A tributação de depósitos prévios e emolumentos recebidos pelos oficiais de registro de imóveis foi esclarecida pela Receita Federal do Brasil por meio da Solução de Consulta nº 183 – COSIT, de 21 de agosto de 2023. Este documento trouxe importantes diretrizes sobre o tratamento tributário e a correta escrituração no livro-caixa de valores recebidos antecipadamente, repassados às centrais de serviços eletrônicos e relacionados a procedimentos de alienação fiduciária.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: Solução de Consulta nº 183 – COSIT
Data de publicação: 21 de agosto de 2023
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contextualização
A consulta foi formulada por uma entidade representativa dos oficiais registradores de imóveis, questionando o tratamento tributário aplicável a diversos valores recebidos no exercício da atividade, especialmente quanto à necessidade de escrituração como receita tributável em livro-caixa.
A controvérsia principal girava em torno de quatro situações específicas: (i) valores recebidos antecipadamente como depósitos prévios para análise de documentos; (ii) valores repassados às centrais de serviços eletrônicos compartilhados; (iii) depósitos prévios em procedimentos de execuções extrajudiciais de contratos de alienação fiduciária; e (iv) valores relativos à purgação da mora em contratos de alienação fiduciária.
Principais Disposições da Solução de Consulta
1. Depósitos prévios de emolumentos
A RFB esclareceu que os pagamentos antecipados (depósitos prévios) de emolumentos estabelecidos em lei, recebidos pelo oficial de registro de imóveis, constituem rendimentos tributáveis e devem ser escriturados como receita em livro-caixa. O órgão rejeitou a argumentação da entidade consulente de que tais valores teriam natureza de caução ou depósito.
A administração tributária entendeu que esses valores representam início de pagamento do valor devido a título de emolumentos, estando sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e ao ajuste anual na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF).
2. Repasses às centrais de serviços eletrônicos
Quanto aos valores relativos aos custos de manutenção, gestão e aprimoramento repassados às centrais de serviços eletrônicos compartilhados dos registradores de imóveis, a RFB decidiu que são dedutíveis e devem ser escriturados como despesa em livro-caixa.
A Solução de Consulta reconheceu que esses repasses são despesas necessárias, posto que obrigatórias, e usuais ou normais para o exercício da função de registrador. Assim, enquadram-se como despesas de custeio dedutíveis, nos termos do inciso III do art. 68 do Regulamento do Imposto sobre a Renda de 2018 (RIR/2018).
3. Valores relacionados à alienação fiduciária
A consulta também abordou o tratamento tributário dos valores recebidos pelos oficiais de registro de imóveis em procedimentos de alienação fiduciária, estabelecendo duas situações distintas:
a) Valores de purgação da mora destinados ao credor fiduciário: As importâncias recebidas a título de purgação da mora e destinadas ao credor fiduciário (descontadas as despesas de cobrança e intimação) não são rendimentos tributáveis do oficial do registro de imóveis, pois não há disponibilidade econômica ou jurídica desses valores, que devem ser repassados ao credor em até três dias.
b) Despesas de cobrança e intimação: Por outro lado, os montantes recebidos pelo oficial a título de despesas de cobrança e de intimação são rendimentos tributáveis, sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) e ao ajuste anual na Declaração, devendo ser escriturados como receita em livro-caixa.
Fundamentos Legais da Decisão
A Solução de Consulta fundamentou-se principalmente nos seguintes dispositivos:
- Art. 43 do Código Tributário Nacional (CTN), que define como fato gerador do Imposto de Renda a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica de renda;
- Regulamento do Imposto sobre a Renda de 2018 (RIR/2018), principalmente os arts. 38, inciso IV; 68, incisos II e III; 69, § 2º, e 118, inciso I;
- Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de coisa imóvel, especialmente seu art. 26, § 6º.
A decisão da RFB ainda mencionou a jurisprudência administrativa anterior, como a Solução de Consulta Cosit nº 94/2020 e a Solução de Consulta Cosit nº 210/2018, que tratavam de questões semelhantes envolvendo a tributação de serventuários extrajudiciais.
Impactos Práticos
A Solução de Consulta trouxe importantes esclarecimentos para os oficiais de registro de imóveis quanto à correta tributação e escrituração de valores recebidos em diversas circunstâncias de sua atividade profissional. Os principais impactos práticos são:
- Depósitos prévios: Devem ser considerados como receita tributável no momento do recebimento, independentemente da prática efetiva do ato registral;
- Gastos com centrais eletrônicas: Podem ser deduzidos como despesas, reduzindo a base de cálculo do imposto;
- Controle segregado nos procedimentos de alienação fiduciária: É necessário separar contabilmente os valores recebidos a título de purgação da mora (não tributáveis) daqueles recebidos como despesas de cobrança e intimação (tributáveis).
Os oficiais de registro de imóveis devem manter documentação idônea que comprove a veracidade das receitas e despesas escrituradas no livro-caixa, mantendo-a à disposição da fiscalização enquanto não ocorrer a prescrição ou a decadência.
Considerações Finais
A Solução de Consulta nº 183 – COSIT representa um importante precedente para os oficiais de registro de imóveis, contribuindo para maior segurança jurídica e uniformidade no tratamento tributário dos valores recebidos por esses profissionais.
É importante destacar que a solução se baseia nas premissas apresentadas pela consulente, e eventuais alterações nos fatos podem levar a conclusões diferentes. Por isso, é essencial que cada oficial de registro de imóveis avalie cuidadosamente a aplicabilidade das diretrizes em sua situação específica.
Os serviços notariais e registrais, por sua natureza jurídica peculiar, costumam gerar dúvidas quanto ao tratamento tributário aplicável. A tributação de depósitos prévios e emolumentos deve ser analisada com precisão para evitar contingências fiscais ou tributação indevida.
A veracidade das receitas e despesas escrituradas em livro-caixa deverá ser comprovada por meio de documentação idônea, mantida em poder do contribuinte à disposição da fiscalização, enquanto não ocorrer a prescrição ou a decadência, conforme orientação expressa da Receita Federal do Brasil na Solução de Consulta analisada.
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