A RET-PMCMV: aplicação da alíquota de 4% foi esclarecida pela Receita Federal através da Solução de Consulta nº 34/2022. Esta norma traz importantes orientações sobre o Regime Especial de Tributação para construtoras que atuam no Programa Minha Casa Minha Vida, especialmente após as alterações introduzidas pela Lei nº 13.970/2019.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: COSIT nº 34/2022
Data de publicação: 29 de agosto de 2022
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Introdução
A Solução de Consulta COSIT nº 34/2022 esclarece dúvidas de uma empresa do setor de incorporação imobiliária sobre a possibilidade de aplicação da alíquota reduzida de 4% do Regime Especial de Tributação (RET) para construtoras que atuam no Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Esta orientação é válida para contratos firmados e obras iniciadas em 2019, com receitas auferidas a partir de janeiro de 2020.
Contexto da Norma
A Lei nº 13.970, de 26 de dezembro de 2019, introduziu importantes alterações na tributação aplicável às construtoras do PMCMV ao incluir o artigo 2º-A na Lei nº 12.024/2009. Esta modificação estabeleceu que, a partir de 1º de janeiro de 2020, empresas construtoras contratadas para construir unidades habitacionais de valor até R$ 124.000,00 no âmbito do PMCMV poderiam optar pelo pagamento unificado de tributos equivalente a 4% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.
Anteriormente, o tratamento tributário para estas operações era regido apenas pelo artigo 2º da Lei nº 12.024/2009, que estabelecia alíquota de 1% em determinadas condições. A nova legislação criou uma opção adicional para as construtoras, gerando dúvidas sobre sua aplicabilidade prática.
Principais Disposições
A Solução de Consulta COSIT nº 34/2022 esclarece quatro pontos fundamentais sobre a RET-PMCMV: aplicação da alíquota de 4%:
- Aplicabilidade temporal: Para contratos firmados e obras iniciadas em 2019, a opção pelo RET com alíquota de 4% pode ser realizada a qualquer tempo, mas abrange apenas as receitas auferidas após a opção e a partir de 1º de janeiro de 2020.
- Forma de opção: A opção pelo RET ocorre após o atendimento de todas as condições de adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) e pelo primeiro pagamento mensal unificado, conforme o artigo 14 da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.
- Valor das unidades habitacionais: O valor considerado para fins de enquadramento no limite de R$ 124.000,00 é o valor comercial da unidade habitacional, ou seja, o valor de comercialização ao adquirente final.
- Momento da aplicação da legislação: Aplica-se a legislação vigente na data em que a receita é auferida, não na data do pagamento do tributo. Assim, receitas auferidas em 2019, mesmo com tributos recolhidos em 2020, não se sujeitam à alíquota de 4%.
A Solução de Consulta é parcialmente vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 370, de 15 de agosto de 2017, que já havia esclarecido que o valor a ser considerado para fins do RET-Construtoras PMCMV é o valor comercial da unidade habitacional.
Impactos Práticos
Para as construtoras que atuam no PMCMV, esta orientação traz clareza sobre momentos críticos da tributação:
- Permite que empresas com obras iniciadas em 2019 possam optar pelo novo regime com alíquota de 4%, desde que a opção e o auferimento de receitas ocorram a partir de janeiro de 2020;
- Esclarece que a opção pelo regime se materializa pelo primeiro pagamento unificado após adesão ao DTE, não sendo necessária outra formalização específica;
- Define com precisão que receitas de dezembro de 2019, mesmo com vencimento do tributo em janeiro de 2020, não podem se beneficiar da alíquota de 4%;
- Confirma que o valor a ser considerado para o limite de R$ 124.000,00 é o valor de venda da unidade ao consumidor final, não o custo de construção.
Análise Comparativa
A principal vantagem do regime com alíquota de 4% em relação à tributação normal é a simplificação fiscal. Este percentual unificado substitui o recolhimento individualizado de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS, que normalmente representariam uma carga tributária significativamente maior.
No entanto, é importante destacar que o RET-PMCMV com alíquota de 4% só é aplicável para unidades habitacionais com valor comercial de até R$ 124.000,00. Unidades com valor superior devem seguir a tributação convencional.
Além disso, a Solução de Consulta esclarece um ponto que poderia gerar interpretações divergentes: o corte temporal definido no art. 2º-A da Lei nº 12.024/2009 refere-se aos fatos geradores (auferimento de receitas) e não à data da contratação da obra ou de seu início.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 34/2022 proporciona segurança jurídica para as construtoras que atuam no PMCMV ao esclarecer pontos importantes sobre a RET-PMCMV: aplicação da alíquota de 4%. A orientação é particularmente relevante para empresas que tinham obras em andamento durante a transição da legislação em 2019/2020.
As construtoras devem avaliar cuidadosamente o enquadramento de seus empreendimentos no limite de valor estabelecido e identificar com precisão o momento de auferimento das receitas para determinar a legislação aplicável. A adesão ao regime especial, embora simplificada, deve seguir rigorosamente as orientações da Receita Federal para evitar questionamentos futuros.
Para maior segurança jurídica, recomenda-se que as construtoras documentem adequadamente tanto o valor de comercialização das unidades quanto o momento exato de auferimento das receitas, especialmente em contratos que transitaram entre os anos de 2019 e 2020.
Além disso, é fundamental observar que, embora a opção pelo RET possa ser realizada a qualquer tempo, ela só terá efeitos para receitas auferidas após a opção e que estejam dentro do marco temporal estabelecido pela legislação.
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