A tributação da venda de imóveis no Lucro Presumido é tema que gera diversas dúvidas para empresas do setor imobiliário, especialmente quando esses bens foram anteriormente utilizados para locação. A Receita Federal esclareceu esse assunto através de importante manifestação que traz segurança jurídica aos contribuintes.
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: COSIT Nº 7, DE 4 DE MARÇO DE 2021
- Data de publicação: 11/03/2021
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)
Introdução
A Receita Federal do Brasil, através da Solução de Consulta COSIT nº 7/2021, estabeleceu critérios claros para a tributação da venda de imóveis no Lucro Presumido, especificamente para empresas que têm como atividade a compra e venda de imóveis. A orientação define o tratamento tributário aplicável mesmo quando esses imóveis foram anteriormente utilizados para locação e classificados no ativo imobilizado.
Contexto da Norma
A consulta surgiu da necessidade de esclarecer a forma correta de tributação quando uma empresa do setor imobiliário comercializa imóveis que foram previamente utilizados em outra atividade empresarial, como a locação. A dúvida principal recaía sobre se a receita deveria ser considerada como venda de mercadoria (receita bruta operacional) ou alienação de ativo (ganho de capital).
Este entendimento se baseia na Lei nº 9.430/1996, que estabelece os percentuais de presunção para o Lucro Presumido, e na Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, que regulamenta a tributação das pessoas jurídicas. Também considera aspectos contábeis definidos pela Lei nº 6.404/1976 e pelo Decreto-Lei nº 1.598/1977.
Principais Disposições
A Receita Federal estabeleceu duas situações distintas para a tributação da venda de imóveis no Lucro Presumido:
1. Quando a atividade imobiliária é objeto da empresa
Neste caso, a receita da venda de imóveis próprios é considerada receita bruta operacional, mesmo que os imóveis tenham sido previamente utilizados para locação. Para o IRPJ, aplica-se o percentual de presunção de 8%, enquanto para a CSLL o percentual é de 12%.
Importante destacar que o fato de os imóveis terem sido anteriormente utilizados para locação e classificados no ativo imobilizado não altera essa forma de tributação, desde que ambas as atividades (venda e locação de imóveis) constituam objeto social da pessoa jurídica.
2. Quando a venda de imóveis não é objeto da empresa
Por outro lado, quando a venda não constitui objeto social da pessoa jurídica, a receita decorrente da alienação de bens do ativo não circulante (mesmo que reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda) deve ser tributada como ganho de capital.
Nesta hipótese, o ganho (diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, deduzido da depreciação acumulada) é acrescido diretamente à base de cálculo do IRPJ e da CSLL, sem aplicação dos percentuais de presunção.
Tributação de PIS e COFINS
Para PIS/PASEP e COFINS, a Solução de Consulta estabelece que a pessoa jurídica que explora atividade imobiliária de compra e venda está sujeita à incidência cumulativa dessas contribuições, com alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, sobre a receita bruta da venda de imóveis próprios.
Este tratamento se aplica mesmo quando os imóveis vendidos foram previamente utilizados para locação e classificados no ativo imobilizado, desde que a atividade imobiliária constitua objeto da pessoa jurídica.
Impactos Práticos
Esta orientação traz importantes consequências práticas para as empresas do setor imobiliário que optam pelo Lucro Presumido:
- Empresas que têm como objeto social tanto a locação quanto a venda de imóveis podem considerar a receita da venda como operacional, aplicando os percentuais de presunção correspondentes;
- A classificação contábil anterior do imóvel no ativo imobilizado não impede que a receita da venda seja tratada como operacional, se ambas as atividades fizerem parte do objeto social;
- A correta descrição do objeto social no contrato ou estatuto social ganha relevância para determinar o adequado tratamento tributário;
- Empresas que não têm a atividade imobiliária como objeto social devem apurar ganho de capital na venda de imóveis, mesmo que os reclassifique para o ativo circulante antes da venda.
Análise Comparativa
A tributação da venda de imóveis no Lucro Presumido conforme esclarecido pela Solução de Consulta representa um posicionamento mais favorável para empresas do setor imobiliário, pois:
- Permite que empresas com atividade mista (locação e venda) possam aplicar os percentuais de presunção (8% para IRPJ e 12% para CSLL);
- Evita discussões sobre a necessidade de apuração de ganho de capital quando há reclassificação de ativos;
- Traz maior segurança jurídica ao definir claramente os critérios para tributação como receita bruta ou ganho de capital.
Este entendimento pode ser menos vantajoso em situações específicas onde o ganho de capital seria menor que a aplicação do percentual de presunção sobre o valor total da venda, como em casos de imóveis adquiridos por valores próximos ao de venda.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 7/2021 traz importante esclarecimento sobre a tributação da venda de imóveis no Lucro Presumido, estabelecendo que o elemento determinante para definir o tratamento tributário é o objeto social da empresa, e não a classificação contábil prévia do bem.
Recomenda-se que as empresas do setor imobiliário avaliem seu objeto social e verifiquem se ele contempla adequadamente suas atividades efetivas, garantindo assim o correto tratamento tributário das receitas auferidas com a venda de imóveis.
É fundamental que os contribuintes observem os esclarecimentos prestados pela Receita Federal para evitar contingências fiscais e possíveis questionamentos em procedimentos de fiscalização.
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