Tributação da venda de imóvel rural no Lucro Presumido: ganho de capital obrigatório

Gustavo Ribeiro18 de agosto de 20254 Mins read93

A tributação da venda de imóvel rural no lucro presumido foi objeto de recente manifestação da Receita Federal através da Solução de Consulta COSIT nº 25, publicada em 14 de março de 2024. A decisão esclarece definitivamente como as empresas optantes por esse regime tributário devem tratar a venda de propriedades rurais anteriormente utilizadas na atividade pecuária, mesmo quando possuem a atividade de compra e venda de imóveis em seu objeto social.

Identificação da Norma

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: COSIT nº 25/2024
Data de publicação: 14 de março de 2024
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Introdução

A Solução de Consulta COSIT nº 25/2024 traz importante esclarecimento sobre a tributação da venda de imóvel rural no lucro presumido, afetando diretamente empresas rurais que também possuem atividades imobiliárias em seu objeto social. O entendimento produz efeitos a partir de sua publicação e vincula os auditores fiscais da Receita Federal em todo o território nacional.

Contexto da Consulta

A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica tributada pelo lucro presumido que tem como atividades a agricultura, fruticultura, pecuária, compra e venda de imóveis próprios e incorporação de empreendimentos imobiliários. A empresa informou que pretende diminuir sua atividade pecuária e vender parte de suas propriedades rurais, que estavam classificadas no Ativo Circulante como “imóveis destinados à venda”.

O questionamento central era sobre qual seria a forma correta de apuração da base de cálculo do IRPJ e da CSLL nessa operação de venda, considerando que a empresa tem em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis próprios.

A dúvida é relevante porque há duas possíveis formas de tributação: (i) aplicação dos percentuais de presunção sobre a receita bruta (8% para IRPJ e 12% para CSLL), tratando a venda como operacional; ou (ii) apuração do ganho de capital, tratando a venda como não operacional.

Principais Disposições

A Receita Federal foi categórica ao concluir que, na tributação da venda de imóvel rural no lucro presumido, a operação sujeita-se à apuração do ganho de capital. Este ganho será acrescido à parcela da base de cálculo determinada mediante a aplicação dos percentuais de presunção sobre a receita bruta, ainda que conste do objeto social da pessoa jurídica a compra e venda de imóveis próprios.

A decisão baseia-se no art. 25, inciso II, e § 1º da Lei nº 9.430/1996 para o IRPJ, e no art. 29, inciso II e § 1º da mesma lei para a CSLL, além do art. 215, § 3º, inciso I, e § 14 da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017.

Adicionalmente, por se tratar de imóvel rural, a Solução de Consulta ressalta que, para a apuração do ganho de capital, deve-se observar o disposto no art. 19 da Lei nº 9.393/1996, que estabelece regras específicas:

Art. 19. A partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, nos termos da legislação do imposto de renda, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o VTN declarado, na forma do art. 8º, observado o disposto no art. 14, respectivamente, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação.

Isso significa que, para determinar o ganho de capital na venda de imóvel rural, deve-se considerar como custo de aquisição e valor de venda o Valor da Terra Nua (VTN) declarado no Imposto Territorial Rural (ITR).

Análise Comparativa

A Receita Federal baseou parte de sua fundamentação na Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, que já havia estabelecido que a reclassificação de ativos não circulantes (como investimento, imobilizado ou intangível) para o ativo circulante, com intenção de venda, não afasta a tributação mediante apuração do ganho de capital.

O elemento determinante para essa conclusão é a natureza original do bem. Se o imóvel foi utilizado na atividade empresarial (no caso, atividade pecuária), ele foi classificado como ativo imobilizado. Nesse caso, sua posterior reclassificação para o ativo circulante com intenção de venda não altera a forma de tributação, que continua sendo pela apuração do ganho de capital.

Como explicita a solução de consulta, essa abordagem visa evitar que “um simples ‘passeio’ do bem pelo ativo não circulante” altere a natureza da tributação. A regra é clara: o que importa é a destinação original do bem, e não sua eventual reclassificação contábil.

Impactos Práticos

Para as empresas rurais optantes pelo lucro presumido que também têm atividade imobiliária, a tributação da venda de imóvel rural no lucro presumido mediante apuração do ganho de capital pode representar tanto vantagens quanto desvantagens, dependendo da diferença entre o VTN declarado na aquisição e o VTN declarado na alienação.

É importante destacar que:

A tributação será feita sobre o ganho de capital, independentemente de o imóvel ter sido reclassificado para o ativo circulante;
O ganho de capital será a diferença entre o VTN declarado na venda e o VTN declarado na aquisição;
Para imóveis adquiridos antes de 1º de janeiro de 1997, o custo de aquisição será o valor constante da escritura pública, observando-se ainda o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249/1995 (sobre correção monetária);
O resultado da venda não será tributado pela aplicação dos percentuais de presunção sobre a receita bruta (8% para IRPJ e 12% para CSLL), independentemente de constar no objeto social a compra e venda de imóveis próprios.

Considerações Finais

A Solução de Consulta COSIT nº 25/2024 traz segurança jurídica para empresas rurais optantes pelo lucro presumido ao estabelecer claramente a forma de tributação da venda de imóvel rural no lucro presumido.

O entendimento reforça que a simples inclusão da atividade de compra e venda de imóveis no objeto social, ou mesmo a reclassificação contábil dos imóveis para o ativo circulante, não altera a natureza da tributação quando os imóveis foram originalmente utilizados na atividade rural da empresa.

As empresas devem, portanto, apurar o ganho de capital na venda desses imóveis rurais, observando as regras específicas do art. 19 da Lei nº 9.393/1996 quanto à determinação do custo de aquisição e do valor de venda com base no VTN declarado no ITR.

Por fim, é fundamental que as empresas rurais mantenham adequadamente a documentação relativa às declarações de ITR, especialmente o VTN declarado, para embasar corretamente a apuração do ganho de capital em eventuais alienações futuras.