Tributação de aluguéis de imóveis por empresário individual e EIRELI: regras e diferenças

A tributação de aluguéis de imóveis varia significativamente dependendo da natureza jurídica do locador. A Receita Federal do Brasil esclareceu regras importantes sobre esse tema na Solução de Consulta nº 150 – Cosit, de 21 de dezembro de 2020, diferenciando claramente o tratamento tributário aplicável a empresários individuais e EIRELIs.

Detalhes da Solução de Consulta nº 150/2020

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número: 150/Cosit
• Data de publicação: 21/12/2020
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)

A consulta foi motivada por um contribuinte que questionava se poderia tributar a receita de aluguel de um imóvel de sua propriedade como pessoa física na pessoa jurídica, apenas com a averbação destinando que o imóvel integrava o patrimônio da empresa.

Contexto da Consulta

O tema abordado na Solução de Consulta toca em um ponto crucial para muitos empreendedores: a possibilidade de registrar rendimentos de aluguel de imóveis próprios através de suas estruturas empresariais. A consulta surgiu da necessidade de esclarecer os limites entre o patrimônio pessoal e empresarial em diferentes formatos jurídicos.

A Receita Federal esclareceu a questão considerando as particularidades jurídicas e fiscais de duas figuras frequentemente confundidas pelos contribuintes:

1. O empresário individual (pessoa física equiparada à jurídica)
2. A Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI)

Distinções fundamentais entre Empresário Individual e EIRELI

Antes de tratar especificamente da tributação de aluguéis de imóveis, a Solução de Consulta esclarece as diferenças essenciais entre estas duas figuras:

Empresário Individual

O empresário individual é definido pelo art. 966 do Código Civil como a pessoa física que exerce profissionalmente atividade econômica organizada para produção ou circulação de bens ou serviços. Características importantes:

• É pessoa física equiparada à jurídica apenas para fins tributários
• Não possui personalidade jurídica própria, separada da pessoa física
• Não há separação patrimonial entre a pessoa física e o negócio
• Possui inscrição no CNPJ, mas isso não o torna pessoa jurídica de fato

EIRELI

A Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI) é uma pessoa jurídica, conforme art. 44, VI, do Código Civil, com as seguintes características:

• Constitui efetivamente uma pessoa jurídica independente
• Possui patrimônio próprio, separado da pessoa física do titular
• É constituída por uma única pessoa titular da totalidade do capital social
• Exige capital social mínimo integralizado
• Só o patrimônio da EIRELI responde pelas dívidas da empresa (§7º do art. 980-A do CC)

Tributação dos Aluguéis: Regras Específicas

No caso do Empresário Individual

A tributação de aluguéis de imóveis no caso do empresário individual obedece ao disposto no art. 174, inciso I, do RIR/2018:

“Art. 174. Não serão computados, para fins de apuração do lucro da empresa individual:

I – os rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual, e aqueles decorrentes da exploração econômica de imóveis rurais, ainda que sejam imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do resultado correspondente no lucro da empresa individual;”

Consequentemente, os rendimentos de aluguel de imóvel próprio devem ser tributados na pessoa física, através de:

• Recolhimento mensal (carnê-leão) quando recebidos de pessoa física
• Retenção na fonte quando pagos por pessoa jurídica
• Declaração na DIRPF do ano-calendário correspondente

A simples averbação no cartório informando que os rendimentos seriam destinados à pessoa jurídica não altera a tributação, conforme o art. 123 do CTN, que determina que “as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública”.

No caso da EIRELI

Para a tributação de aluguéis de imóveis na EIRELI, a RFB esclareceu que o imóvel deve estar efetivamente integralizado no patrimônio da pessoa jurídica. Somente assim os rendimentos de aluguel podem ser tributados na EIRELI.

Por ser uma pessoa jurídica de fato, com patrimônio próprio e independente, a EIRELI pode ter imóveis registrados em seu nome. Portanto, os rendimentos de aluguel desses imóveis serão tributados de acordo com o regime tributário adotado pela EIRELI (Lucro Real, Presumido ou Simples Nacional).

Impactos Práticos para os Contribuintes

O entendimento da Receita Federal traz consequências importantes para os contribuintes:

1. Empresários individuais não têm escolha: Mesmo que tenham como atividade o aluguel de imóveis, os rendimentos serão obrigatoriamente tributados na pessoa física, com alíquotas progressivas que podem chegar a 27,5%.
2. EIRELIs precisam de integralização formal: Não basta declarar que o imóvel integra o patrimônio da empresa; é necessário que ele seja formalmente integralizado, com registro em cartório.
3. Convenções particulares não alteram a tributação: Acordos privados ou averbações que não reflitam a realidade jurídica não são oponíveis ao Fisco.

Em termos práticos, para quem deseja auferir rendimentos de aluguel através de pessoa jurídica, a constituição de uma EIRELI com efetiva integralização dos imóveis ao seu patrimônio é a estrutura correta, conforme o entendimento da Receita Federal.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 150/2020 trouxe importante esclarecimento sobre a tributação de aluguéis de imóveis para empresários individuais e EIRELIs, reforçando a necessidade de observância da distinção entre estas duas figuras.

Para os empresários individuais, fica claro que não há como escapar da tributação dos aluguéis na pessoa física. Já para quem constituiu ou pretende constituir uma EIRELI, é fundamental que os imóveis sejam propriedade da pessoa jurídica para que os aluguéis possam ser tributados nela.

É importante lembrar que, desde 2022, com o advento da Lei nº 14.195/2021, a EIRELI foi substituída pela Sociedade Limitada Unipessoal. No entanto, as EIRELIs já constituídas permanecem válidas e o entendimento fiscal apresentado na Solução de Consulta permanece aplicável.

Entender essas diferenças não é apenas uma questão de compliance tributário, mas também de planejamento patrimonial e empresarial, que pode impactar significativamente a carga tributária e a segurança jurídica dos negócios.

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