Reconhecimento de receitas sobre cessão de imóveis em tempo compartilhado pelo regime de competência

O reconhecimento de receitas sobre cessão de imóveis em tempo compartilhado representa um desafio contábil e tributário para empresas que atuam no setor imobiliário, principalmente quando se trata de contratos de longa duração. A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 64, de 20 de março de 2023, trouxe importantes esclarecimentos sobre como devem ser tributadas essas operações.

O que é o Sistema de Tempo Compartilhado?

O sistema de tempo compartilhado (também conhecido como time-sharing) é um modelo de negócio no qual o adquirente obtém o direito de uso de uma unidade imobiliária por períodos específicos ao longo de vários anos. Diferente da compra tradicional de um imóvel, o cliente adquire apenas o direito de usar a propriedade em determinadas épocas previamente estabelecidas por contrato.

Na consulta analisada, a empresa incorporadora implementou um empreendimento destinado à concessão de uso compartilhado de imóveis, com contratos tendo prazo de vigência até 2065 (aproximadamente 50 anos). Os clientes, por sua vez, pagariam o valor da aquisição em um período de 4 a 6 anos.

A Dúvida Tributária

A questão central apresentada pelo contribuinte era: como reconhecer as receitas provenientes desses contratos para fins tributários? Deveria considerar a receita total no momento do fechamento do contrato ou distribuí-la ao longo dos quase 50 anos de vigência do direito de uso?

A dúvida envolvia a apuração do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS, todos sob regimes que, em princípio, seguem o regime de competência para o reconhecimento de receitas sobre cessão de imóveis em tempo compartilhado.

Entendimento da Receita Federal

De acordo com a Solução de Consulta COSIT nº 64/2023, a Receita Federal esclareceu que:

• As receitas auferidas por pessoa jurídica tributada pelo lucro real, em decorrência de cessão contratual de direito de uso em sistema de tempo compartilhado, devem ser rateadas pelo período de duração do contrato;
• Esse mesmo rateio deve ser adotado para fins de apuração não cumulativa da Contribuição para o PIS/Pasep e da COFINS;
• O regime aplicável é o de competência, que determina que as receitas sejam reconhecidas no momento em que nasce o direito ao rendimento.

Fundamentos Legais da Decisão

A Receita Federal fundamentou sua decisão em diversos dispositivos legais e normativos:

• Lei nº 6.404/1976 (Lei das S.A.), arts. 177 e 187, que estabelecem o regime de competência para reconhecimento das mutações patrimoniais;
• RIR/2018 (Decreto 9.580/2018), arts. 258, 259, 265 e 286, sobre a apuração do lucro real;
• Lei nº 10.637/2002, art. 1º (PIS/Pasep) e Lei nº 10.833/2003, art. 1º (COFINS), sobre a incidência não cumulativa dessas contribuições;
• Pareceres Normativos CST nº 58/1977, nº 11/1976, nº 72/1975 e nº 364/1971, que tratam do regime de competência.

Além disso, a decisão seguiu entendimentos já firmados na Solução de Divergência COSIT nº 37/2013 e na Solução de Consulta COSIT nº 507/2017, que tratam do regime de reconhecimento de receitas para fins tributários.

O Regime de Competência na Prática

O regime de competência, conforme definido pelo Parecer Normativo CST nº 58/1977, é “aquele em que as receitas ou despesas são computadas em função do momento em que nasce o direito ao rendimento ou a obrigação de pagar a despesa”. Isso significa que o momento de reconhecimento independe do recebimento financeiro.

No caso específico do reconhecimento de receitas sobre cessão de imóveis em tempo compartilhado, a Receita Federal entendeu que o direito ao rendimento ocorre de forma diluída durante toda a vigência do contrato, e não no momento da assinatura ou dos recebimentos.

Assim, uma empresa que celebre um contrato de cessão de uso por 50 anos, mesmo recebendo o pagamento em apenas 4 ou 6 anos, deverá reconhecer essa receita distribuída ao longo dos 50 anos de vigência do contrato, aplicando o regime de competência.

Impactos Práticos para as Empresas

Essa orientação da Receita Federal tem importantes implicações práticas para as empresas que atuam com empreendimentos de tempo compartilhado:

• Fluxo de caixa x Tributação: A empresa recebe os valores em um período curto (4 a 6 anos), mas reconhece as receitas tributáveis ao longo de décadas;
• Controle contábil: Necessidade de manter controles precisos para o reconhecimento gradual dessas receitas;
• Passivo contábil: Os valores recebidos antecipadamente devem ser registrados em conta de passivo e apropriados gradualmente em conta de resultado;
• Consistência: O tratamento deve ser adotado igualmente para fins de IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS.

Esse entendimento é convergente com o Parecer Normativo CST nº 11/1976, que já tratava de situação semelhante referente a receitas de arrendamento de bens imóveis contratado a preço certo e a longo prazo, estabelecendo que tais receitas, mesmo quando recebidas antecipadamente, podem ser apropriadas nos exercícios aos quais pertencem.

Casos Semelhantes e Precedentes

O Supremo Tribunal Federal também já se manifestou sobre o tema no julgamento do Recurso Extraordinário nº 586.482/RS, estabelecendo que “o Sistema Tributário Nacional fixou o regime de competência como regra geral para a apuração dos resultados da empresa, e não o regime de caixa”.

Segundo o STF, pelo regime de competência, “há o reconhecimento simultâneo das receitas realizadas e das despesas incorridas, como consequência natural do princípio da competência do exercício, considerando-se realizadas as receitas e incorridas as despesas no momento da transferência dos bens e da fruição dos serviços prestados, independentemente do recebimento do valor correspondente”.

Importante destacar que a Receita Federal já havia se manifestado sobre tema semelhante ao analisar o tratamento tributário de incorporações imobiliárias (Solução de Divergência nº 37/2013) e de vendas para entrega futura (Solução de Consulta Cosit nº 507/2017).

Considerações Finais

O reconhecimento de receitas sobre cessão de imóveis em tempo compartilhado pelo regime de competência, com rateio pelo período contratual, representa uma aplicação coerente da legislação tributária e dos princípios contábeis vigentes no Brasil.

As empresas que atuam nesse segmento precisam adaptar seus controles contábeis e tributários para atender a esse entendimento, evitando autuações e garantindo conformidade com a legislação. É fundamental manter uma documentação robusta que demonstre claramente como esse rateio está sendo realizado ao longo de toda a vigência dos contratos.

Vale ressaltar que a consulta foi parcialmente ineficaz quanto ao questionamento sobre o momento de reconhecimento das despesas pré-operacionais, uma vez que a consulente não forneceu informações suficientes para uma análise completa por parte da Receita Federal.

Para ver a íntegra da Solução de Consulta COSIT nº 64/2023, acesse o site da Receita Federal.

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