O Regime Especial de Tributação para parcelamento do solo vinculado à construção de unidades habitacionais sofreu mudanças significativas após a publicação da Lei nº 14.382/2022. A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 24/2023, esclareceu os critérios para adesão ao RET em empreendimentos que envolvem loteamentos com construção de casas.
Até recentemente, havia dúvidas sobre a possibilidade de aplicação do RET em empreendimentos que combinavam loteamento e construção de unidades habitacionais. A solução de consulta trouxe clareza ao estabelecer um marco temporal e definir requisitos específicos que devem ser observados pelos incorporadores.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 24 – COSIT
Data de publicação: 20 de janeiro de 2023
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação
O que é o Regime Especial de Tributação (RET)?
O Regime Especial de Tributação para parcelamento do solo e construções é um benefício fiscal instituído pelos artigos 1º a 10 da Lei nº 10.931/2004, que permite às incorporadoras o pagamento unificado de tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS) com a alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida em cada incorporação.
Este regime tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
O Marco Temporal: Antes e Depois da Lei nº 14.382/2022
Regime anterior a 28 de junho de 2022
Antes da publicação da Lei nº 14.382/2022, o Regime Especial de Tributação para parcelamento do solo mediante loteamento não era admitido. Mesmo nos casos em que havia projetos de construção de unidades habitacionais aprovados e disponibilizados aos adquirentes dos lotes, o RET não podia ser aplicado ao loteamento em si.
A Solução de Consulta COSIT nº 196/2015 já havia definido que o RET aplicava-se exclusivamente às incorporações imobiliárias, não sendo extensivo ao parcelamento do solo mediante loteamento ou desmembramento.
Nesse período, a caracterização de incorporação imobiliária exigia, necessariamente, a construção de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, conforme estabelecido no art. 28 da Lei nº 4.591/1964 e reproduzido no art. 2º da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.
Regime vigente a partir de 28 de junho de 2022
A partir da publicação da Lei nº 14.382/2022 no DOU, em 28 de junho de 2022, o Regime Especial de Tributação para parcelamento do solo mediante loteamento passou a poder ser caracterizado como incorporação imobiliária, desde que atendidos os requisitos da legislação.
O principal requisito estabelecido pelo novo art. 68 da Lei nº 4.591/1964 (incluído pela Lei nº 14.382/2022) é que a atividade de alienação de lotes esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591/1964 ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766/1979.
Esta alteração legislativa representa uma evolução significativa na abordagem do tema, reconhecendo a possibilidade de enquadramento dos loteamentos com construção de casas no regime de incorporação imobiliária.
Requisitos para Adesão ao RET em Loteamentos
Para que um empreendimento de parcelamento do solo possa aderir ao Regime Especial de Tributação para parcelamento do solo, é necessário o atendimento cumulativo dos seguintes requisitos:
- Existência de um parcelamento do solo mediante loteamento ou desmembramento;
- Vinculação efetiva entre a alienação dos lotes e a construção de casas isoladas ou geminadas;
- A construção deve ser promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591/1964 ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766/1979;
- Registro do memorial de incorporação na matrícula de origem em que tiver sido registrado o parcelamento;
- Assentamento do termo de afetação de que tratam o art. 31-B da Lei nº 4.591/1964 e o art. 2º da Lei nº 10.931/2004.
Diferenças entre Parcelamento do Solo e Incorporação Imobiliária
A Solução de Consulta COSIT nº 24/2023 reafirma a distinção conceitual entre parcelamento do solo e incorporação imobiliária, conforme já apontado na Solução de Consulta COSIT nº 196/2015:
“Constata-se, nitidamente, tratar-se a incorporação imobiliária e o parcelamento do solo de coisas distintas. Enquanto pelo primeiro objetiva-se a construção de edificação em regime de condomínio para alienação de unidades autônomas dela componentes, pelo segundo o que se busca é o fracionamento de uma gleba em lotes os quais serão, posteriormente, destinados à edificação.”
No entanto, a partir da Lei nº 14.382/2022, essas atividades podem ser combinadas para fins de tributação pelo RET, desde que a alienação dos lotes esteja efetivamente vinculada à construção das casas pelo incorporador ou pessoa legalmente equiparada.
