A Receita Federal esclarece obrigações acessórias sobre NFTs de imóveis através da Solução de Consulta COSIT nº 217, publicada em 21 de setembro de 2023. A manifestação oficial traz um importante posicionamento sobre o tratamento tributário de operações envolvendo tokens não fungíveis (NFTs) que representam imóveis, esclarecendo que tais operações não se enquadram nas obrigações acessórias previstas para criptoativos e atividades imobiliárias.
Contexto da consulta sobre NFTs imobiliários
A consulta foi apresentada por uma empresa que desenvolveu uma plataforma digital para transações de NFTs representativos de imóveis, denominados pela consulente como “propriedade digital”. Através desta plataforma, usuários podem transferir entre si a titularidade desses tokens, que representam direitos sobre imóveis específicos.
O modelo operacional da empresa envolve a emissão de NFTs únicos para cada imóvel participante do que chamam de “regime de propriedade digital”. Cada token é emitido em blockchain da Ethereum como exemplar único (1 unidade), sendo considerado infungível por representar um imóvel físico determinado.
A consulente questionou se estaria enquadrada como exchange de criptoativos, obrigada a prestar informações à Receita Federal conforme a Instrução Normativa RFB nº 1.888/2019, e se deveria apresentar a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), conforme a Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010.
NFTs representativos de imóveis não são criptoativos para fins tributários
O ponto central da Solução de Consulta é o entendimento de que os NFTs (Non-Fungible Tokens) representativos de imóveis não se enquadram no conceito de criptoativo definido pela Instrução Normativa RFB nº 1.888/2019. A Receita Federal assim fundamentou:
“Criptoativo: a representação digital de valor denominada em sua própria unidade de conta, cujo preço pode ser expresso em moeda soberana local ou estrangeira, transacionado eletronicamente com a utilização de criptografia e de tecnologias de registros distribuídos, que pode ser utilizado como forma de investimento, instrumento de transferência de valores ou acesso a serviços, e que não constitui moeda de curso legal.”
A autoridade fiscal destacou que um elemento essencial para caracterização do criptoativo, conforme a regulamentação, é ser denominado em sua própria “unidade de conta” – uma das funções típicas da moeda. Esta característica afasta os ativos virtuais de caráter unitário e infungíveis, como é o caso dos NFTs imobiliários em questão.
Segundo a Receita Federal esclarece obrigações acessórias sobre NFTs de imóveis, a definição da IN 1.888/2019 refere-se principalmente às criptomoedas ou moedas virtuais, que possuem negociações mais frequentes, não se aplicando aos tokens não fungíveis que representam ativos únicos.
Não obrigatoriedade de apresentação da DIMOB
Quanto à Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), a Receita Federal entendeu que a empresa que intermedeia a alienação de NFTs representativos de imóveis não está obrigada a sua apresentação, pois:
- A empresa não intermedeia a alienação de imóveis em si, apenas fornece uma plataforma para alienação dos NFTs;
- Nas operações de locação, a empresa apenas confirma a titularidade do NFT para fins de locação do imóvel, não realizando a intermediação do aluguel propriamente dito.
De acordo com a Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010, a Dimob é obrigatória para pessoas jurídicas que “intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis”, o que não corresponde à atividade da consulente conforme analisado pela Receita Federal esclarece obrigações acessórias sobre NFTs de imóveis.
Base legal para a decisão
A Solução de Consulta baseou-se no art. 16 da Lei nº 9.779/1999, que estabelece a competência da Secretaria da Receita Federal para dispor sobre obrigações acessórias relativas aos impostos e contribuições por ela administrados.
Especificamente, a análise fundamentou-se nos seguintes dispositivos legais:
- Art. 5º, inciso I, da Instrução Normativa RFB nº 1.888/2019 (conceito de criptoativo);
- Art. 1º, inciso II, da Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010 (obrigatoriedade da Dimob).
É importante ressaltar que a Solução de Consulta tem efeito vinculante no âmbito da Receita Federal e produz efeitos de proteção ao consulente, desde que este tenha descrito com fidelidade a sua situação fática.
Impactos práticos para o mercado de NFTs imobiliários
O posicionamento da Receita Federal esclarece obrigações acessórias sobre NFTs de imóveis traz segurança jurídica para empresas que atuam ou pretendem atuar no mercado de tokenização de ativos imobiliários, ao definir claramente o tratamento tributário aplicável às obrigações acessórias.
A decisão reconhece a natureza específica dos NFTs como uma classe distinta de ativos digitais, diferenciando-os das criptomoedas tradicionais para fins de cumprimento de obrigações acessórias. Isso pode estimular a inovação no setor imobiliário através da tecnologia blockchain.
Entre os principais benefícios desta clarificação estão:
- Redução da burocracia para plataformas de NFTs imobiliários;
- Maior segurança jurídica para investidores e empreendedores;
- Estímulo à inovação no mercado imobiliário através da tokenização;
- Distinção clara entre as obrigações aplicáveis a diferentes tipos de ativos digitais.
Ressalvas importantes na Solução de Consulta
A Receita Federal fez questão de ressaltar que a Solução de Consulta não convalida informações nem classificações fiscais apresentadas pelo consulente. O órgão limitou-se a interpretar os dispositivos da legislação tributária relacionados aos fatos narrados, partindo da premissa de que eles correspondem à realidade.
Outro ponto relevante mencionado pela Receita Federal esclarece obrigações acessórias sobre NFTs de imóveis foi a existência de um Provimento da Corregedoria-Geral da Justiça de determinado estado que pode ter inviabilizado o modelo operacional da consulente, ao menos no que toca aos registros públicos das permutas. O Provimento estabelece que tabeliães apenas lavrarão escrituras públicas de permuta de imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos quando, entre outras condições, houver declaração de que o conteúdo dos tokens não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado.
A Solução de Consulta esclareceu que sua análise se limitou ao aspecto tributário, sem validar juridicamente as operações exercidas pela consulente em outros âmbitos legais.
Conclusões da Solução de Consulta COSIT nº 217/2023
A Receita Federal esclarece obrigações acessórias sobre NFTs de imóveis concluindo que:
- A pessoa jurídica que oferece serviços referentes a operações com NFT representativo de imóvel não está obrigada a prestar informações sobre essas operações conforme a IN RFB nº 1.888/2019, por não se enquadrarem no conceito de criptoativo previsto na norma;
- A empresa que intermedeia a alienação de NFT representativo de imóvel ou apenas confirma sua titularidade para fins de locação não está obrigada a apresentar a Dimob por conta dessas atividades.
Esta interpretação estabelece um importante precedente para o tratamento tributário de operações envolvendo tokens não fungíveis no mercado imobiliário brasileiro, trazendo maior segurança jurídica para as inovações que combinam blockchain e o setor imobiliário.
Para empresas e investidores que atuam neste segmento, fica clara a distinção entre NFTs representativos de imóveis e os criptoativos tradicionais (como Bitcoin e Ethereum), além da não aplicabilidade da Dimob para intermediação de tokens imobiliários.
A Solução de Consulta COSIT nº 217/2023 pode ser consultada na íntegra no site da Receita Federal do Brasil.
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