A tributação de doação de imóveis no lucro presumido é um tema que gera diversas dúvidas entre contadores e empresários. Para esclarecer este assunto, a Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Solução de Consulta COSIT nº 68/2020, que estabelece orientações precisas sobre o tratamento tributário dessas operações.
Informações da Solução de Consulta
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: 68 – COSIT
- Data de publicação: 24 de junho de Al2020
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da norma
A consulta foi apresentada por uma pessoa jurídica tributada pelo Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) com base no lucro presumido, cujo objeto social compreende atividades como aluguel, compra e venda de imóveis próprios, loteamento e gestão de propriedades imobiliárias.
A empresa questionou o tratamento tributário aplicável em duas situações específicas:
- Quando a empresa recebe um imóvel em doação de uma pessoa física;
- Quando a empresa doa um imóvel de sua propriedade para uma pessoa física.
Tratamento tributário para doações recebidas pela empresa
De acordo com a Solução de Consulta, o valor do imóvel recebido em doação por uma pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido possui o seguinte tratamento tributário:
Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ)
O valor do bem imóvel recebido em doação não integra a receita bruta da empresa, mas deve ser acrescido à base de cálculo do IRPJ, sendo tributado como “outras receitas” da donatária.
Isto significa que o valor do imóvel recebido não se submete à aplicação dos percentuais de presunção (8% no caso de atividade imobiliária), mas é adicionado integralmente à base de cálculo do imposto.
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
Da mesma forma que ocorre com o IRPJ, o valor do imóvel recebido em doação não integra a receita bruta, mas deve ser acrescido à base de cálculo da CSLL, sendo tributado como “outras receitas” da donatária.
Contribuição para o PIS/Pasep e COFINS
Quanto às contribuições para o PIS/Pasep e a COFINS, a Solução de Consulta esclarece que, em se tratando de pessoa jurídica cujo objeto social compreenda atividades relacionadas à comercialização e gestão de imóveis, o valor do bem imóvel recebido em doação não integra a base de cálculo dessas contribuições no regime de apuração cumulativa.
Entretanto, isso só é válido quando não há qualquer conexão entre a doação e as operações de compra, venda e permuta de imóveis realizadas pela empresa.
Tratamento tributário para doações realizadas pela empresa
Quando a empresa tributada pelo lucro presumido doa um imóvel de sua propriedade, o tratamento tributário é o seguinte:
Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ)
O valor do bem imóvel doado não integra a base de cálculo do IRPJ devido pela doadora, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses de receita tributável previstas na legislação.
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
De forma similar ao IRPJ, o valor do imóvel doado não integra a base de cálculo da CSLL devida pela doadora.
Contribuição para o PIS/Pasep e COFINS
O valor do bem imóvel doado não integra a base de cálculo da Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS no regime de apuração cumulativa, desde que não haja qualquer conexão entre a doação e as operações de compra, venda e permuta de imóveis.
Descaracterização da doação: quando a liberalidade não existe
Um ponto crucial abordado na Solução de Consulta nº 68/2020 é a possibilidade de descaracterização da doação. Isto ocorre quando há conexão direta ou indireta entre as operações de doação (recebimento ou transferência de imóveis) e as atividades empresariais da pessoa jurídica.
Nestes casos, a operação não se configura como doação, e os valores dos bens recebidos de terceiros ou transferidos a esses devem ser incluídos integralmente na receita bruta da entidade para fins de apuração do IRPJ, da CSLL, da Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS.
A Receita Federal exemplifica esta situação: caso uma imobiliária receba um lote de terceiro com o objetivo de construir imóvel e devolvê-lo após a finalização da referida construção, tanto o valor do lote como o valor do imóvel devem ser incluídos na receita bruta da pessoa jurídica para fins de tributação.
Fundamentação legal da decisão
A Solução de Consulta nº 68/2020 baseia-se nos seguintes dispositivos legais:
- Lei nº 10.406, de 2002, art. 538 (Código Civil – conceito de doação);
- Lei nº 5.172, de 1966, art. 43 (Código Tributário Nacional – fato gerador do IR);
- Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 38 (Subvenções e doações);
- Decreto nº 9.580, de 2018, arts. 208, 591 e 595 (Regulamento do Imposto de Renda);
- Lei nº 7.689, de 1988, art. 2º (Base de cálculo da CSLL);
- Lei nº 9.430, de 1996, art. 29 (CSLL para lucro presumido);
- Lei nº 10.637, de 2002, art. 8º, II (PIS/PASEP – lucro presumido);
- Lei nº 10.833, de 2003, art. 10, II (COFINS – lucro presumido);
- Lei nº 9.718, de 1995, arts. 2º e 3º (Base de cálculo de PIS e COFINS);
- IN RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26 e 215 (Determinação do lucro presumido);
- Parecer Normativo CST nº 113, de 1979 (Tratamento de doações).
A consulta também menciona que está parcialmente vinculada à Solução de Consulta nº 111, de 2 de agosto de 2016, que trata especificamente da doação de bens do sócio à pessoa jurídica.
Impactos práticos para as empresas imobiliárias
Para empresas que atuam no ramo imobiliário e são tributadas pelo lucro presumido, a Solução de Consulta nº 68/2020 traz orientações importantes sobre como proceder em casos de doações de imóveis. É essencial observar:
- A necessidade de avaliar se existe de fato uma doação (ato de liberalidade) ou se há conexão com as atividades empresariais;
- A correta contabilização dos valores recebidos ou doados, conforme o tratamento tributário específico;
- A separação clara entre a receita bruta (sujeita aos percentuais de presunção) e outras receitas (que são integralmente tributadas);
- A documentação adequada das operações para comprovar a natureza da doação.
É importante ressaltar que o entendimento da Receita Federal baseia-se no conceito de doação previsto no art. 538 do Código Civil, que a define como “o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra”. A tributação de doação de imóveis no lucro presumido depende, portanto, da caracterização do ato como verdadeira liberalidade.
Considerações finais
A Solução de Consulta COSIT nº 68/2020 traz um importante esclarecimento sobre o tratamento tributário aplicável às doações de imóveis envolvendo pessoas jurídicas tributadas pelo lucro presumido. Empresas do setor imobiliário devem estar atentas à correta classificação dessas operações, evitando questionamentos fiscais posteriores.
Em resumo, o recebimento de imóveis em doação gera tributação como “outras receitas” para IRPJ e CSLL, sem incidência de PIS e COFINS, desde que não haja conexão com as atividades empresariais. Já nas doações realizadas pela empresa, não há incidência tributária, desde que caracterizada a verdadeira liberalidade.
Por fim, é fundamental que as empresas mantenham documentação adequada dessas operações, comprovando a natureza jurídica das doações e o correto tratamento tributário aplicado.
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