado ao tratamento tributário aplicável à receita decorrente da venda desses imóveis, considerando que eles foram anteriormente utilizados para locação. A dúvida era se tal receita deveria ser considerada como receita bruta da atividade imobiliária ou como ganho de capital.
Principais Disposições
A Solução de Consulta, vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, estabeleceu os seguintes entendimentos:
Para IRPJ e CSLL no Lucro Presumido
A receita bruta auferida por meio da exploração de atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis próprios submete-se aos seguintes percentuais de presunção:
- 8% para IRPJ – conforme previsto no art. 33, §1º, II, ‘c’ da IN RFB nº 1.700/2017
- 12% para CSLL – conforme art. 34, caput, da IN RFB nº 1.700/2017
Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, desde que essa atividade (locação) constitua objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica.
A decisão esclarece que a simples reclassificação contábil do ativo não altera a natureza da receita e sua tributação quando a venda de imóveis faz parte do objeto social da empresa.
Para PIS/PASEP e COFINS
A pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa dessas contribuições, mediante a aplicação das seguintes alíquotas sobre a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios:
- 0,65% para PIS/PASEP
- 3% para COFINS
Esta tributação se aplica mesmo na hipótese de os imóveis vendidos já terem sido utilizados para locação a terceiros em período anterior à venda e, consequentemente, terem sido classificados no ativo investimentos naquele período.
Fundamentos Legais
A Receita Federal fundamentou sua decisão com base nos seguintes dispositivos:
- Lei nº 6.404, de 1976, art. 179, IV (classificação do ativo imobilizado)
- Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, arts. 11 e 12 (conceito de receita bruta)
- Lei nº 9.430, de 1996, arts. 25 e 29 (base de cálculo do lucro presumido para IRPJ e CSLL)
- Lei nº 9.718, de 1996, arts. 2º e 3º (base de cálculo de PIS e COFINS)
- Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 33, 34 e 215
Impactos Práticos
Esta Solução de Consulta traz importantes consequências práticas para as empresas do setor imobiliário optantes pelo Lucro Presumido:
- Segurança jurídica: As empresas que possuem em seu objeto social tanto a venda quanto a locação de imóveis próprios têm agora maior clareza sobre o tratamento tributário aplicável.
- Economia tributária: A aplicação dos percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) sobre a receita da venda de imóveis, em vez de considerar o ganho de capital, pode representar uma significativa economia tributária em muitos casos.
- Simplificação contábil: O entendimento de que a classificação contábil não é determinante para a tributação, desde que a atividade esteja prevista no objeto social, traz maior flexibilidade operacional.
- Previsibilidade fiscal: As empresas podem planejar melhor suas operações sabendo que a utilização temporária dos imóveis para locação não altera o tratamento tributário da venda posterior.
Análise Comparativa
O entendimento firmado representa uma interpretação favorável ao contribuinte quando comparado com a tributação por ganho de capital, que ocorreria caso a receita da venda dos imóveis não fosse considerada como receita bruta da atividade. Vejamos a diferença:
- Com a tributação como receita bruta: Aplicam-se os percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre o valor total da venda.
- Com a tributação como ganho de capital: Tributa-se 100% da diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição/construção (valor contábil), sem aplicação de percentual de presunção.
Além disso, no caso de PIS e COFINS, a tributação como receita bruta implica na incidência das contribuições à alíquota conjunta de 3,65%, enquanto que, se fosse considerada alienação de ativo não operacional, estaria fora do campo de incidência dessas contribuições.
Considerações Finais
A Tributação de Imóveis Alugados e Posteriormente Vendidos no Lucro Presumido deve ser analisada com base no objeto social da empresa e na efetiva destinação dos imóveis, não apenas em sua classificação contábil temporária. O ponto central do entendimento da Receita Federal é que a essência deve prevalecer sobre a forma.
Para as empresas do setor imobiliário que mantêm imóveis para locação enquanto aguardam condições mais favoráveis de mercado para vendê-los, a decisão traz segurança jurídica ao confirmar que podem utilizar os percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre a receita de venda, desde que tanto a locação quanto a venda de imóveis estejam previstas em seu objeto social.
Por outro lado, este entendimento também confirma a obrigatoriedade de calcular PIS e COFINS sobre o valor integral da venda, sem a possibilidade de exclusão da base de cálculo que seria aplicável às receitas decorrentes da venda de bens do ativo não circulante.
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