Reconhecimento de receitas em tempo compartilhado de imóveis: Solução de Consulta 64/2023

O reconhecimento de receitas em tempo compartilhado de imóveis é um tema que gera muitas dúvidas entre incorporadoras e empresas do setor imobiliário. Recentemente, a Receita Federal do Brasil (RFB) emitiu a Solução de Consulta nº 64/2023, estabelecendo importantes diretrizes sobre como devem ser reconhecidas as receitas provenientes de contratos de cessão de direito de uso de imóveis em regime de tempo compartilhado (multipropriedade).

Identificação da Norma

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 64 – COSIT
Data de publicação: 20 de março de 2023
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação

Contextualização da Consulta

A consulta foi apresentada por uma empresa que atua com incorporação imobiliária, loteamento de imóveis próprios, compra e venda de imóveis, aluguel, concessão real de direito de uso, administração de hotéis e condomínios. A consulente promoveu a incorporação de um empreendimento destinado à implementação de Sistema de Uso Compartilhado por Contrato de Concessão de Uso.

Neste sistema, cada cliente (concessionário) pode compartilhar anualmente o uso, fruição e gozo das unidades imobiliárias nas épocas previamente convencionadas. O ponto central da consulta relaciona-se ao reconhecimento de receitas em tempo compartilhado de imóveis considerando que:

• O contrato possui termo final previsto para 2065 (aproximadamente 50 anos)
• Os clientes podem quitar o valor em 48 parcelas mensais (4 anos)
• O período de pagamento (4-6 anos) é muito inferior ao período de fruição do direito (cerca de 50 anos)

O Entendimento da Receita Federal

A Receita Federal estabeleceu que as receitas provenientes dos contratos de cessão de direito de uso de imóveis em sistema de tempo compartilhado devem ser reconhecidas pelo regime de competência, rateadas pelo prazo total do contrato. Este entendimento aplica-se tanto para:

• IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica)
• CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido)
• PIS/PASEP (Programa de Integração Social)
• COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social)

O entendimento está fundamentado no regime de competência, pelo qual as receitas devem ser reconhecidas no momento em que nasce o direito ao rendimento, independentemente de seu recebimento em moeda.

Base Legal e Fundamentos do Entendimento

A RFB baseou sua orientação em diversos dispositivos legais e pareceres normativos, entre os quais destacam-se:

• Lei nº 6.404/1976 (Lei das S.A.), arts. 177 e 187, § 1º – que estabelecem o regime de competência como regra geral
• RIR/2018 (Decreto nº 9.580/2018), arts. 258, 259, 265, 286 e outros
• Parecer Normativo CST nº 58/1977 – que define o regime de competência como aquele em que as receitas são computadas em função do momento em que nasce o direito ao rendimento
• Parecer Normativo CST nº 11/1976 – que trata especificamente de receitas de arrendamento de bens imóveis a longo prazo
• Solução de Divergência COSIT nº 37/2013
• Solução de Consulta COSIT nº 507/2017

Diferença entre Regime de Caixa e Regime de Competência

Um ponto importante esclarecido na Solução de Consulta é a diferença entre o regime de caixa e o regime de competência:

• Regime de Caixa: reconhece as receitas apenas no momento do efetivo recebimento dos valores
• Regime de Competência: reconhece as receitas no momento em que nasce o direito ao rendimento, independentemente do recebimento

Para contratos de reconhecimento de receitas em tempo compartilhado de imóveis, a RFB deixou claro que o regime de competência é mandatório para empresas tributadas pelo lucro real, sendo que a exceção do regime de caixa só é aplicável para empresas optantes pelo lucro presumido, e mesmo assim, sob condições específicas.

Tratamento Contábil das Receitas Antecipadas

Como o pagamento pelos clientes ocorre em período significativamente menor (4-6 anos) do que o prazo do contrato (cerca de 50 anos), a Solução de Consulta esclarece que os valores recebidos antecipadamente devem ser:

1. Inicialmente lançados em conta de passivo (receita antecipada/diferida)
2. Apropriados gradualmente em conta de resultado ao longo de todo o prazo contratual

Esta abordagem está alinhada com o Pronunciamento Técnico CPC 47 (Receita de Contrato com Cliente), que determina que, em obrigações de performance ao longo do tempo, o reconhecimento das receitas deve ser feito conforme o período contratual.

Consequências Práticas para as Empresas

Para as empresas que trabalham com reconhecimento de receitas em tempo compartilhado de imóveis, as principais consequências práticas são:

• Necessidade de controle contábil detalhado para o correto rateio das receitas por todo o período contratual
• Impacto no fluxo de caixa vs. reconhecimento fiscal, já que os tributos incidirão de forma diluída ao longo de décadas
• Obrigatoriedade de manter registros de receitas diferidas por longos períodos
• Planejamento financeiro adequado para honrar as obrigações fiscais durante todo o período contratual

Este entendimento afeta diretamente os resultados das empresas incorporadoras que operam com multipropriedade, já que o reconhecimento gradual das receitas ao longo de décadas altera significativamente a base de cálculo dos tributos em cada exercício fiscal.

Exemplo Prático de Aplicação

Para ilustrar, considere uma incorporadora que vende uma unidade em tempo compartilhado por R$ 240.000, com contrato de 50 anos:

• O cliente paga o valor total em 48 parcelas mensais (4 anos)
• Pelo regime de competência, a receita deve ser reconhecida a R$ 4.800 por ano (R$ 240.000 ÷ 50 anos)
• Mesmo que o pagamento total seja recebido em 4 anos, a receita tributável será diluída por 50 anos

A diferença entre o valor recebido e o reconhecido como receita ficará temporariamente registrada no passivo, como receita diferida a ser apropriada nos anos seguintes.

Pontos de Atenção

A Solução de Consulta também destacou alguns pontos importantes:

• A consulta foi considerada parcialmente ineficaz quanto ao tratamento de despesas pré-operacionais, por falta de elementos necessários à sua solução
• A orientação se aplica apenas a pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real e que apuram PIS/COFINS pelo regime não-cumulativo
• O regime de caixa só pode ser adotado para PIS/COFINS por empresas do lucro presumido que também utilizem esse regime para IRPJ e CSLL

Vale ressaltar que a Solução de Consulta Nº 64/2023 é um importante precedente para todas as empresas que atuam com reconhecimento de receitas em tempo compartilhado de imóveis, trazendo maior segurança jurídica para o setor.

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