Vinculação Efetiva vs. Projetos Opcionais
Um ponto crucial destacado na Solução de Consulta é a diferença entre a mera disponibilização de projetos aprovados e a vinculação efetiva da alienação dos lotes à construção das casas.
Conforme explicado no item 31 da Solução de Consulta, quando o incorporador apenas fornece aos clientes um projeto de construção previamente aprovado, cuja execução é opcional e não obrigatória para o próprio incorporador, não existe a vinculação exigida pelo art. 68 da Lei nº 4.591/1964.
Para que haja a caracterização da incorporação imobiliária sujeita ao Regime Especial de Tributação para parcelamento do solo, é necessário que o incorporador assuma o compromisso de construir as casas nos lotes comercializados, não sendo suficiente a mera disponibilização de projetos como ferramenta de marketing.
Aspectos Práticos da Nova Regulamentação
A nova regulamentação traz diversas implicações práticas para as empresas que atuam no setor:
Vantagens fiscais
A possibilidade de enquadramento no RET representa uma significativa economia tributária, uma vez que a alíquota unificada de 4% sobre a receita mensal geralmente resulta em uma carga tributária inferior àquela aplicável nos regimes tributários convencionais.
Requisitos documentais simplificados
O § 2º do art. 68 da Lei nº 4.591/1964 estabelece que o memorial de incorporação do empreendimento indicará a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa, dispensando a apresentação de alguns documentos normalmente exigidos para incorporações convencionais.
Flexibilidade no escopo do empreendimento
Conforme estabelecido no § 1º do art. 68 da Lei nº 4.591/1964, a modalidade de incorporação pode abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e não sujeita o conjunto imobiliário ao regime do condomínio edilício.
Manutenção das vias e áreas sob domínio público
O mesmo § 1º do art. 68 da Lei nº 4.591/1964 estabelece que as vias e as áreas abrangidas pelo empreendimento permanecem sob domínio público, o que representa uma importante diferença em relação aos condomínios edilícios tradicionais.
Impactos para os Empreendedores Imobiliários
A Solução de Consulta COSIT nº 24/2023 traz importantes diretrizes para os empreendedores que atuam ou pretendem atuar no segmento de loteamentos com construção de casas:
- Empreendimentos anteriores a 28/06/2022: Não é possível a adesão retroativa ao RET para loteamentos realizados antes dessa data, mesmo que tenham incluído projetos de construção aprovados;
- Empreendimentos em curso: Para empreendimentos já iniciados antes da mudança legislativa, mas com unidades ainda em comercialização, deve-se avaliar a possibilidade de adequação da documentação e dos contratos para atender aos requisitos da nova legislação;
- Novos empreendimentos: Os incorporadores devem estruturar seus novos projetos de loteamento com construção de casas de forma a atender plenamente aos requisitos do art. 68 da Lei nº 4.591/1964, especialmente quanto à vinculação efetiva entre a alienação dos lotes e a construção das casas.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 24/2023 representa um importante avanço na interpretação da legislação tributária aplicável aos empreendimentos que combinam loteamento e construção de casas, estabelecendo critérios claros para a aplicação do Regime Especial de Tributação para parcelamento do solo.
A definição de um marco temporal (28/06/2022) e a exigência de vinculação efetiva entre a alienação dos lotes e a construção das casas são elementos fundamentais para a correta aplicação do regime especial, proporcionando segurança jurídica aos contribuintes que atuam nesse segmento.
Os empreendedores imobiliários devem estar atentos às nuances da legislação e da interpretação dada pela Receita Federal, de modo a estruturar adequadamente seus projetos e maximizar os benefícios fiscais disponíveis sem incorrer em riscos tributários.
É importante ressaltar que a mera disponibilização de projetos aprovados, sem o compromisso efetivo de construção das casas pelo incorporador, não é suficiente para caracterizar a incorporação imobiliária sujeita ao RET, sendo necessário que o incorporador assuma a responsabilidade pela construção das unidades habitacionais.
Para mais informações sobre o tema, recomenda-se a leitura completa da Solução de Consulta COSIT nº 24/2023 e da legislação relacionada.
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