Securitização de Créditos Condominiais: Mudanças na Tributação pelo Lucro Real a partir de 2023

A Securitização de Créditos Condominiais passou por uma mudança significativa em seu regime tributário. De acordo com a Solução de Consulta nº 213 – COSIT, publicada em 15 de setembro de 2023, as empresas que atuam neste segmento não estavam anteriormente obrigadas à tributação pelo Lucro Real, mas passaram a estar a partir de janeiro de 2023.

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: COSIT Nº 213
• Data de publicação: 15 de setembro de 2023
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Introdução

A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 213/2023, o enquadramento tributário das empresas dedicadas à Securitização de Créditos Condominiais. O entendimento afeta diretamente as companhias securitizadoras que adquirem taxas condominiais vencidas ou vincendas e as utilizam como lastro para emissão de valores mobiliários.

Contexto da Norma

A consulta foi motivada por uma pessoa jurídica organizada como sociedade anônima fechada que se dedica à atividade de securitização de créditos condominiais, ativos não empresariais. O questionamento central envolvia a possibilidade de opção pelo regime de tributação do Lucro Presumido e, em caso positivo, quais percentuais de presunção seriam aplicáveis para IRPJ e CSLL.

Historicamente, a legislação fazia distinção entre a securitização de diferentes tipos de créditos. O inciso VII do art. 14 da Lei nº 9.718/1998, em sua redação original, obrigava apenas as securitizadoras de créditos imobiliários, financeiros e do agronegócio a adotarem o Lucro Real, não mencionando outros tipos de securitização, como a de créditos condominiais.

O cenário mudou significativamente com a publicação da Lei nº 14.430/2022, que alterou o dispositivo legal, ampliando seu alcance.

Principais Disposições

A Solução de Consulta COSIT nº 213/2023 esclarece dois períodos distintos para a tributação da Securitização de Créditos Condominiais:

1. Até 31/12/2022: As empresas que exerciam atividade de securitização de créditos condominiais não estavam obrigadas à apuração do IRPJ pela sistemática do Lucro Real, podendo optar pelo Lucro Presumido, uma vez que tais créditos não são resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestação de serviços.
2. A partir de 01/01/2023: Com a nova redação dada ao inciso VII do art. 14 da Lei nº 9.718/1998 pela Lei nº 14.430/2022, todas as pessoas jurídicas que explorem atividades de securitização de crédito, independentemente da natureza do crédito securitizado, passaram a estar obrigadas à apuração pelo Lucro Real.

Para as empresas que ainda possam utilizar o Lucro Presumido (considerando operações anteriores a 2023 ou outros aspectos específicos), a Solução de Consulta estabelece que o percentual de presunção aplicável é de 32% sobre a receita bruta auferida com a atividade de securitização de créditos condominiais realizada por meio do instituto da cessão de créditos, tanto para fins de IRPJ quanto para CSLL.

Diferenciação entre Créditos Mercantis e Não Mercantis

A análise da RFB distinguiu claramente os créditos condominiais (não mercantis) dos créditos originados de vendas mercantis a prazo ou de prestação de serviços. Esta distinção foi crucial para o entendimento anterior a 2023, quando apenas as empresas que exploravam atividades de compra de direitos creditórios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestação de serviços estavam obrigadas ao Lucro Real, conforme o inciso VI do art. 14 da Lei nº 9.718/1998.

Os créditos condominiais, por sua natureza, representam taxas de rateio de despesas relativas ao consumo ou manutenção do condomínio, não se enquadrando como créditos empresariais mercantis, o que permitia a opção pelo Lucro Presumido até o final de 2022.

Impactos Práticos da Nova Legislação

A partir de 1º de janeiro de 2023, todas as empresas de securitização, independentemente da natureza do crédito securitizado, passaram a estar obrigadas à tributação pelo Lucro Real. Esta mudança tem importantes desdobramentos:

• Necessidade de adaptação da estrutura contábil e fiscal das empresas que antes utilizavam o Lucro Presumido
• Maior complexidade na apuração dos tributos, com possível aumento da carga tributária dependendo das características operacionais da empresa
• Obrigatoriedade de escrituração contábil completa e manutenção de documentação mais detalhada
• Alteração no fluxo de caixa tributário, já que o regime de Lucro Real exige apuração baseada nos resultados efetivos e não em percentuais presumidos

Aplicação da CSLL

A Solução de Consulta também esclarece que, para fins da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), aplicam-se as mesmas normas de apuração e pagamento estabelecidas para o IRPJ, conforme previsto no art. 57 da Lei nº 8.981/1995. Assim, as empresas de Securitização de Créditos Condominiais também passaram a ser obrigadas a apurar a CSLL com base no resultado ajustado.

Para as operações anteriores a 2023, quando ainda era possível a opção pelo resultado presumido para a CSLL, o percentual aplicável sobre a receita bruta também era de 32%, equiparando-se às atividades de cessão de direitos de qualquer natureza.

Base Legal para a Mudança

A nova redação do inciso VII do art. 14 da Lei nº 9.718/1998, dada pela Lei nº 14.430/2022, estabelece simplesmente que estão obrigadas à apuração do lucro real as pessoas jurídicas “que explorem as atividades de securitização de crédito”, sem qualquer qualificação ou restrição quanto à natureza do crédito.

Esta redação mais ampla substitui a anterior, que mencionava especificamente “securitização de créditos imobiliários, financeiros e do agronegócio”, alcançando agora toda e qualquer modalidade de securitização de crédito.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 213/2023 fornece importante esclarecimento sobre o regime tributário aplicável às empresas de Securitização de Créditos Condominiais, confirmando a obrigatoriedade da tributação pelo Lucro Real a partir de 2023.

As empresas que atuam neste segmento devem estar atentas a esta mudança legislativa e adequar seus procedimentos contábeis e fiscais, considerando não apenas o IRPJ, mas também a CSLL, que segue o mesmo regime de apuração.

Vale ressaltar que esta Solução de Consulta foi declarada parcialmente vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 49, de 4 de maio de 2016, demonstrando consonância com o entendimento anterior da RFB sobre temas relacionados.

Otimize sua Estratégia Tributária em Securitizações com IA

A TAIS reduz em 73% seu tempo de pesquisa tributária, oferecendo orientação instantânea sobre as regras de securitização e regimes de tributação.

Conheça a TAIS